【房地产】汉嘉：杭州复地花园商贸城阶段性提报－供给调研

复地花园商贸城项目阶段性提报－－供给调研谨呈：杭州复地置业有限公司汉嘉机构·百盛招商2007年12月2杭州大商业分析3杭州市商业格局主商圈次商圈1武林商圈2湖滨商圈3吴山商圈4秋涛路、四季青5黄龙商圈6文教、城西7城北8大关商圈9滨江高新产业区10滨江区政府其他商圈11萧山商圈12下沙商圈13余杭商圈市级商业中心主要为武林、湖滨、吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域；周边次商圈主要为区域性的社区商业中心；其他商圈主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区。4杭州商业规模增长情况8510012514015517518520022525018%25%12%11%13%6%8%13%11%0501001502002503001997年以前1997199819992000200120022003200420050%5%10%15%20%25%30%历年累计供应量年增长率1997年前199719981999200020012002200320042005商业初具规模：95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺第一轮快速发展，武林商圈形成：98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟第二轮快速发展，湖滨商圈进一步成型：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象未来发展将形成多商圈格局，城西商圈已逐步形成，滨江区配套将愈加丰富，城东的钱江新城、庆春广场都将有大量商业供应。说明：本次商业部分研究范围以主要商业街、单体在1万平方米以上的中高档大型商业为主。杭州市商业发展历程5杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。杭州市商业规划6杭州市主要商圈规模特征武林商圈：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位；湖滨商圈：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地；吴山商圈：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百元华为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区；主要商圈规模(大型商家规模比重)05101520253035武林商圈湖滨商圈吴山商圈7杭州市商业街－分布、业态特征商业街业态特征百货店，服饰、餐饮、娱乐集一体，杭州最繁华的商业街女装街，以年青、时尚服饰为主集国际一线服饰品牌、高档餐饮、娱乐业集聚酒吧、餐饮一条街，夜生活最丰富的街区金融业一条街，拥有较高档餐饮、娱乐配套杭州老牌商业街，业态丰富近期形成的餐饮一条街仿宋文化旅游一条街。旅游纪念品，字画古玩工艺品的特色购物区丝绸产品专业街区休闲服饰街区服装批发市场、外贸服饰一条街高校集聚街区，服饰、小商品密集数码电子产品一条街专业市场一条街餐饮、娱乐一条街延安路武林路湖滨路南山路庆春路解放路高银巷河坊街丝绸城新华路四季青文一路文三路秋涛路信义坊各商业街主要业态分类购物武林路、解放路、文三路、新华路、秋涛路、丝绸城、四季青、河坊街餐饮高银巷、信义坊休闲娱乐庆春路、南山路综合延安路、湖滨路、文一路8杭州市商业街－规模、租金商圈主要路段武林商圈湖滨商圈吴山商圈延安路北端武林路湖滨路庆春路延安路中段延安路南段河坊街解放路商业街长度（米）租金（元/平方米/天）13001184103127538611045565150420－308.2－10.912－215.4－815－3516－214.4－9.18.2－15市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售；目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，五大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街；其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集；9各城区连锁超市(大卖场)比例拱墅区33%江干区14%上城区5%西湖区24%下城区19%滨江区5%1、世纪联华庆春店2、世纪联华华商店3、世纪联华潮鸣店4、世纪联华凤起店5、世纪联华运河店6、物美文一店7、物美西城店8、好又多黄龙店9、好又多凤起店10、乐购德胜店11、乐购河滨店12、乐购庆春店13、欧尚大关店14、沃尔玛15、上海华联16、家乐福涌金店17、易初莲花和平店18、麦德龙彭埠店19、北京华联天城店20、华润万家杭州市区目前大型超市门店数量近20个，且还在以23%的速度增长。卖场比较平均的分布在各个区域，由于较为密集的居住人群和相对地位的租金水平，规模比较大的卖场基本分布在次商业圈内；从品牌看，中外著名的超市品牌大都已进入杭州布点。连锁超市（大卖场）——分布特征10杭州市的卖场规模在过去几年有较大增长，尤其是2000年到2003年，一共有15万的体量上市。从发展速度看，2005年杭州市大型超市的增长率是25%，远远高于商场百货的增长速度，显示了巨大的发展潜力。未来几年中，根据已掌握的资料，还将有近10万方的新增供应，预示了未来的竞争将更趋激烈。2005年杭州市区社会消费品零售总额841.47亿元，连锁超市有62.5亿元收入，占7.4%。