项目评估要点介绍

LOGO项目评估2011.2一、基本概念与依据一、项目评估的基本概念与依据属于**银行贷款业务流程中的重要环节；根据《中国**银行风险管理体制改革方案》，属于授信业务平行作业范畴。由**银行提供信贷支持的固定资产投资项目，包括利用**银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款项目、境外筹资转贷款项目、**银行作为债权人的项目融资、利用**银行开出的融资类保函等所兴建的项目和房地产开发贷款项目，在贷款审批决策前要按规定进行项目评估。项目评估是指**银行对借款人申请使用贷款的固定资产建设项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、财务效益、银行效益及潜在风险等方面进行全面系统的分析论证，为贷款决策提供意见和建议的工作过程。一、基本概念与依据固定资产贷款项目评估（不含房地产）依据：《中国**银行固定资产贷款项目评估办法》。（内容的详尽描述见《中国**银行信贷业务手册》第三篇第二章《项目评估》）房地产贷款项目评估依据：《中国**银行房地产贷款项目评估暂行办法》。（内容的详尽描述见《中国**银行信贷业务手册》第二篇第六章《房地产开发类贷款》）一、基本概念与依据根据项目建设规模、申请贷款额度、项目评估复杂程度、评估力量等情况，项目评估可以采用内部评估或委托评估的方式。内部评估：由**银行相关人员成立评估小组，直接对项目实施评估；委托评估：对于评估能力不足、缺乏相关领域评估经验或存在技术疑难问题的项目，可委托专业咨询机构评估。一、基本概念与依据评估有效期一般是一年，超过一年的，信贷经营部门应书面征求该项目评估行风险管理部门是否需要对项目评估报告进行重检或重新评估的意见。对下列情况，应重新组织评估：对下列情况，应重新组织评估：（1）已列入国家产业政策限制发展的项目；（2）项目融资方案或工艺技术方案发生重大改变，导致投资、财务效益测算发生重大变化；（3）项目投资方或市场发生重大变化，导致项目效益和借款人资信情况发生重大不利变化；（4）其他影响评估结论的事项。二、基本条件与主要内容二、项目评估的基本条件与主要内容拟进行评估的固定资产贷款项目，原则上应具备以下基本条件。暂不具备条件的，但属于我行积极营销确需提前介入的项目，也可进行评估。（1）借款人和项目各投资者经有权机构审计的近三年及最近一期资产负债表、损益表和现金流量表，且须附上附注说明；以及审计报告全文；（2）项目建议书（如有）、可行性研究报告/初步设计、项目申请报告、新开工、概算调整等资料及有权审批部门的主要批复文件；（3）借款人/项目发起人(公司)章程、合同及批复文件；（4）项目建设与生产条件落实的有关批件；（5）项目环境保护、国土资源、城市规划、安全生产等的批复文件；（6）项目资本金落实文件；（7）项目各投资者出具的投资承诺函；（8）保证人或抵押人出具的担保函或意向承诺函；（9）保证人近三年及最近一期的资产负债表、损益表和现金流量表；（10）项目评估和贷款决策需要的其它文件。二、基本条件与主要内容固定资产贷款项目评估（九章）：前言；借款人评价；项目概况评估；产品及市场分析；投资估算与融资方案评估；财务效益评估；不确定性分析；银行相关效益与风险评估；总评价房地产贷款项目评估（九章）：项目评估结论；借款人及项目主要关系人资信评估；项目概况和建设情况评估；项目市场情况评估；投资估算与融资方案评估；财务效益评估；财务基础数据的确定；不确定性分析；银行效益与风险防范措施评估二、基本条件与主要内容归纳起来，项目评估是对以下三个方面评估：（1）借款人或者项目发起人、项目投资人，以及项目主要关系人的资信分析；（2）项目分析（项目概况、产品及市场分析、投资估算与融资方案评估、财务效益评估、不确定性分析）；（3）银行相关效益与风险评估。三、借款人分析三、借款人分析借款人分为既有法人和新设法人。既有法人是指已存在的企事业单位，新设法人是指为项目建设而新组建的项目法人。特殊行业项目贷款可由具有借款资格的行业主管部门或由其授权具有贷款卡的事业法人作为借款人。关注点：（1）主要对借款人的基本情况、资本结构、组织架构、领导者素质、融资情况及资信状况、经营状况及财务状况等方面进行分析；（2）对主要投资人的基本情况、领导班子构成、经营业绩、管理水平等方面进行评价；（3）如项目参与人（包括项目主办人、股本投资人、借款人、贷款人、担保人等）在投资协议或其它有关合同中对项目管理、技术或销售等事项作出承诺，应评估其履行能力；（4）所有项目均须对项目各相关人之间的产权及其它关联关系进行调查，必要时应绘图说明。四、项目分析项目概况产品及市场分析投资估算与融资方案评估财务效益评估不确定性分析四、项目分析——项目概况（一）项目概况项目基本情况项目简介、组织形式和实施方式、建设的必要性和合理性、与同类项目相比较的竞争优势和劣势、是否符合**银行信贷政策要求项目建设进度评估立项过程、依据，建设工期、进度、资金投入计划等情况，评估项目建设计划的实施和执行情况；如果项目已开工，应分析项目的形象进度、投资完成及各项资金到位情况建设及生产条件评估项目建设及生产所需用地、原材料、燃料、动力来源的可靠性，交通、运输、通讯、项目建成后所需的人员生活及保障措施的适应性项目工艺技术评估设计单位的资质和水平，项目工艺技术成熟度和先进程度，工艺技术和生产流程在保证产品质量、降低产品成本、提高生产效率及环境保护等方面的可靠性和合理性项目选用主要设备评估设备的成熟度、先进性、适用性和经济性，国内同类项目设备的