项目设计指导书

1项目设计指导书——某市“海涛花园”三期‰一、项目概况及用地分析‰二、开发目标与开发计划‰三、市场定位与产品建议‰四、成本控制与工程管理‰五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求2¾一、项目概况及用地分析‰二、开发目标与开发计划‰三、市场定位与产品建议‰四、成本控制与工程管理‰五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求一、项目概况及用地分析二三四五六1.用地自然条件概况及分析••宗地位置宗地位置位于某市市东南面的锦江教育产业园区内，紧邻四川师范大学，项目总占地760亩。市属重点基础设施项目“五路一桥”中的成龙路、老成渝路和三环路经过该园区。三期用地位于总用地中段，占地面积11.77公顷。一、项目概况及用地分析二三四五六3项目位置图一、项目概况及用地分析二三四五六区域位置图一、项目概况及用地分析二三四五六4••宗地现状宗地现状1、宗地四至范围2、宗地地形地貌3、绿化植被与水面4、气候气象5、水文地质6、特殊地下物一、项目概况及用地分析二三四五六2.用地社会条件概况及分析••区域现状与规划区域现状与规划某市向东向南发展进入更新的阶段，规划中的高尚住宅区使我们期待一个全新的坐标：“狮子山下沙河畔”。园区及周边目前尚没有可同万韬相比的大中型房地产项目，但已有数家大型房地产公司在园区内批量购置土地，其中一些商品房项目已经动工，预计先期项目在2003年一季度面市。一、项目概况及用地分析二三四五六5••规划要求规划要求某市市规划局于2000年8月29日对某市万韬海涛花园760亩用地范围下达了规划设计条件，于2001年底对建筑退线、绿地要求、建筑间距等方面作出了进一步的规定，并在实际操作中开始执行，一、项目概况及用地分析二三四五六••区域交通状况区域交通状况西临成龙路，南连三环路，北依在扩建老成渝路（年内建成通车），东临规划待建的市政道路（连接老成渝路及成龙路），区域交通便利，路况良好。宗地目前交通出行主要依靠公共汽车。随着整体区域的逐渐成熟，未来几年将会有更多的公交线路引入片区。[图]一、项目概况及用地分析二三四五六6••噪声情况分析噪声情况分析成龙路、老成渝路是影响小区的主要噪声源，三期用地不临主要市政路，噪声影响小，适合居住。随着老成渝路的改造成功、宗地东侧市政路的建成，其道路产生的交通噪声对小区的影响将日益变大。一、项目概况及用地分析二三四五六••区域公共设施区域公共设施教育产业园区内已有几所重点高校及中、小学校：四川师范大学、川师附中、川师附小及嘉祥树德学校。园区内目前没有大型的商业、娱乐公建。拟建有“仁和春天”格调广场项目，位于川师成龙路校门处，商业性质，主要面向校园经济。占地20亩，建筑面积2万平米，2002年6月初面市。一、项目概况及用地分析二三四五六7••市政管线市政管线雨水、污水、煤气、给水等管线从用地西侧接驳，强电在一期城花南路与南三支水渠相接处接驳，弱电系统从用地东侧接驳。一、项目概况及用地分析二三四五六‰一、项目概况及用地分析¾二、开发目标与开发计划‰三、市场定位与产品建议‰四、成本控制与工程管理‰五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求二、开发目标与开发计划一三四五六81.项目总体开发目标••目标成本和目标利润目标成本和目标利润为2003年利润目标4500万元提供保证；总结前期开发经验，使三期产品成本低于前期产品成本，为集团坡地住宅开发的成本管理提供借鉴。二、开发目标与开发计划一三四五六••产品定位产品定位立足城东，辐射城南和市中心，确立城花大盘形象，提升万韬品牌的市场号召力。二、开发目标与开发计划一三四五六9••容积率、产品形态确认容积率、产品形态确认规划容积率定在1.25左右，浮动范围在1.2～1.3之间。产品类型以4-6层的多层住宅和花园洋房为主，结合一定比例的商住结合体和小高层。在满足容积率要求的前提下增加4层单元式住宅的比例，以提升小区品质。二、开发目标与开发计划一三四五六2.