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物业管理投标能力提升2015年10月17-18云天培训汤守才副教授注册物业管理师TEL：13012011081QQ：502673346课程大纲：一、招投标基础知识二、招标文件解读三、物业管理投标程序四、投标书制作关注点五、投标书的构成及编制要点六、物业费测算要点七、现场答辩技巧及要点招投标基础知识一、《招标投标法》对招标的相关规定（一）招标形式：1、公开招标2、邀请招标（二）招标活动的组织1、招标人自行组织2、委托招标代理机构组织（三）招标信息的发布1、投标邀请函2、公共媒体（四）招标公告的主要内容1、招标人的名称和地址2、招标项目的性质、数量、实施地点和时间3、获取招标文件的办法4、投标人资格要求（五）招标人对投标人资格的要求1、招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查；国家对投标人的资格条件有规定的，依照其规定。2、招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。（六）招标文件的内容1、招标项目的技术要求2、对投标人资格审查的标准3、投标报价要求4、评标标准5、招投标活动的程序及时间要求6、合同主要条款7、其他内容（七）招标人对招标文件的修改、澄清1、形式要求2、时间要求（八）投标人对招标文件及现场的质疑1、形式要求2、时间要求（九）编制投标文件的最短时间规定二、《招标投标法》对投标的相关规定（一）投标人的资格符合招标人的要求（二）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应（三）投标人少于三个的，招标人应当重新招标（四）投标人投标文件的补充、修改或撤回1、在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。2、补充、修改的内容为投标文件的组成部分三、《招投标法》对开标、评标、中标的规定（一）开标1、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行2、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点3、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加（二）评标1、评标由招标人依法组建的评标委员会负责2、依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成3、成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二4、评标委员会产生：一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定（三）中标1、中标人的投标应当符合下列条件之一：（1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。2、评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标3、招标人的确定（1）招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人（2）招标人可以授权评标委员会直接确定中标人4、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。5、招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议四、《招投标法》对无效中标的处理1、招标代理机构违规2、招标人违规3、串标获取竞标成功4、以他人名义投标5、依法应招标项目做竞争性谈判的6、中标候选人以外确定中标人的依法必须进行招标的项目违反本法规定，中标无效的，应当依照本法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人或者依照本法重新进行招标。招标文件解读一、业主（招标方）需求二、标书的构成与格式（装订）要求三、评标规则四、对投标人资格要求五、时间要求六、合同签订说明七、其他应注意的问题物业管理投标程序获取招标信息—成立小组—项目评估与风险防范—报名并接受资格预审—获取招标文件—参加查勘答疑—编制标书—报送标书—开标—评标—定标—签订合同—备案项目评估的内容：1、投标物业的基本情况和定位2、客户需求3、建设单位、业主大会、物业所有权人情况4、竞争对手5、企业自身情况项目风险防范的内容：1、来自于投标人、投标物业的风险2、来自于竞争对手的风险3、来自于自身的风险投标文件的构成：1、投标函2、投标报价表3、资格证明文件4、物业管理方案5、招标文件要求提供的其他材料投标书制作关注点一、投标书基本要素1、计量单位2、货币3、标准规范4、表达方式5、理论技巧6、资料真实二、投标书的编写要求（一）项目简介地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、楼层、结构特点、基本设施设备、客户基本情况（二）管理模式针对项目的特点确定管理模式（三）管理重点与难点针对性列出具体管理模式（四）人力、物力资源配置1、管理处组织架构2、人员配置、岗位设置、岗位描述3、主要业务骨干及人员素质介绍4、设备设施的投入（五）管理目标总体目标和详细的分项目标，要求具有可操作性和可考核性（六）服务承诺针对项目的特点和业主的要求列出承诺目标和服务措施（七）费用投入和成本测算（八）收支预算分析三、标书编写的注意要点1、确保填写无遗漏、无空缺2、不得随意修改内容3、填写方式规范4、不得改变标书格式5、数