无锡凤凰城项目地产全程研究报告1N

目标分解STEPONE前言对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业价值研究3、项目商业经营研究通过对无锡地产市场的研究，通过对可比项目及可比区域的研究，以单纯销售的角度判断项目的出售价值。通过对周边商业氛围、商业的可成长性以及商铺租金状况，以单纯商业的角度判断项目的出售价值。1、项目当前价值研究两个角度项目出售价值预估项目购买价格建议三个价值参照系对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业价值研究3、项目商业经营研究1、项目当前价值研究无锡市土地价值趋势无锡市城市规划导向商业地产的增值效应基础题材附加物业年递增价值判断及未来增值趋势判断三个维度对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：2、项目物业价值研究3、项目商业经营研究1、项目当前价值研究项目商业收益判断物业适用度商业机会判断经营模式选择方向业态收益技术思路STEPTWO目标分解STEPONE前言围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART1项目区位研究项目位置周边四至周边人口结构周边商业及办公人流量交通结构周边租金及房价项目区位描述，判断地段现状属性以及现状价值基础围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART2城市宏观环境城市概况描述城市经济分析土地市场住宅市场城市规划分析商业市场从城市的角度定性分析商业的养成基础以及土地价值的成长基础PART3城市地产市场从地产的角度定性分析土地价值的增长趋势，以及商业及办公销售的趋势办公市场围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART4城市商业研究城市商业概述城市商圈分布城市商业结构特征城市商圈租金比较城市商业发展趋势城市商业功能特征本区域承载功能从城市商业结构的角度，分析本项目所在区位可能具备的商业功能，这是确定商业方向的基础围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART5区域研究北塘区规划北塘区土地市场区域商业结构区域商业发展趋势区域房价趋势研判定量分析北塘区土地价值的增长趋势，作为本项目土地价值判断的基础定性分析本项目所可能具备的商业功能或商业方向围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART6项目现状价值判断建筑分析比较价值判断成本推算价值现状价值建议收益递归价值判断定量测算项目当前的可售价值围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART7商业方向分析可能方向综述竞争性分析商业发展分析办公、酒店分析商业方向提出人流动线分析确定本项目可能的商业方向建筑分析判断未来商业地产附加值围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART8商业业态分析建筑适用性分析商家访谈建议业态组合方案业态分析确定商业定位PART9项目价值增长判断项目价值增长组成项目短期价值增长项目长期价值增长确定项目价值增长围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART10经营模式及收益测算商业租赁收益测算商业租营结合测算商业经（联）营测算确定商业收益PART11建筑改造建议功能分配酒店改造动线改造一楼改造提出建筑改造建议目录城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议项目区位研究项目区位研究周边四至人口结构交通结构项目位置城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业及办公人车流量租金房价华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路南面为青石路。本案华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路项目距离火车站约800米，距离无锡市市中心月2000米。传统城市区域，但在过去被认为是城市边缘地区。对项目的认知度与项目所在区域的认同度随距离递减。而项目附近的青石路及金太湖的认知度与认同度均较高，且不随距离变化。可见项目所在区域的现状价值与距离500米外的青石路区域有较大差异。人数知道项目不知道项目认同区域认为边缘附近商家1111092附近居民12120120金太湖商家86253金太湖消费者17116107出租车司机64233中山路商家124857中山路消费者21147912项目区位研究项目位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价本案11、无锡市第三人民医院2、南通大学第三附属医院3、好又多量贩4、解放军101医院5、金马商城2345项目北侧有三家医院，东侧有两个商业项目本案项目西侧和东侧为居民区，北侧有一块拆迁地，东北侧有一片老旧建筑11231、居民区2、拆迁地3、老旧建筑公共交通60、10、73、96、98、99、85、313等十余条公交线路抵达火车站、市中心、太湖广场等地。60107396969898999985313停车及步行交通项目入口正对的春申路两侧有慢车道护栏，中间有隔离栏项目入口正对面有一条横穿马路的斑马线，是对街步行人流进入本项目的最近步行通道其他各点人群均需要绕行项目本侧车辆可从项目南面进入项目其他车辆需绕行从项目东北侧入口进入周边小区1234561、金马商城2、荷花里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区6、建设新村金马商城与颐和湾属于新建住宅荷花里、春申苑和新港小区已经建成了十余年以上建设新村建筑复杂，有老式多层，也有平层。