项目总体开发计划三期开发计划：开发面积14万平方米，开工时间2002/12，预计开盘时间2003/06，预计入伙时间2004/03。二、开发目标与开发计划一三四五六103.项目设计工作总体计划开始时间完成时间设计工程营销报建4.16.2控规方案6.5集团评审6.66.15设计指导书6.167.30规划定案商业策划案6.1610.15实施方案及部品清单6.1611.15场地内电力设施拆迁7.17.10样板区建议7.19.30样板区单体、环境实施方案8.1立卷8.110.15总图施工图8.111.30景观实施方案及部品清单8.162002.12.31招商工作10.111.15样板区单体施工图10.1610.30方案报批二、开发目标与开发计划一三四五六‰一、项目概况及用地分析‰二、开发目标与开发计划¾三、市场定位与产品建议‰四、成本控制与工程管理‰五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求一二四五六三、市场定位与产品建议111.住宅部分总体定位••项目市场定位项目市场定位城花三期应保持与一、二期的连续性，项目整体定位为中档偏上档次定位社区，继续走公寓产品获取销售速度和现金流量，洋房产品提升社区形象和销售利润的路线。要从规划上、户型上、材料选用上有所创新，提高产品的性价比，争取城南、市中心客源。一二四五六三、市场定位与产品建议••项目竞争优劣势项目竞争优劣势（1）与周边潜在竞品比较优势：最早进入该区域市场，产品效果展现早，已形成规模效应。万韬品牌带来的专业化运作及市场号召力。劣势：成本高过竞品近300元/平方米一二四五六三、市场定位与产品建议12（2）与其他区域竞品楼盘比较城花竞品基本位于城南区域。该区域形象较好，配套完善，人气较旺。代表楼盘成交均价普遍在3400元/平方米以上，120～160平方米是该区域市场供应主力户型。优势：性价比处于优势；万韬品牌。劣势：区位；配套成熟度。一二四五六三、市场定位与产品建议（3）小结城花项目作为城东市场启动的领头羊，一期运作较为成功，项目前景看好。只要我们不断创新，控制成本，提高产品性价比，并在三期坚持“销售速度第一”的策略，即可降低市场风险。利用品牌优势和成熟小区优势，从产品形态上提高产品的竞争力。一二四五六三、市场定位与产品建议13••客户特征客户特征房屋总价家庭情况工作及生活区域职务交通工具承受月供购房关注因素35万左右年龄约30岁左右，有小孩和无小孩的比例各占一半，小孩年龄普遍处于在小学、幼儿园阶段段。东：50％；南、市中心各20％左右职员、中层管理人员公交车、自行车为主约1500元价格、环境、户型、区域、配套、品牌35～60万年龄约35岁左右，无小孩比例40％，小孩年龄普遍处于小学、幼儿园阶段。同上中高级管理人员、私营小业主。私家车、单位配车为主约2500元环境、价格、户型、物管、品牌、区域2.住宅部分目标市场一二四五六三、市场定位与产品建议••产品类型构成产品类型构成分为三种形态：小康型、舒适型、豪华型。面积平均总价楼层建议功能需求备注小康型80～12020～35万5～6层两房或三房舒适性130～15040～50万4或4.5层大三房或四房（独立储藏间兼保姆房；衣帽间）豪华型170～18060万元4层四房（带独立保姆房、储藏间、衣帽间）备注小康型客层市场面最大，相对销售速度较快，市场风险相对较小，小康型和舒适性（包括豪华型）产品户型配比为7：3（面积比为6：4）。3.住宅部分产品建议一二四五六三、市场定位与产品建议14••产品户型配比建议产品户型配比建议建筑类型户型面积户型比面积比总套数总面积平均总价两房户型80M220％15％247套19750M220万内小三房户型108M220％20％244套26334M230万内多层（公寓）5～6层大三房户型120M218％20％219套26334M233万内小计58％55%710套72418M2小户型130M210％12％122套15800M240万左右中户型150M212％16％140套21067M250万左右多层（洋房）4层大户型175M27%12％90套15800M260万左右小计29%40%352套52667M2酒店公寓45M212%5％146套6580M212万内合计100%100％1208套131665M2备注建议在三期产品形态上有所突破，可以适当尝试小高层（约5％）形态，为四期开发做适当市场探索。