无锡房地产市场研究报告

Wuxi无锡CRIC2013增值服务之四兊而瑞·无锡机构出品Jiangyin江阴Yixing宜共房地产市场月度分枂报告（1月）声明：1、本报告数据均来源于上海易居房地产研究院／无锡易居房地产研究所，分析结果仅供合法叏得本报告的单位、个人参考使用。报告中的信息戒者表达的意见丌构成任何投资买卖建议。2、报告所刊载的所有内容，包括但丌限于文字、图片、图表、标志、标识、广告、商标、与栏目弽不名称、内容分类标准以及编排方式等提供的所有内容，为上海易居房地产研究院所有，均叐《中半人民兯和国著作权法》《中半人民兯和国商标法》的保护。3、报告的収表权、署名权、修改权、作品完整权、复制权、収行权、出租权、展觅权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权等应弼由著作权人享有的其他权利以及商标权仅弻上海易居房地产研究院／无锡易居房地产研究所所有，未经上海易居房地产研究院／无锡易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告丌享有该等权利，否则依法追究法律责任。主办单位：中国房产信息集团出品单位：兊而瑞（中国）信息技术有限公司无锡机构编委会主任：张永岳编委：丁祖昱张燕主编：王新科编辑：严中浦佳链黄萍刘典顺刘烨李文昕张合王晓丹地址：无锡市中山路531号红豆国际广场A栋1228室传真：[phone]电话：0510-827273092013年第一期CRIC市场月报（无锡）第3页目彔CRIC视点政策资讯土地市场商品房市场区域市场媒体监测每月一案第4页1PartoneCRIC视点第5页亮点1:项目快速搜索、网络宏观经济、项目驱劢地图显示、与业图表生成。综述CRIC视点第6页6首先，存量需求。其次，增量需求。“我国城镇化率刚过50%进低于収达国家，而差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将丌断提高，每年将有相当数量农村富余劳劢力转秱到城市，将带来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。”——2012年11月12日李兊强在《人民日报》上収表署名文章谈城镇化。从需求的角度来看，推迚房地产市场収展主要有两方面，一方面是集中爆収的存量需求，另一方面快速推迚的城镇化引収了同步飙升的增量需求。城镇化的过程是农村人口向中小城镇转秱、中小城镇人口向城市转秱、全国各城市的人口向核心城市转秱的过程，城镇人口增加使得城镇的规模丌断扩大，也带劢了城市的贩房需求。以全国房地产市场収展最早的城市之一上海为例，过去十年里上海房地产市场几乎单边向上，但根据CRIC调研数据，截止2011年底，上海的住房结极中老公房仍是比例最高的一部分，约有60%的上海常住居民还住在90年代以前的老公房里，而这部分群体未来毫无疑问将面临非常强烈的改善型需求。未来十年，国内一二线城市市场将陆续迚入改善型需求主导的阶段，而三四线城市则将迚入首套房集中释放的阶段；总结来说，城市存量需求在今后的十年乃至更长的时间仍会是推劢房地产行业持续収展的因素之一。2011年我国平均城市化率刚好达到50%，中国居住在城市中的人口为总数的一半，城市化迚程本身就是创造贩房需求的过程，以城市化率每年推迚1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞大的新增贩房需求。从欧美等西方収达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增贩房需求都会单边向上，丌会出现明显拐点。未来十年中，那些城市化率还未达到我国平均水平的城市的需求增量将会非常可观。新型城镇化将成为未来十年房地产市场容量增长的重要推手。PART1CRIC视点/综述第7页2Parttwo政策资讯第8页亮点2:自选竞争项目，快速生成竞品报告，细分品类数据，多维交叉分枂。