建设年代在上世纪80年代左右。根据建筑年代判断，该地区主要居民以地区原住民为主，整体收入层级和知识结构偏低。小区人口1234561、金马商城2、荷花里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区6、建设新村小区名楼数人口数青石路新巷小区400户荷花里小区13600多人中大颐和湾181000多人金马商城21200多人春申苑3130多人建设新村属于老小区总人口将近一万人整个区域总共约有居住人口一万五千人左右小区出口1、金马商城2、荷花里3、颐和湾4、春申苑5、新港小区6、建设新村各小区出口如图所示234561考虑到公交站台因素建设新村，新港小区以及颐和湾的居民实际上不会进入春申路因此会进入春申路的只有三个小区约3000人办公分布项目所在区域内办公物业较少，层级也不高。总共有三处存在办公物业：1231、宏宇大厦2、金马商城内外铺3、嘉德大厦商业带分布项目所在区域内商业分成三带三点格局。211233三带是指分布在春申路两侧以及社区腹地的北闸街的底商带。三点是指好又多，金马商城，金城三个裙楼或集中式商业。另外，区域内有包括汉庭在内的四家便捷式酒店商业业态分布1春申路西侧商业带以宏宇大厦底商为主，以四家社区型餐饮为主，另外配套部分烟酒店等。春申路东侧商业带在功能上实际和东方裙楼与金马商城裙楼形成一体，主要是各种社区配套商业为主，如美容美发等。223好又多是区域内唯一集客型商业。1但好又多的进口在北大街，因此对区域内商业没有产生带动性。北闸街由于处于社区腹地，因此自发形成了社区配套型的商业带。3商业功能分布项目周边商业基本属于内向型商业，其主要的功能就是为周边居住人群提供基础生活配套。春申路东侧商业为周边居住人群及少数办公人群提供了小型接待功能。1北闸街由于处于社区腹地，凭借距离优势获得了颐和园和荷花里的庞大居住腹地人群，因此商业反而更繁华一些。春申路西侧商业及东方和金马的裙楼由于缺乏合理主题吸引区外人群，只能为荷花里和金马商城的居民提供生活配套。好又多因为通道问题，不能给周边商业带来人流，反而因为规模大压制了周边零售商业的成长。休闲娱乐、康体美容巴厘海休闲大浴场欧风阁酒吧康复盲人按摩中心零距离KTV金水桶自助足浴星海乐园娱乐中心香格里拉休闲会所兴盛游艺厅晨晨美容美发鸿鑫美容美发足浴……生活配套品格房地产北栅口邮政支局招商银行农业银行无锡春申供电营业厅中国移动通信中国联通中国电信汉庭宾馆花都宾馆餐饮佳养记白味鸡煲状元楼好又多量贩超市虞记川味馆四海游龙锅贴真乐汇东北土菜馆冠禾村酒楼金佳丽休闲系列食品火爆龙虾馆……购物白衣白穿时尚连锁天一眼镜行衣点外贸服饰不知欧风街专卖海洋精品服饰安达外贸金马商场爱婚纱精品馆好又多量贩超市周边商业部分名单项目区位研究项目位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价时间种类流量平时11：20-11：30自行车两边300辆/10分钟平时11：20-11：30人流两边40人/10分钟平时17：00-17：10自行车两边322人/10分钟平时17：00-17：10人流两边52人/10分钟时间种类流量平时17：00-17：10人流单边552人/10分钟平时17：00-17：10汽车单边266辆/10分钟时间种类流量平时17：00-17：10人流单边520人/10分钟平时17：00-17：10汽车单边216辆/10分钟人车流量车流动线项目所临春申路，属于典型的城市支线。其主要作用是作为连接北塘与核心城区的青石路——北大街通道与连接北塘与火车站的兴源北路通道的连接作用，因此项目点车流量明显少于好又多点。人流动线无论是因为出行目的，还是消费目的，当前人流都没有前往本项目点的理由。人流主要向南集中，其次是沿北闸路流动。项目区位研究项目位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价颐和湾公寓0.8-1万尚城0.9-1.1万嘉德花园0.8-1万金马商城0.7-1.1万二手房价3.43元/平方米/天尚城一楼8元/平方米/天二楼3.5-4元/平方米/天金马商城1。3元/平方米/天,租金分布2.95元/平方米/天4.85元/平方米/天9.58元/平方米/天(12平方米)项目周边的租金，呈现自青石路起至项目为止的租金衰减。和前述的人流动线集中方向呈现关联关系项目区位研究项目位置周边四至人口结构交通结构城市宏观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录商业办公人车流量租金房价结论项目位于无锡市北唐区，属于传统市区范围。但在无锡传统认知中属于城市边缘地带，这一认知目前虽有改变，但依然是较普遍认知。结论综述项目直面的春申路，属于城市交通支线，是两条主要通道间的连接道路。人流量小，多为出行和借行人流。项目周边，金马商城经营不理想，只有荷花里能够形成主要人流、金马、春申苑小区补充，其余均难以形成有效的商业基础。周边人口数量较多，但整体收入及知识结构层级不高。加之小区出口问题，因此地区内商业主要集中在荷花堂小区附近，层级低。观点地区现状商业价值有限，商业自然生长方向较狭隘。但由于地区属于传统城市区域，且配套齐全，因此对应土地价值也有较好增长基础。小贴士只有打造强势的消费主题，才有机会改变因为人流动线造成的商业弱势项目的价值判断，需要综合考虑商业的价值，物业的价值和土地的价值增长目录项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议城市宏观环境城市宏观环境城市人口城市规划城市经济城市概况项目区位研究城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议目录城市概况无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。七十年代初，无锡的乡镇工业在全国率先崛起。改革开放后，无锡的经济总量始终位居全国大中城市前十位，成为全国15个经济中心城市和13个较大城市之一。目前，无锡以约占全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国1.6%