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项目概况SWOT分析方案研究规划背景项目规划设计报建及变更程序流程介绍项目概况SWOT分析方案研究规划背景项目建设流程项目概况SWOT分析方案研究规划背景建筑工程规划管理工作的重要性建筑工程规划管理是在城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及各类专业系统规划的指导下，控制建筑活动，协调有关矛盾，保证建筑工程符合城市规划的各项要求。建筑工程规划管理作为城市政府的一项具体职能，必须维护公共利益、尽可能保障各单位、个人合法权益，兼顾经济、社会和环境效益。建筑工程附着于土地，具有“定着性”，一旦建成，短期难以改变。如有失误，拆除、改建都会造成巨大损失。例如：侵占城市规划道路的土地进行建设，会严重影响城市道路交通规划的实施，导致城市交通拥挤；擅自改变用地和建筑性质，在工业用地内建住宅，在绿地内搞开发，占用高压供电走廊和压占地下管线进行建设等等，不仅造成降低生态环境质量、影响公共安全等局部矛盾，严重的还会影响城市总体用地布局，制约城市健康协调发展。通过对建筑工程进行必要的控制，以维护城市安全、卫生、交通等公共利益，保障各单位、各部门以及个人的合法权益。项目概况SWOT分析方案研究规划背景建筑工程规划管理的内容一、建筑工程使用性质的控制城市是一个有机的综合体，具备生产、生活、交通、游憩等不同功能，因此建设用地规划管理必须充分考虑这些要求，恰当地选址建设用地，以确保建设项目的正常利用。在建筑工程规划管理中，对建设工程平面布置需明确使用功能，避免不同性质建筑之间相互干扰，保证各项功能各得其所，既联系方便又互不干扰。同时，建筑工程应避免对周围建筑产生不利影响，如不应对基地外的住宅、学校产生噪音、震动、“废水、废气、废渣”污染，不得安排有碍公共安全、卫生的建筑物等。项目概况SWOT分析方案研究规划背景二、建筑容积率的控制容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值或单位建设用地面积上所获得的建筑面积。容积率对城市建设和环境质量的影响有以下方面：1、自然环境影响。建筑容积率过高，建筑体量过大，不利于北侧和下风向建筑的日照、采光、通风和绿化种植，这种影响负面效应在居住区建设中尤为突出。2、人工环境影响。在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水等市政设施供应能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量过大，容易造成设施供不应求。在文物、建筑保护单位周围和历史风貌保护区，建筑过高、体量过大，必然会对环境造成破坏。建筑容积率审核是一项重要的工作，特别在市场经济条件下，由于经济利益的驱动，开发商盲目追求高容积率，甚至弄虚作假，应予严格审核。项目概况SWOT分析方案研究规划背景三、建筑密度的控制建筑密度是指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比率（用百分比表示）。在建设用地规划管理中，核定建筑工程的建筑密度，是为了保证建筑空间环境质量，满足绿化、地面机动车和非机动车停场地、消防车作业场地、人流集散场所及变电站、天然气气调压站、通讯设施及信箱等配套设施用地的面积。项目概况SWOT分析方案研究规划背景四、绿地率的控制绿地率是指建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，以百分比表示。控制绿地率是为了改善城市绿化环境质量。绿地面积是指建筑基地内实际用于绿化种植的面积，包括集中绿地和房前屋后、基地内道路两侧以及建筑间距内的绿化用地，也包括用于美化环境的小块水面。绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。绿地率的控制与用地性质、地段位置等因素有关。不同的地块应有不同的绿地率控制指标。一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高，风景旅游区比一般区高。项目概况SWOT分析方案研究规划背景五、建筑（层数）高度的控制建筑高度控制（建筑限高）是指基地内允许的建筑最大高度，在对沿街建筑，具有传统风貌街区和重点地段规划时，采用建筑限高规定，更利于对环境空间、视觉景观进行控制。建筑高度的控制是核定建筑规划设计要求和审核建筑设计方案的一项重要内容。在已编制详细规划或城市设计地区进行建设的，建筑高度应按已批准的详细规划或城市设计的要求控制。在尚未编制详细规划或城市设计的地区，建筑高度的核定应充分考虑以下制约因素；视觉环境、文物保护和建筑保护、航空、微波通信、消防、防震等专业方面的要求。项目概况SWOT分析方案研究规划背景六、建筑间距的控制建筑间距是建筑物与建筑物之间的距离，包括正面间距和侧面间距。建筑之间因消防、卫生防疫、日照、交通、空间关系以及工程管线布置和施工安全等要求，必须控制一定的距离。确定建筑间距考虑以下因素：1、日照因素。住宅、学校教学楼、幼儿园、托儿所、疗养院和医院病房均有特定日照要求，在审核间距时，尤其在高层建筑较多的地段，不仅应注意新建筑之间的间距，而且要注意建设基地内外新旧建筑之间的距离，互不影响。2、消防安全因素。建设基地内的建筑间距应保证消防通道的畅通，并留出高层消防登高场地。此外，如果新建筑物或建设基地外相邻建筑有易燃、易爆情况，还应按有关规定保留安全防护距离。3、卫生防疫因素。如果新建筑或建设基地外相邻建筑有传染病源或产生有害物质时，应按卫生防护规定要求，保持足够间距。4、施工安全因素。高层建筑打桩或地下室施工相邻建筑的安全不利。在审核建筑间距时，应充分考虑这种因素，保证有足够的施工安全距离。5、空间景观因素。为了丰富空间景观、保证城市环境质量、避免压抑感或视线干扰，高层建筑之间或与多、低层建筑之间应控制合理间距。文物保护单位或建筑保护单位周围的新建筑应根据保护要求核定距离。6、其他方面的因素。如道路的安排、工程管线的布置也会影响到建筑间距。最终的建筑间距必须符合满足以上因素。