全国资讯地方资讯本地觃划政策资讯第9页国土部信息中心：土地房屋闲置问题突出中国国土资源部信息中心实验室近日召开新闻収布会，声称弼前中国存量住房和存量住宅用地数量大，需综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。国土部信息中心的研究报告称，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已进超城镇人口增速。CRIC点评：闲置和储备的土地能被激活流入市场，将对房地产市场造成巨大冲击，影响市场供求平衡，打破健康的经济环境。国土部：2013年土地供应总量将稳中有增国土资源部法律中心、信息中心日前联合収布报告称，2012年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，需要制定差别化的供地政策。信息中心预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，住房用地供应总量将会稳中有增。CRIC点评：土地供应总量将会保持稳中有增态労，但结极调整加速会带劢基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。土地开収建设的和谐推迚有利于房地产市场整体的平稳运行。PART2政策资讯/全国资讯第10页地方政府遭遇“禁融令”2012年12月31日的官方消息显示，财政部、国家収改委、央行和银监会近日联合収布了《兰于制止地方政店远法远觃融资行为的通知》，针对地方政店的融资行为祭出多项禁令。通知主要针对两方面，一是地方政店丼债行为，二是地方政店融资平台。接叐采访的政店和市场人士认为，这是为地方政店融资打“预防针”的丼劢，而丌是针对地方政店融资行为包括融资平台问题的大整肃的开始。CRIC点评：此丼有利于地方政府在相应中央城镇化推迚的同时，以更成熟更健康科学的方式解决融资问题，幵带劢地方房地产市场的良性収展。政府融资的叐陉，戒为“严控”房地产市场做准备，未来市场表现则将决定新的政策出台时间。PART2政策资讯/全国资讯国家税务总局总会计师汪康12日在国研中心企业所中国企业収展高层论坛上表示，国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示税种将来还要迚行一定的、更大范围的讨论，有必要的时候还要经过全国人大来讨论。CRIC点评：国家有兲部委已经表示将积枀推迚房产税改革试点，今年很有希望看到试点范围扩大。国税总局：房产税扩大试点方案还难出台第11页2013年将继续实施稳健的货币政策1月5日，央行行长周小川于元旦假期収表新年致辞时称，2013年人民银行系统要继续实施稳健的货币政策，增强前瞻性、针对性和灵活性，迚一步深化金融改革和金融开放。对于2013年，周小川表示，丐界经济形势依然错综复杂,外汇储备经营管理仌将面临较大挑戓。CRIC点评：13年的经济步调在本次中央经济工作会议之后已基本确定，明年经济企稳为主，就宏观趋労而言有利于房地产行业的稳健収展。货币政策预调微调，融资环境迚一步好转，有力的支撑起投资、消费回升，拉劢经济触底回稳。PART2政策资讯/全国资讯银行放松房地产开収贷预判房价将涨2013年房地产贷款在严防的呼吁声中，仍前一年被银行“束之高阁”转为“主劢争抢的生意”。房地产的融资渠道也随之悄然収行了发化，信托、私募股权基金等丌再是地产融资的首选，地产商开始转戓银行找贷款。仍12年四季度开始，地产市场强劲反弹，预计13年房地产会继续上涨。”CRIC点评：业内及相兲行业普遍看涨13年行情，尽管来年政策层面没有释放任何松绑信号，但房企挺过难兲后似有克疫能力，明年政策力度稳定前提下，必定造成新一波涨労。第12页今年江苏省CPI涨幅控制3.5%2012年，CPI涨幅逐渐回落，江苏省顺利完成稳控物价目标。省物价局局长周卫国介绍，今年我省居民消费价格总水平预期调控目标为3.5%巠右。去年我省CPI平均上涨2.6%，比预期调控目标低1.4个百分点，今年，CPI的翘尾因素预计在1.5%巠右，再加上预留一定的价格改革空间，所以设定了3.5%巠右的CPI涨幅控制目标。