卖场——规模/经营状况111、苏宁（文晖店）2、苏宁（上塘店）3、苏宁（天目山路店）4、苏宁（庆春店）5、苏宁（三新大厦店）6、苏宁（机场路店）7、永乐（湖墅店）8、永乐（凤起店）9、永乐（秋涛店）10、永乐（天城店）11、永乐（望江店）12、五星家电（文三店）13、五星家电（西城广场店）14、五星家电（秋涛店）15、国美（明珠店）16、国美（上塘店）17、国美（大关店）18、国美（凤起店）19、国美（天城店）20、国美（秋涛店）21、百安居（莫干路店）22、百安居（秋涛店）23、百安居（上塘店）24、西溪数码港25、颐高数码城26、新高新数码城杭州品牌连锁专业市场分布最为集中的区域如秋涛路专业市场一条街。也是离钱江新城最近的区域。其涵盖建材、家电、家居等业态。近几年多家知名连锁专业店也选址秋涛，更丰富了该区块业种及档次。城西住宅密集，也是品牌连锁专业店的理想选择。其相对独立的商圈、充足的人口支持、及相对低廉的场地租赁成本，是众多商家选择的重要原因。随着城北新增住宅体量的日益扩大，以及原有的人口基础，也有多家专业店在城北区域拓展扩点。从分布看，主要大型的专业店会选择有一定人口基础的老城区住宅集聚地，城东、城西和城北的分布量较广，而新区在未来虽有较大体量住宅推出量，但近几年尚未能达到商家的基本人口要求。品牌连锁专业市场——分布特征12品牌连锁专业市场——主要商家/经营状况杭州市大型专业市场在2000年以后发展迅速，远超商业的总体增长率，竞争加剧。从消费习惯看，杭州人越来越倾向于到大型专业市场进行大件产品的采购，尤其是在数码家电产品、建材、家具上；国内外著名品牌的大型连锁专业市场的争相进入杭州市场，预示了未来更激烈的竞争格局；目前专业市场尤其是知名连锁品牌店在杭州市场都有不错的销售业绩，门店扩张速度之快也显示了其经营水平的良好态势。本项目区域作为专业卖场集中区域，目前已有多家品牌连锁卖场进驻，多数为家电卖场，面积多数在3000平方米以上，经营情况较好，说明本区域已成为消费购买大件商品的第一选择，且对商家档次、规模要求越来越高。商家名称分店数入驻杭州时间国美62003年苏宁62004年永乐52003年五星家电32003年百安居22002年13商圈百货名称建筑面积武林商圈1.杭州大厦2.GDAPLAZA（歇业调整中）3.杭州百货大楼4.银泰百货湖滨商圈吴山商圈百货——分布特征60000770036700450005.利星名品广场6.西湖时代广场22600200007.元华（歇业调整中）8.解百3740034200分布特征：目前杭州百货业都集中于市中心区域三大主商圈内；各商圈内百货店集中分布，为形成商圈效应提供了有利条件；武林商圈四大百货集聚，具有最旺盛的人气。42600,16%71600,27%149400,57%武林商圈湖滨商圈吴山商圈14百货——档次及客源分析商家名称规模（平方米）杭州大厦GDAPLAZA（歇业调整中）杭州百货大楼银泰百货利星名品广场西湖时代广场元华（歇业调整中）解百600007700367004500022600200003740034200档次目标消费群体开业年份高档高档中档中高档中高档中低档中档中档19892004198919982005200420021992高端消费者高端消费者大众消费群中高端年轻消费者（30岁以下）中青年女性消费者（25－40岁）中低端消费者（25－40岁）中青年女性消费者（25－40岁）大众消费群杭州大厦、连卡佛汇集国际一二线品牌；银泰百货、利星名品广场以时尚为主线，面向中高档年轻群体；杭百、解百以老字号、大众化特征也拥有较多的忠诚客户；西湖时代广场以折扣服饰为主营业种，面向中低端消费群；总之，目前较为成功的百货基本上呈现差异化竞争的局面。百货呈现错位竞争格局：15各百货店业态比例购物业态占绝对比重：在现有主要百货商家中，购物业态所占比重达到了93%，引入餐饮、休闲娱乐的综合性购物中心在主商圈内明显匮乏。购物业种特征：百货类业种分布基本延续传统格局，服装类占据比重在各商家中都较高，其中杭州百货大楼的业种分布相对于其他商家较为平均；银泰百货、杭州大厦、西湖时代广场等商家都适量引入了超市，通常布局在地下一层。16各百货店单位面积营业额(按建筑面积计算)1221151039876020406080100120140银泰百货杭州百货大楼杭州解百杭州大厦元华购物中心单位：元/平方米/天商家名称经营情况杭州大厦银泰百货杭州百货大楼解百元华（歇业调整中）莲卡佛（现更名为GDAplaza）很好，年营业额21.58亿好，年营业额20亿好，年营业额15亿好，年营业额13亿一般，年营业额不到10亿一般，已经停业杭州百货业整体经营水平较高：武林商圈内（除连卡佛外）主要商家营业额均达到15亿以上，这些商家的经营水平在全国百货业中都处于前列；吴山商圈内解百凭借较好的知名度和信誉年营业额也达到13亿；单位面积营业额特征：通过对比，银泰百货的单位面积营业额最高，其次是杭州百货大楼、杭州大厦，由此可见，中高档的百货在单位经营效益上最佳。部分百货商家经营模式有待调整：吴山商圈原有清波商厦、耀江广厦等由于经营模式相对落后等原因未能投入市场运作，莲卡佛由于与业主在租金成本上的分歧等问题已经停业，而吴山商圈内太平洋商业中心原先售后返租的模式已告失败，项目开发策略经历调整，上市搁浅。各百货店经营情况17百货典型个案分析——杭州大厦（1）项目名称：杭州大厦购物中心地址：杭州市武林广场21号建筑面积：约60000平方米营业面积：约26000平方米层数：A楼：1－6层；B楼：1－9层扶梯数：A楼：3个；B楼：2个车位数：275个基本情况：杭州大厦购物中心以“生活、购物、享受”作为经营理念，定位于中等以上收人的消费群体，是一家以经营国内外中高档精品名品而著称的现代化大型时尚百货商场。商场分为AB两楼，A楼早于1989年开业，1999年B楼开始营业。2004年秋季，杭州大厦购物中心以全新面貌亮相，一批顶级奢侈品品牌都落户杭州大厦。随着销售业绩不断上升，杭州大厦也将扩大其营经面积，未来将增加杭州展览馆及坤和中心裙楼作为其新增区域。18百货典型个案分析——杭州大厦（2）杭州大厦历年零售额0510152025302002200320