项目概况SWOT分析方案研究规划背景七、建筑范围的控制建筑范围不等于用地范围，建筑物、构筑物与相邻控制线之间应保留一定距离，即建筑退让距离，包括建筑物、构筑物后退道路红线、用地红线、河道蓝线、铁路线、高压电线的距离。城市规划中应该有“七线”为加强对城市道路、城市绿地、城市历史文化街区和历史建筑、城市水体和生态环境等公共资源的保护，促进城市的可持续发展，我国在城乡规划管理中设定了红、绿、蓝、紫、黑、橙和黄等7种控制线，并分别制定了管理办法。项目概况SWOT分析方案研究规划背景规划红线一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。规划绿线是指城市各类绿地范围的控制线。对“绿线”的管理，体现在对城市绿地系统的规划管理。规划蓝线一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。规划黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。规划橙线是指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。划定对象包括核电站、油气及其他化学危险品仓储区、超高压管道、化工园区及其他安委会认定须进行重点安全防护的重大危险设施。规划黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。规划紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。对“紫线”的管理，体现在划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。项目概况SWOT分析方案研究规划背景八、道路交通的控制建筑基地出入口、停车和交通组织应尽量减少对城市道路交通的影响，合理确定建设基地机动车、非机动车出入口方位，保持与交叉口有一定距离，组织好行人、机动车、非机动车的交通，并按照规定设置停车泊位。项目概况SWOT分析方案研究规划背景九、基地标高的控制建筑物的室外地面标高，必须符合地区详细规划要求。尚未编制详细规划地区，可参考该地区的城市排水设施情况和附近道路、建筑物的现状标高确定，不得妨碍相邻地段的排水。建设基地标高一般不低于相邻城市道路中心线标高0.3米以上。项目概况SWOT分析方案研究规划背景十、建筑环境的协调管理建筑工程规划管理除对建筑物本身是否符合城市规划及有关法规进行审核外，还必须考虑与周围环境的关系。已有城市设计的地区，应按城市设计的要求，对建筑物造型、立面、色彩进行审核。在没有城市设计的地区，大规模或重要建筑的造型、立面、色彩方案应组织专家进行评审，控制好城市景观。成片开发的建筑工程（如居住区等），应审核环境设计。项目概况SWOT分析方案研究规划背景十一、配套公共设施和无障碍设施的控制成片开发的建设工程规划管理，要根据批准的详细规划和公共设施配套要求，对中小学、幼儿园及商业服务设施审核，考虑发展要求，留有一定备用地。公共设施如办公、商业、文化娱乐等建筑方案，应按规定审核无障碍设计，成片开发建设工程，环境设计应满足无障碍。因此，为了充分发挥城市在社会经济中的中心作用，对城市建设进行有效调控，保障公共利益，城市规划管理工作已成为政府的一项重要职能。项目概况SWOT分析方案研究规划背景关于“一书两证”《建设项目选址意见书》是城乡规划主管部门按照国家法律规定，对以划拨方式提供国有建设用地使用权的建设项目，在报送有关部门批准或者核准前向建设单位核发的同意选址证明文件。项目概况SWOT分析方案研究规划背景《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。项目概况SWOT分析方案研究规划背景《建设工程规划许可证》城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。项目概况SWOT分析方案研究规划背景九江市规划局项目办理流程图项目概况SWOT分析方案研究规划背景九江市规划局项目办理流程图项目概况SWOT分析方案研究规划背景办理建设项目规划报建、审批手续，根据建设单位取得用地方式的不同，分为四种不同类别。□第一类：在规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的开发建设项目。□第二类：在规划区内，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目。□第三类：属单位用地，并已取得国有土地使用证，且用地性质未发生变化的建设项目。□第四类：市政道路、管线工程建设项目。九江市规划局项目办理流程介绍项目概况SWOT分析方案研究规划背景（一）第一类建设项目的报建、审批公开出让的开发建设用地，已由市国土资源局先期向市规划局提出申请，并取得了规划用地设计条件。九江市规划局项目办理流程介绍项目概况SWOT分析方案研究规划背景用地初审，申请核发《建设用地规划许可证》1、报建必备材料：①申请报告；②立项主管部门批准建设项目的有关文件；③国有土地使用权出让合同、成交确认书和规划设计条件；④营业执照、开发资质证书（查验原件）；⑤出让土地的四址范围图；⑥标有出让用地范围的现状地形图一份（1:200或1:500，含道路红线）（附电子文件一份）；⑦法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理～现场踏勘～局务会研究～窗口发件3、审批时限及发件：时限：5个工作日。发件：核发《建设用地规划许可证》九江市规划局项目办理流程介绍项目概况SWOT分析方案研究规划背景规划方案审批，核发方案批复1、报建必备材料：①申请报告；②《建设用地规划许可证》复印件；③使用土地的有关批准文件；④规划方案文本二套（提供A3图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、总平面、道路竖向、给排水图、平面、立面、剖面图的规划方案文本二套和总平面布置图二份，重要地段必须有亮化效果图），附方案持证设计单位所提供的面积计算表，全套CAD电子文件一份（版本2004以下格式，保留计算面积的多义线）。⑤标有出让用地范围的现状地形图一份（1:200或1: