江苏亿城地产苏州工业园区项目总体定位报告118页-成全机构

江苏亿城地产苏州工业园区项目总体定位报告MarketReport2006/02/24地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]基础目录一、基地分析二、项目发展核心策略三、社区模式与总体定位四、一期物业发展建议五、营销概念与策略初步探讨地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]基地分析Chapter1·地块分析·规划指标分析·项目SWOT分析·用地与项目地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]1.1地块分析区位分析项目位于苏州工业园区湖东的东北区域，项目南侧为沈浒路，西侧为钟南街。地块紧邻苏州工业区而远离目前已经形成的湖东居住和生活区，周边配套匮乏。从地块的区域特征上有如下几个显著特点：1、地方较偏远，周边配套奇缺，是工业园区待开发区域。2、靠近工业区，一定程度上受工业污染影响，但同时在交通距离上具有优势。3、园区突破的常规的土地出让原则，在此出让地块，具有非常明显面向产业群体解决居住问题的导向性。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]东：现状为东沙湖公园，正在建设中；南：政府规划中的大型居住区西：现状为空旷地块，远处有部分企业；北：紧靠河道及高压线，河北岸为企业项目四至项目北至一条东西走向高压走廊、河渠，对面为工业区厂房，西至钟南街，对面为已拆迁完的荒地，南至沈浒路，对面为已拆迁完毕的荒地，东至星华街，对面为东沙湖公园。西：现状为空旷地块，远处有部分企业；南：政府规划中的大型居住区东：现状为东沙湖公园，正在建设中；北：紧靠河道及高压线，河北岸为企业地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]地形地貌项目由分离的三块面积基本均等的地块构成，基地整体比较狭长，南北宽约190—200米，东西总长约900米，地块形状整体较为方正。基地地势整体较平坦，无拆迁，原生植被多为杂草，基地标高比周边路面标高约低1米。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]区位交通项目周边道路均已建成并与苏州工业园区路网连接，由于园区路网建设整体已经成形，因此项目到苏州工业园区各处易达性好，同时通过园区核心的现代大道与市区相连。整体道路基础设施与易达性良好。目前城市捷运系统比较匮乏，交通仍然是本项目未来将面临的一个问题。但根据园区公交建设计划，每年将有不低于5条公交线路开出，目前已有公交路线48路线经过本项目地块。而在轨道交通方面，园区规划中有轻轨和两条地铁线，按规划在本项目区域会沿现代大道行进，离本项目有一定距离，但是开通之后将提升整个区域的交通便利程度和区域辐射能力。这一点在目前还难以体现，但是可以作为项目长远发展的利好因素。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]东沙湖公园面积约126万平方米，该公园定位为自然生态型公园，未来将设有水上活动区、湖滨漫步区、人鸟对话区、珍稀观鸟区等。全园绿地率将达到75％，其中乔木占70％，形成都市森林的景观。东沙湖公园作为苏州工业园区规划的三大景观核心之一，将作为本项目未来区域认同和板块营销的重要因素。东沙湖公园介绍地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]地块对面的大型居住区项目西南面政府规划为大型居住区，占地面积181公顷，紧邻本地块，预计未来2-3年内分批推出。该地块容积率为1.35,地上总建筑面积近245万平方米，其中住宅建筑用地228万平方米左右，其余约17万平方米为公建配套用地，包含有4万方左右的两块教育用地，7万方的商业设施用地，以及约6万平方米左右行政、医疗、文化、市政等其它配套面积，这些商业配套的落实都将为本项目未来发展提供了良好的配套支撑。但是这些配套的具体规划位置和实施时间将对本项目的配套成熟和便捷程度产生重要影响。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]地块周边配套分析由于远离工业园区的商业中心区域和已成熟居住区域，因此目前本项目周边配套极其匮乏。3公里范围内几乎没有任何可以利用的配套设施。项目南面规划出让居住用地未来将规划有邻里中心和九年制学校，这些配套实施之后将大大缓解本项目配套不足的问题。由于沙湖公园的建设，作为项目的一个休闲配套场所和景观、生态依托，将成为本项目未来市场营销的亮点。在这一点上，甚至堪比目前湖东已成熟居住区域。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]从项目地块自身特征来看，由于整体地貌和原生态乏善可陈，可以依托的资源不多，但是有两个相对突出的特点需要在后面的规划中加以重点考虑：1、项目北边和6、7号地之间的河渠具有一定的宽度和景观价值，水质良好，可以作为一个景观塑造的依托加以利用。尤其是6、7号地之间的河渠若能形成一条重要的景观轴并与休闲性功能相结合，将成为项目为数不多的景观资源。2、基地北侧的高压线则对本项目的开发有一定的影响，高压线的影响主要体现在三个方面：一是对视线和观瞻会产生不利影响，二是高压输电线带来的电磁辐射可能对消费者的心理产生选择抗性，三是高压线贴地块东西走向对于本项目狭长的东西向地块产生影响的面积较大。因此在规划布局上如何最大限度的规避高压线的影响，同时为北边面对高压线大面积的住宅营造附加的抵消抗性的卖点将为成为规划要解决的一个重要问题。典型因素影响分析地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]类别指标备注项目总占地172811.58㎡6#—57982.6㎡项目容积率≤2.0总建筑面积345623.16㎡绿地率≥50%建筑密度≤20%建筑限高≤80m，层数12-25层户型面积≤100㎡停车位0.5个小汽车位/户项目总价40，000万元其中：6#—13，200项目楼面价1157元其中：6#—11381.2规划指标分析地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]规划指标分析从本地块的规划指标来看，本地块的强制性规划非常详细，包括户型面积和物业形态都已经有非常多的限制，可以留给项目定位灵活操作的空间较小。首先100平方米的控规限制，对作为一个约35万平米的居住小区，无论是从社区的活力考虑还是从中长远的市场竞争、单一产品风险的考虑，都有可能给项目的实施到来一定的风险，适当考虑对产品限制的变通是非常必要的，因此本项目的产品设计中对户型的创新和变通性将成为本项目产品定位的一个关键课题。其次1157元的低地价尽管是本项目的一个优势，但在目前的市场环境下，如何利用好本项目的地价优势，在低地价优势的基础上，充分挖掘和提升出本地块的附加价值，增大项目的价格价值比也是本项目未来成功的一个关键！地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]1.3项目SWOT分析1、优势·地势平坦、形状方正、无拆迁·项目有天然的东沙湖公园景观优势·项目土地获得价款较低，有一定的成本优势·项目地块内现有一条水系，可以充分利用2、劣势·捷运交通不发达·周边3公里范围内没有生活配套·北面的高压走廊影响·缺乏可直接利用的景观·直接面对工业区的居住用地，周边厂矿企业较为集中，有一定污染问题目·区域内现无项目开发，本地块为区域版块内开发的第一个项目地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]3、机会·园区中低收入群体市场潜力尚未被充分挖掘，为本项目中小户型提供了市场空间·园区宏观经济指标均显示利好，对房产开发提供了良好的基础·园区人口进驻较快，中产阶级日益壮大带来的需求机会·园区在苏州市区内口碑和心里认同度日益加强，对苏州市区吸引力进一步加强·项目对面地块的整体开发实施及基础设施的建设为本项目带来利好4、威胁·园区未来巨大的潜在供应，竞争项目带来的客户分流·园区小户型项目的逐步增多，部分项目直面竞争带来的威胁·目前市场对区域还缺乏基本的认识，在周边缺乏配套的情况下如何首先解决区域认同的问题将是本项目的重要课题。地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]