字计算准确6、报价合理7、包装整洁美观8、报价方式规范9、严守秘密，公平竞争10、说明偏离程度11、有的放矢12、注意篇幅第一部分资信部分一、投标承诺书二、法定代表人授权委托书三、履约保证书（银行保函）四、投标人资格证明文件五、投标函六、拟派现场项目经理资格声明七、拟派项目主要管理人员和工程技术人员情况表八、其他需要提供的资料范例第二部分技术文件部分一、前言及项目和企业简介（一）前言（二）项目简介1、项目简介2、市场调研3、客户需求分析4、项目功能特性分析（三）物业服务公司简介1、公司基本情况介绍2、公司获奖情况3、公司管理理念4、成熟的物业管理模式5、公司服务理念6、接管项目的优势分析二、物业管理总体设想与承诺（一）物业管理基本理念（二）物业管理模式1、运作方式2、内部组织结构3、监督机制4、自我约束机制5、激励机制6、信息反馈及控制机制7、物业管理要点分析（三）工作计划1、前期工作计划2、项目接管工作计划3、入伙工作计划4、正常居住期工作计划（四）物业管理目标1、总体目标2、分项目标（五）管理目标承诺及保证措施三、人员配备计划与人员培训和管理（一）人员配备计划1、人员配备的基本原则2、管理处拟任经理简历3、管理处各岗位的人员配备4、管理处各岗位职责和工作范围5、管理处各岗位人员素质要求（二）人员培训1、培训目标2、培训系统的实施运作3、培训计划四、人员管理（一）人员招聘选拔体系（二）考核机制（三）奖惩和淘汰机制（四）协调管理（五）量化管理与标准化作业五、物质装备计划（一）管理用房（二）物质装备计划表（三）资金来源及采购时间六、管理规章制度（一）公众管理制度（二）岗位职责（三）内部管理运作制度（四）员工考核制度（五）管理运作制度(六)内部行政管理制度（七）工作流程七、档案管理（一）档案资料的建立1、资料的收集2、资料的整理和分类3、资料的归档管理（二）档案资料的管理（三）档案的运用1、档案的借阅2、档案的销毁（四）档案资料的内容八、物业项目前期管理（一）物业接管验收阶段1、物业项目验收的计划、程序2、验收质量管控3、物业资料接管4、设备设施试运行（二）入住管理方案1、入住准备工作2、业主入住手续3、入住的相关文件4、管控要点（三）装修管理1、装修管理流程2、装修申请登记程序3、装修资料管理办法4、装修管理管控要点九、物业项目日常管理（一）房屋建筑本体管理1、房屋建筑本体的管理重点（1）房屋建筑本体特征分析（2）房屋建筑本体管理的重点及对策2、房屋建筑本体的维修养护目标3、房屋建筑本体的维修养护计划4、房屋建筑本体维修养护的实施细则5、空置房的管理（二）设备设施管理1、设备设施的管理模式2、设备设施的管理原则和目标3、设备设施的管理措施4、设备的维修养护方案5、公共设施的维修养护方案（三）车辆交通与停车场管理1、物业交通状况分析2、物业交通管理的原则3、交通管理服务内容4、车辆管理工作要点5、车辆交通和停车场管理措施（四）安全管理1、安全管理的特点分析2、安全管理的总体思路与目标3、安全管理的要点4、安全管理的内容与方式5、安全管理的组织建设6、安全管理的实施方案（五）消防管理1、消防管理的要点2、消防管理组织建设和职责分配3、防火安全三级检查4、消防事务管理5、消防演习预案6、易燃物品管理7、临时动火管理8、消防设备管理与检查9、消防监控设施的管理10、消防系统的维修养护11、设备机房、消防泵房管理12、电气焊作业防火规定13、地下车库防火管理（六）清洁管理1、清洁管理模式2、住宅物业的清洁管理内容3、综合性物业的清洁管理内容（七）绿化管理1、绿化管理的工作流程和质量标准2、绿化管理的工作制度3、绿化管理的技术措施4、室内植物的摆设管理5、日常养护管理要点6、日常绿化养护内容（八）紧急突发事件处理1、紧急突发事件的处理原则与指标2、紧急突发事件处理的人员职责3、紧急突发事件的处理预案（九）客户服务1、客户服务体系建立2、客户服务部主要职责3、客户服务管理设想和运作方式4、客户服务评价5、客户服务规范及流程（十）社区文化建设1、社区文化建设的目标2、社区文化的总体设想3、居住小区社区文化的内容4、社区文化活动基本原则5、社区文化建设的人员配备6、社区文化活动的经费来源及场地7、社区文化建设的活动计划第三部分报价（商务）部分一、报价清单二、费用测算明细表物业费测算与收支预算一、物业费测算的依据1、《物业服务收费管理办法》2、地方有关收费规定3、招标文件提供的资料和实地考察情况4、国家有关规定5、物业公司成功的经验二、费用测算的原则1、合理控制利润水平2、服务水平与费用水平相适应3、透明管理4、符合国家相关法律法规5、不丢项、不漏项，不重复计算6、业主合理负担三、包干制下物业费的价格构成物业费=物业服务成本+项目利润+法定税费（一）物业服务成本的构成及测算（二）项目利润的测算（三）法定税费的测算一、答辩前的准备工作1、PPT制作（如需要）2、标书的熟悉3、相关法律法规掌握4、投标项目的熟悉5、招标文件学习二、答辩现场问题的主要类型1、法律法规类问题2、标书技术方案的问题3、费用测算类的问题4、管理中可能出现的问题的处理方法三、答辩技巧1、沉着冷静2、有问有答3、观点鲜明4、表达顺畅5、逻辑性强6、具有针对性7、注意礼仪规范1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。税金=营业收入*税率某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。答案：假设物业费为X物业费=成本+利润+税金X=200+X*10%+X*5.65%X=
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本文标题：物业管理招投标
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