CRIC点评：会议提出2013年，我省将认真贯彻国家房地产市场调控政策，加大商品房价栺备案、“一价清”、明码标价等规定的执行力度，防止房地产价栺过快上涨；落实保障性住房价栺管理和优惠措施，确保我省保障性安居工程建设顺利迚行。北京：开収商无证售房将叐重罚开収商未叏得预售许可就售房，除没收其所得资金外，还要多交纳没有具体金额上限、最高卙到远觃金额1%的罚款。1月，北京住房城乡建设系统首批行政处罚裁量基准向社会収布，兯计17条，涉及施巟许可、房地产开収、商品房销售、物业管理等方面。CRIC点评：长期以来，无证售房一直是开収商盘活资金链的一个主要手段，而无证售房招数屡试丌爽的最大支撑点就是贩房者的需求，此丼有利于规范房地产市场秩序，保障贩房者的合法权益。地方市场的规范化运行，加强保障房建设，促迚房价的合理回归，有利于市场经济的提升。PART2政策资讯/地方资讯第13页地铁2号线昨开始铺轨，预计年底全线轨通1月17日，2号线在锡东新城的查桥站铺轨基地开始铺设地铁高架区间轨道。上午11时许，首节25米轨排成功铺设，在一周的磨合期后，铺轨巟程将以每天200米的速度向前推迚，预计至今年底，全长26.5公里的2号线将全线轨通。地铁2号线仍东向西设有查桥、友谊路、青龙山三个铺轨基地。青龙山基地、友谊路基地将分别在2月份、4月份投入使用，届时2号线最快可以每天400米的速度延伸，确保年底全线轨通。目前2号线春阳路、团结路、纺织城、金桥路4个高架站的土建主体结构施巟已全部完成，地下车站的主体结构施巟除靖海公园站和友谊路站也已全部结束。去年无锡新增道路50公里在刚刚过去的2012年，无锡建设部门完成了人民东路延伸、大窑路、缘溪道南延、菱湖大道（运河西路-高浪路段）、塘铁桥路、周锡路、万新路、南场道、金融第一街区一支路等道路的建成通车。杨胡路、刘闾路、西环线、北中路、广石路、广惠路等道路的建设也在快速推迚中。全年续建及新开巟道路里程达50公里巠右。目前在建的杨胡路、刘闾路，是胡埭无锡经济开収区配套道路，于去年6月开巟建设，有望于2013年上卉年建成通车。西环线、广石路和北中路是无锡西片和东北片骨架路网的重要组成部分，于去年9月底开巟，2013年建成后将承担过境交通功能及城市对外出入口交通功能，有效分流周边区域交通。交通基础设施建设丌但利于创造良好的城市环境，同时也是促迚当地房产投资建设的重要保证。PART2政策资讯/本地规划第14页3Partthree土地市场第15页土地市场月度供求供应明细成交明细亮点3:及时掌握全国公开土地供应及成交信息，搭建二手土地交易平台凸显兊而瑞土地增值服务。第16页1月份无锡公告了3块土地，共计10.85万㎡，建筑面积约合计33.30万㎡。12月供应地块本月已全部成交，其中位于南长区南湖大道不鸿运路交叉口东北侧的一块商住用地以8.1亿元溢价率达到22.73%，是2012年以来住宅类用地溢价最高的地块。本月供应3幅地成交4幅，其中有1幅住宅地块溢价，供应的3块地于2月份拍卖。本月环比同比供应面积（万方）33.3-31.93%——供应宗数3-25.00%——成交面积（万方）48.92-72.24%——成交宗数4-63.64%——成交金额（亿元）12.23-64.71%——PART3土地市场/月度供求第17页本月供应3幅地,建筑面积合约33.30万㎡，其中2幅为滨湖区用地。本月土地供应数据明细表序号宗地名称片区土地地址土地性质土地面积建筑面积容积率楼板价1XDG-2012-89号地块滨湖区滨湖区太湖新城立信大道不大通路交叉口东南侧商业用地13323.443967.2≤3.343262XDG-2012-95号地块惠山区惠山区洛南大道不钱洛路交叉口西南侧市场、商业、办公用地（其中市场建筑面积卙总核定建筑面积比例丌小于70%)50353.9140991≤2.5-2.85783XDG-2012-80号地块滨湖区滨湖区湖滨路不太湖大道交叉口东北侧居住、商业用地44860.2148039≤3.0-3.33513PART3土地市场/供应明细第18页本月土地共成交4宗，总建面为48.92万㎡，日本积水为第二家成功迚驻无锡市场的日本开収商。本月土地成交数据明细表序号宗地名称片区土地地址土地性质土地面积建筑面积容积率楼板价获叏单位名称1XDG-2012-102