房地产项目投资分析报告

组长：成员：花溪干休所项目地块投资分析报告4213目录项目简介发展规划、产业政策房地产市场分析项目周边环境8657项目定位财务效益投资风险分析总述项目简介第一章项目概况项目规划总体要求主要经济技术指标报告编制主要依据项目概况◆项目地块位于贵阳市花溪区甲秀南路以东、凤鸣路以西、贵州大学以南、颐和花园校区以北。土地面66667平方米，土地用途为商住类。◆项目地块所处区域属于花溪区的主城区，东北紧邻贵州大学北校区、西面临近花溪二道，南面有花溪公园。周边已建和在建工程有颐和花园、花溪御园、御溪山居等。项目规划总体要求本项目旨在建设一个集休闲健身、餐饮娱乐、快捷酒店、绿色住宅为一体的高品质、休闲、娱乐的集合体。项目划分为贵州设色文化餐饮娱乐休闲城、快捷酒店商铺、和绿色住宅三大功能区。总体定位功能分区主要经济技术指标占地面积66666.6平方米建筑面积100000平方米容积率2.5建筑密度30%绿化率45%用地年限70/50年报告编制主要依据◆《中华人民共和国土地管理法》◆《中华人民共和国房地产管理法》◆《贵阳市城市总体规划2009-2020年》◆《贵阳市中心城区花溪组团控制性规划》◆《规划设计方案说明》◆《国家和贵州省政府相关政策及法律、法规》编制依据◆《委托方提供的相关资料》◆《贵州省统计局公布的相关经济房地产指标》◆《项目及周边区域市场调查资料》第二章发展规划分析产业政策分析国民经济和社会发展规划符合性分析2区域和空间规划分析2土地政策发展规划产业政策1国民经济和社会发展规划分析3税收政策金融政策41住宅供应政策按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。国民经济和社会发展规划符合性分析《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出以贵阳为中心，以贵阳-遵义、贵阳-安顺、贵阳-都匀和凯里为主轴，以六盘水、兴义、毕节、铜仁为区域中心城市，以一批中小城市为网络节点，全面强化城镇集聚与辐射能力，形成中心集聚、轴线拓展的集约发展态势加快培育以贵阳为中心，遵义、安顺、都匀、凯里为支撑，贵阳-遵义、贵阳-安顺、贵阳-都匀和凯里三大城市带为骨架，一批重要县城为节点的黔中城市群，建设成为全省城镇化的核心区。统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，坚持走有特色、集约型、多样化、组团式拓展、点状式集中的山区绿色城镇化道路，遵循城市发展客观规律，加快推进城镇化进程以大城市为依托，以中小城市为重点，促进大中小城市和小城镇协调发展，发挥城镇化对增加就业、带动投资和促进消费增长的巨大作用，加快农村人口向城市有序转移，推进统筹城乡发展，初步破解城乡二元结构。01020304国民经济和社会发展规划符合性分析《贵阳市城市总体规划（2011-2020年）》以建设生态文明城市为目标，大力推进城镇化进程，引导人口、产业、用地向城镇集中，促进城乡经济、社会、生态的协调发展以及人口、资源、环境的和谐统一。按照政府主导、政策扶持、市场运作、居民参与的方式，加快进行成片危旧房改造工作，使困难住户的住房得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施明显改善。0102积极探索市场化途径，发展保障性住房。普通商品住房项目，必须按一定比例配建经济适用住房、廉租住房或公共租赁性住房，由市、区住房保障部门统一收购后，用于保障性住房安排。03区域和空间规划符合性分析中心城区空间布局结构由“众星捧月”调整为“一城三带多组团、山水林城相融合”（“多组团”指主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团）。突出“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。将金阳新区与老城、小河等区域连片发展，共同构成城市核心，同步推进老城区改造与新区建设。本项目属于南部的花溪组团，利用其地理位置优势，建设出景观优美、空气清新的生态小区。本项目建设有利于促进城乡发展，利于花溪区的建设改造，改善住房小区质量，落实贵阳市总体规划的目标要求。04区域和空间规划符合性分析《贵阳市中心城区花溪组团控制性详细规划简介》花溪山川秀丽、风光俊逸、气候宜人，是国内和贵州省著名的风景旅游区，是贵阳“森林之城”、“避暑之都”、“休闲天堂”最精华之所在。花溪的发展定位和城市规划建设更加需要“创新思维、抓纲铸魂、打造特色”，体现生态文明城市规划的总体要求，“在提升城市规划水平上突破”，按照省委省政府、市委市政府的部署和发展思路，创新理念、体现特色、加快发展，形成贵阳市主城区中最具潜力、最具优势、最具特色的功能组团。0102区域和空间规划符合性分析花溪面临的发展条件、机遇：环城高速公路、甲秀南路建成通车，极大地提升了花溪的交通区位条件；贵州大学新校区扩建、贵阳高校聚集区在党武思丫一带建设启动，将进一步带动花溪文化旅游区的发展；十里河滩景区申报作为国家级湿地公园，正在抓紧建设实施，将进一步完善花溪旅游景区体系和生态建设；花溪具有充足的后备土地资源，为加快发展提供了空间载体和支撑。03区域和空间规划符合性分析01020403住宅供应政策土地政策税收政策金融政策降税收降首付降利息住房公积金解限人口解限户型解限外购产业政策分析2015年10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。