使用和运行情况，借款人对设备的采购，有无技术力量掌握、使用、维护该技术设备环保评估是否符合国家有关环境保护政策的要求、对社会生态环境可能造成的影响、环境保护治理的主要措施、重点调查项目环保方案是否获得有权部门批准国土资源与城市规划评估调查国土部门对项目用地批准的落实情况，调查规划部门的城市规划意见四、项目分析——项目概况关注点：（1）项目建设是否符合国家产业政策、行业发展规划和区域经济发展规划等政策要求，是否享有或可能享受国家和地方给予的优惠和扶持政策，分析项目受政策变化影响的程度和潜在政策风险四、项目分析——项目概况（2）项目立项审批制：使用政府性资金投资建设的项目核准制：对于企业不使用政府投资的项目，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准备案制：除政府核准投资项目目录以外的企业投资项目有关文件：《国务院关于投资体制改革的决定》《政府核准的投资项目目录（2004年本）》《广东省政府核准的投资项目目录（2004年本）》（粤府【2005】121）号《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，等等四、项目分析——项目概况电力水电站：在主要河流上建设的项目和总装机容量２５万千瓦及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。火电站：由国务院投资主管部门核准。核电站：由国务院核准。电网工程：３３０千伏及以上电压等级的电网工程由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。四、项目分析——项目概况交通新建（含增建）铁路：跨省（区、市）或１００公里及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目按隶属关系分别由国务院行业主管部门或省级政府投资主管部门核准。公路：国道主干线、西部开发公路干线、国家高速公路网、跨省（区、市）的项目由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。煤炭、矿石、油气专用泊位：新建港区和年吞吐能力２００万吨及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项自由省级政府投资主管部门核准。集装箱专用码头：由国务院投资主管部门核准。新建机场：由国务院核准。扩建机场：总投资１０亿元及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目按隶属关系由国务院行业主管部门或地方政府投资主管部门核准。城市快速轨道交通：由国务院核准。四、项目分析——项目概况外商投资《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）１亿美元及以上鼓励类、允许类项目由国家发展和改革委员会核准。《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）５０００万美元及以上限制类项目由国家发展和改革委员会核准。四、项目分析——产品及市场分析（二）产品及市场分析在分析项目产品特性的基础上，对产品在国际国内市场、特别是产品目标市场上的供求状况及价格走势进行预测、分析产品的市场竞争优势及项目产品的市场营销策略，综合评价项目产品的销售潜力和前景。产品供求现状分析包括市场容量现状、价格现状、市场竞争力现状，调查目前市场供需总量、分布及满足程度，分析价格形成机制和变化规律，分析市场竞争程度，尤其是竞争对手的生产、经营和竞争力情况产品供需预测和价格走势分析预测拟建项目产品在生产运营期内目标市场的供需总量，分析供需平衡情况和满足程度，同时结合市场供需分析预测产品的价格走势营销能力评估调查产品的市场定位、营销策略、销售网络和售后服务等，评价项目的市场营销能力并预测市场销售前景产品市场竞争能力评估从自然资源占有、工艺技术设备、规模效益、新产品开发能力、产品质量性能、价格、商誉品牌等方面比较项目产品与市场上主要同类产品的异同，分析其竞争优势和劣势四、项目分析——产品及市场分析关注点：（1）对于非工业性项目，应根据行业类型和项目目标市场或者是项目影响区域的特点，来分析项目产品或服务的供需现状、变化趋势和价格走势。例如：交通运输项目，主要调查和分析项目影响区域内各种运输方式的分布现状、客货运力、运量及流向，区域内用户的客货运输需求及满足程度，以及随着经济和社会发展，各种运输方式的发展变化（含运力、布局、价格、政策变化等）所引起的供需变化。又如：学校、医院等公益性及基础设施收费项目，主要调查和分析项目影响区域内的学校、医院等的类型、数量、服务能力和主要服务对象，区域内有效需求人口的需求类型及满足程度，以及根据相关法律规定和政策，随着经济、社会及城市规划发展，学校、医院的发展变化（包括数量、结构、满足程度等）所引起的供需变化。四、项目分析——产品及市场分析（2）价格走势分析时，应遵循稳健原则，不应低估投入品的价格和高估产出品的价格，避免预测的项目收益失真，区分情况如下：a、充分竞争性产品的价格应按国际或国内市场价格测算；b、对产品价格需要由物价部门核准的项目，应按照物价部门对项目产品价格的批复测算；c、城市基础设施和服务品的价格，应根据政府价格政策，以及消费者支付意愿和承受能力进行测算。四、项目分析——投资估算与融资方案评估（三）投资估算与融资方案评估编制3张表：固定资产投资估算表固定