XXXX邢台房地产全面调研方案

PAGE1公司简介中联创展房地产有限公司关于一月十日调研报告中联创展·策划部本次调研的目的对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研；全面了解邢台市房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测；对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究邢台市介绍（１）－邢台市位置与城市动力邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。总面积12486平方公里。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市。邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：桥东区、桥西区、沙河市、南宫市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。邢台市介绍（２）－邢台市辖区与其历史渊源邢台标志-清风楼邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产。邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。邢台市介绍（3）－邢台市矿产资源与旅游资源虚照禅师塔(在天宁寺大殿后)报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究地块分析(1)--周边环境钢铁路与团结西街地段分析交通便利配套设施完善人员密集区域特点：红星汽车厂宿舍地段分析区域特点：交通不便利配套设施不齐备周围新开项目较多报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究第一部分：宏观市场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场第四部分：项目板块研究第三部分：邢台市客户群研究第一部分：宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心邢台市是河北省南部区域城市；城市未来的定位是冀南重要的中心城市。邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口697.2万人，市区人口60万（4511人/平方公里）邢台市近年来GDP快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展近5年邢台市GDP增长率保持在10%以上，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期邢台市人均GDP保持高速增长，近4年来增长速度均超过6%，受金融危机的影响，2009年全国经济从低谷走出来，邢台也不例外。根据人均GDP与房地产发展关系模型，人均GDP在800-4000美元之间时，房地产处于高速发展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报宏观经济小结城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处于高速发展时期第二产业比例连续上年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城市的购房主力人群）从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。第一部分：宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量0510152025303540桥东区桥西区市区人口邢台市2012年末常住人口697.2万，户籍人口621万，人口自然增长率约7.5‰2012年邢台市区人口为60万人人口状况小结城市人口城市辐射力较差，人口增长主要依靠本地人口的自然增长，外来人口数量很小，综合实力不足，制约城市未来高速增长由于城市产业结构中缺乏第三产业，导致城市白领（购房的主力群体）缺失邢台人特征邢台人理财、投资意识不强，这种情况逐渐改变，未来购房能力会逐渐加强置业投资仍需要继续引导国有企业员工及机关事业单位人群购买能力较强第一部分：宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况邢台市近10年的发展规划图城市规划发展方向“五星捧月”中“月”指中心城区，“五星”指任县、南和、内邱、沙河、皇寺。邢台城市集群人口远景将达到200万人左右。各中心之间以农田、绿地相隔离，以快速交通相联系，形成功能各异、规模适度、产业互补、城绿交融、人文与自然相生并荣、景观与风貌独具特色的邢台城市集群，成为带动区域经济发展的核心。城市总体布局：一城三区两心四轴城市核心部分。“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。邢台城市规划小结一城三区，以新区开发为发展方向，新区建设带动旧城改造，重点加快城市路网建设，形成“一城三区”的中心城市布局邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊”将起到加快建设步伐的作用“四横四纵”的交通规划，缩小了城市空间距离PAGE26公司简介政策分析抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展第一部分：宏观市场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场第四部分：项目区域研究第三部分：邢台客户群研究依据房地产发展周期理论，邢台处于向上发展阶段市场典型表现开发商策略高速发展地价和房价开始同步上升，期房销售进入高速消化期，中长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；销售策略：分期销售，实现项目预期利润最大化房地产周期理论邢台GDP增速邢台人均GDP增速房地产发展程度判断因素：邢台市阶段价格阶段：复苏发展危机萧条第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高，拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现邢台市平均年土地供应量在1000亩左右，包括住宅、商业、商住。协议出让、招拍挂商住用地合计1345.45亩，按平均容积率2，预计总建筑面积180万平方米城区内主要以城中村改造为主，其中二环内共有6个村拆迁。二环外有4-6个村拆迁。拆迁进度缓慢。房地产一级市场小结供应邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业）未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块城市内已无大宗土地出让（城中村改造除外）取地方式协议及招拍挂方式第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场西北区域情况:邢台市区西北部是政府规划发展方向，地价相对较高，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主。东南区域情况:中南地区是邢台市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。目前市中心地段、市政配套完善，交通方便，但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，本区域是规划中工业区，不太适宜居住。东北部区域情况:东北区域不是政府规划发展方向、地价相对较低；周边市政配套不完善、生活不方便目前居住社区只有世纪名都，其售价较低，邢台市房地产市场格局邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的发展阶段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产品层外围产品层外延产品层外延产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面邢台市场目前产品品质的突破主要集中在户型、环境塑造、功能空间上二级市场小结市场市场处于快速成长阶段，加大放量未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住条件的自住为主市场上较为畅销楼盘年销售量集中在7-8万m2之间产品市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以中大户型的多层，小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。别墅项目主要集中在西北三环、南二环，市场畅销户型面积在80-130m2之间，总价在48万以内，平均约35万，超过48万产品形态明显发生变化，如由小高层→TH、别墅、花园洋房等价格邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈，价格不会出现大幅度的上涨邢台市房地产市场总结一级市场土地供应市场规范性较强，土地供应适中。二级市场商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨，但幅度不会太大邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。第一部分：大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：房地产市场研究一级市场二级市场第三部分：邢台客户群研究第四部分：项目板块研究邢台客户特征描述•通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出：•1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神•2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征•具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求•3.消费力逐步提高•具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化•4.投资意识及消费意识还需加强2012年市区国有单位人均年收入2.7万元左右行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业城市一般家庭月收入在3000元左右。主力客户群体-----城区稳定高收入人群：主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位高收入人群：面积要求110M2以上，总价不超过50万代表群体：市政府及其他机关公务员区政府、区委及相关机关公务员公检法系统水、电供应系统银行金融系统医疗卫生系统邢钢、冶金、冀中能源等国企员工群体特征：普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右住房补贴高，多次置业的可能性比较大购房动机主要是为了自住,改善居住环境非常认同开发商品牌效应,关注产品品质及园林景观朋友介绍及口碑产品需求一般都是二次以上置业，要求面积比较大，110M2以上、总价不超过50万配套交通要方便要求有一定的生活设施配套对社区教育配套没有太高要求资料来源：访谈置业消费者状况——以自住为主，产品品质、环境是本地居民的重要关注点置业情况人群居住现状置业目的主要诉求备注本地居民周边居民自建房屋较多，面积较大，环境比较差，有潜在置业需求自住消费不成熟，更关注价格、环境周边较多村居市区居民拥有自有房产，但环境、户型一般，有一定积蓄，有二次置业基础自住相对价格，更关注产品品质和服务，包括地段、配套、规划、户型、园林景观以及后期物业管理从业人员多数集中在机关事业单位外来居民周边县市由于邢台是单核城市，周边县市高端人群有在长沙置业的需求自住高性价比，环境、配套调研结果显示置业比例较少外省市人群在邢台置业比例较小自住更关注环境、价格、地段、配套调研结果显示置业比例较少投资客看中邢台房产的升值潜力，置业投资投资地段、升值潜力置业投资行为在邢台尚未形成规模数据来源：调研资料客