“全面二孩”每年带来的新增人口红利将使房地产增加10年至15年好光景，刚需户型的概念也将从目前的两房转变成三房，而“小四房”或取代“小三房”火爆起来。在学位房现行政策不变的情况下，生源或迎来新的拐点，学位房将变得更稀缺，也就更值钱了。住宅供应政策解限人口2015年3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。不再执行“新建住房90平方米以下套型,必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。住宅供应政策解限户型2015年8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。住宅供应政策解限外购2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系合理安排住房及其用地供应规模优化住房及用地供应结构统筹保障性安居工程建设加大市场秩序和供应实施监督力度土地政策01020304土地政策2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。税收政策降税收个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。结束2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。开始住房贷金融政策金融政策自去年11月以来，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年。也就是说，今年平均两个月降息一次，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是“历史最低”。随着多次连续降息降准带来的购房者、房企成本降低，楼市行情升温明显。降利息自2015年10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。3月份，住建部要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。金融政策住房公积金第三章宏观环境分析房地产市场分析房地产市场分析宏观环境分析---城市概况●花溪区隶属于贵州省贵阳市，地处黔中腹地，贵阳市南部，东邻黔南州龙里县、西接贵安新区，南连黔南州惠水县、长顺县，北与南明区、观山湖区接壤。下辖2镇7乡，18个社区服务中心，共122个行政村，52个居委会。国土面积964.32平方公里。花溪区先后获得“国家级生态示范区”、“全国农产品加工业示范基地”等国家级称号。宏观环境分析---经济发展状况1383.071710.32085.422497.27050010001500200025002011201220132014亿元年份贵阳市2011-2014年GDP●从左图可以分析出近几年贵阳市的国民生产总值一直处于上升状态，这也折射出贵阳市经济社会持续健康平稳发展，经济社会发展跃上新台阶。此外，贵阳市2015前三季度，全市完成地区生产总值1979.09亿元，同比增长12.4%，增速比上半年提高0.3个百分点,分别高于全国、全省5.5和1.6个百分点，前三季度全市经济运行呈现总体平稳、稳中有进的良好态势。宏观环境分析---经济发展状况98.8119.53282.86362.520501001502002503003504004505002011201220132014亿元年份花溪区2011-2014年GDP●从图中可以看出出近几年花溪区的国民生产总值一直处于上升状态，尤其是2013年较2012年有大幅度的增长，这也折射出花溪区经济社会发展跃上新台阶。此外，花溪区2015年，1-10月区域规模以上工业增加值完成197.78亿元，同比增长8.1%，完成市分解目标任务的76.4%。固定资产投资完成377.39亿元，同比增长19.6%，完成市分解目标任务的84.3%。区域经济总体保持平稳健康的发展。宏观环境分析---居民生活水平194202179623376249617381848895921082605000100001500020000250002011201220132014（元）贵阳市2011-2014居民收入水平城镇居民可支配收入农村居民纯收入●从图中可以看出，近几年来贵阳市城镇居民和农村居民的收入水平存在一定的差距，但两者都处于逐年上升的趋势，城镇居民可支配收入在2012年突破两万，农村居民纯收入在2014年突破一万，这折射贵阳市居民整体生活水平在逐步的提高！宏观环境分析---居民生活水平1931821785226082437475088665100341132705000100001500020000250002011201220132014（元）花溪区2011-2014居民收入水平城镇居民可支配收入农村居民纯收入●从图中可以看出，花溪区居民的收入水平基本与整个贵阳市的平均居民收入水平持平，都处于连年增加的趋势。但就农村居民纯收入而言，花溪区的平均水平在整个贵阳市平均水平之上。因此，我们可以得出花溪区的居民生活水平处于整个贵阳市中等偏上。房地产市场分析---市场综述■楼市持续调整201