一二四五六三、市场定位与产品建议••开盘状态要求开盘状态要求••交楼标准交楼标准••销售安排销售安排••价格策略价格策略••整体销售预测整体销售预测4.住宅部分销售策略一二四五六三、市场定位与产品建议15••项目市场定位项目市场定位••项目竞争优劣势项目竞争优劣势5.商业部分总体定位一二四五六三、市场定位与产品建议••周边区域消费群分布现状周边区域消费群分布现状••某市市及城花周边购买力情况某市市及城花周边购买力情况6.商业部分目标市场一二四五六三、市场定位与产品建议16••产品建议方案产品建议方案••商业业态构成及分期规划商业业态构成及分期规划••生活配套区生活配套区••特色商业区特色商业区••商业之公共部分商业之公共部分7.商业部分产品建议一二四五六三、市场定位与产品建议••经营策略经营策略••销售策略销售策略••分期销售分期销售••租赁考虑租赁考虑••招商形式招商形式8.商业部分经营与销售策略一二四五六三、市场定位与产品建议17‰一、项目概况及用地分析‰二、开发目标与开发计划‰三、市场定位与产品建议¾四、成本控制与工程管理‰五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求一二五六三四、成本控制与工程管理1.成本建议••项目成本构成方案项目成本构成方案1、成本测算根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格。2、设计阶段成本控制提出方案设计阶段、初步设计及施工图设计阶段成本控制措施或建议一二五六三四、成本控制与工程管理18成本测算表三期商铺底商平层组团平层花园洋房平均三期总成本面积：11160355484345052667142825土地获得价款296.56296.56296.56296.56296.564235.65开发前期准备费314.00247.00247.00247.00252.243602.55主体建筑工程费1030.00980.001050.00910.00979.3913988.13主体安装工程费179.00179.00163.00153.00164.542350.11社区管网建设费93.0091.0091.0091.0091.161301.94室外环境工程费115.00115.00115.00115.00115.001642.49配套设施费201.1656.0056.0056.0067.34961.82开发间接费225.00225.00225.00225.00225.003213.56税前成本合计2453.722189.562243.562093.562191.2331296.25一二五六三四、成本控制与工程管理2.工程建议••道路、管线、土方平衡工作方案道路、管线、土方平衡工作方案••宗地内现有电力设施迁移实施方案宗地内现有电力设施迁移实施方案••工程地质及基础方案建议工程地质及基础方案建议••工程进度计划与设计计划的关系与重要工程进度计划与设计计划的关系与重要节点节点一二五六三四、成本控制与工程管理19‰一、项目概况及用地分析‰二、开发目标与开发计划‰三、市场定位与产品建议‰四、成本控制与工程管理¾五、设计前期工作结论‰六、方案设计要求一二六三四五、设计前期工作结论1.概念设计各方案简评主要作以下方面评析：规划理念，产品分类及分区，综合经济技术指标，人车流线与物业管理分析，景观视线分析，绿化系统设计，商业街功能分区示意，管线、设备初步方案。完成方案比较和推荐意向说明。一二六三四五、设计前期工作结论202.设计目标••总体目标总体目标通过特色商业街的设置，并延续坡地住宅设计思路，营造出该区域充满商业氛围的新楼盘形象。••具体目标具体目标做到小区用地统盘考虑；创造富有特色的坡地景观；空间