物业管理投标[1]

君临国际大厦物业管理投标文件目录•第一章北京德馨物业管理有限公司简介•第二章北京市君临国际大厦写字楼概况•第三章物业管理特点分析•第四章物业管理服务内容•第五章前期物资装备一览表•第六章物业管理服务费用测算•第七章护管服务方案•第八章保洁服务方案•第九章几点说明第一章北京德馨物业管理有限公司简介•1.1我们的实力北京德馨物业管理有限公司（以下简称北京德馨）成立于2001年8月，注册资金2000万元，管理面积逾380万平方米，现为国家一级资质物业管理企业。北京德馨现为中国物业管理协会会员单位，北京市物业商会理事单位。北京德馨在北京市物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系双认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。–德馨物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、高校后勤、商业地产、会展中心等所有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自2003年实行市场拓展以来，几乎以每年60万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。–德馨物业先后与深圳国贸、深圳先达威、上实发展、决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造国基物业发展战略平台，构造独具德馨特色的复合型生态发展系统。–国基物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、市级荣誉称号，公司也先后被评为“北京市房地产行业青年文明号”和“北京市物业管理名企20强”。•1.2我们的理念•服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。•质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。•团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造中原物业第一品牌。•1.3我们的目标•立足基础服务，树立德馨物业诚信高效形象。•强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。•细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。•1.4我们的荣誉•德馨物业：通过ISO9001国际体系认证•通过ISO14001环境管理体系认证•中国物业管理协会会员单位•北京市物业管理名企20强•北京市房地产行业“青年文明号”•北京市物业与房地产协会会员单位•家和万世花园：•全国物业管理示范住宅小区•北京市优秀住宅小区•北京市绿化达标先进单位•北京市首批旅游观光小区•海淀区绿化达标先进单位•嘉和园小区•北京市优秀住宅小区•西城区绿化达标先进单位•锦绣江南•北京市优秀住宅小区•……………………•1.5重点推荐项目•北京市海淀区某办公楼•高层办公楼建筑面积：27000㎡•位于西和路，地上22层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，为北京市建设系统标志性建筑，业主满意率高达100%。第二章北京市君临国际大厦概况•君临国际大厦位于西城区西直门外大街101号，占地面积1500㎡，建筑面积29000㎡，主建筑有：5A级写字楼（24层）；住宅楼（17层）；地下停车场3处；电梯7台2.2北京市君临国际大厦物业管理特点•安全管理是重中之重•北京市君临国际大厦地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。•德馨物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对护管人员采用“培训——考试——抽查——考核”的PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对国际大厦的特点，在护管员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使业主放心。•需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势•北京市君临国际大厦一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给物业公司。•德馨物业现管理物业面积逾380万平方米•从高档写字楼的日常服务，到温馨细致的客户服务，德馨人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在北京市君临国际大厦的管理上再创佳绩。•塑造良好的外在形象•北京市君临国际大厦在某种程度上承担着各个公司形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这，就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。•德馨物业始终以“源于心诚始于完美”为核心，将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了《国基物业文明礼貌用语100句》等诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在95%以上，必将有效满足北京市君临国际大厦形象性这一需求。•第四章物业管理服务内容•管理目标为充分体现开发商建造北京市君临国际大厦的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着北京德馨物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对北京市君临国际大厦实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。•大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到北京市物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。•管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程我们将始终把握以下原则：•（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。•（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。•（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。•管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立北京市君临国际大厦管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为北京市君临国际大厦组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《北京市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。•物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。•（二）有偿专项服务项目•1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统维护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报警系统维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。第五章前期物资装备一览表5.1办公物资装备项目数量备注办公桌椅3套文件柜2组其中一组内含保险柜1个电脑1台打印机1台有复印功能为佳传真机1台电话机1部5.2护管装备项目数量备注对讲机5部警棍、机套等13副防毒面具13副灶具及厨具1套5.3保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮9套喷雾器更衣储物柜2台手推垃圾车2部室内清洁车2部垃圾运输车1辆尘推5把第六章物业管理服务费用测算•6.1物业管理服务费用测算•6.1.1人工费用费用项目人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月，工资标准的24.4%）医疗保险（元/月，工资标准的8%）工装（元/月）合计（元/月）管理处主任12000488160672715护管队长190022072361228护管班长370000362208护管员965000366174厨师16500036686保洁班长16500020670保洁员655000203420不可预见费按照以上项目费用总和的2%计算342集团管理费按照以上项目总和的5%计算872管理利润按照以上项目总和的5%计算916税金按照以上项目总和的5.5%计算1058合计20289元/月6.1.2其他费用序号项目测算依据月支出（元）一办公费11001通讯费管理处主任200元/月护管队长100元/月管理处固定电话300元/月6002低值易耗品综合测算3003办公水电未计04业务费综合测算200二保洁、消杀费11131物料费按人均50元/月计算4502垃圾清运14.5元/车×1车/天×25天/月3633消杀费综合测算300三住宿费用8001房租300元/间×2间=600元6002水电气费综合测算200四不可预见费按以上项目费用总数的2%计算60五集团管理费按以上项目费用总数的5%计算154六利润按以上项目费用总数的5%计算161七税金按5.5%缴交186合计3574元/月•因此北京市君临国际大厦物业管理成本为：•20289元/月+3574元/月=23863元/月•年费用为：23863元/月×12月=286356元/年•测算说明：•按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司总额的8%，此项费用仅用于管理人员、护管队长，不含普通作业人员；•该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；•工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；护管人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。•按照国家相关法律法规规定，税金组成：•营业税—所有费用总和的5%；•城建税—营业税的7%；•教育附加费—营业税的3%；•则税