第7章建筑企业投标承包和合同管理

2019/9/81第7章建筑企业投标承包和合同管理2019/9/82本章要求：•掌握工程项目招标投标的程序•估价报价的方法•合同管理的内容•工程索赔的程序2019/9/837.1建筑企业的经营方式7.1.1经营方式的发展•建筑企业经营方式是指建筑企业向建设单位或服务对象提供建筑产品或服务的方式，也是建筑企业获得工程任务并组织其建设所采取的经营管理方式。•经营方式作为经济活动的方式，随着社会生产的发展，科学技术的进步而引起的社会分工和协作的变化而不断的演变。2019/9/84经营方式的发展表7-1阶段经营方式图示经营方式第一阶（14世纪前）业主自营方式第二阶段（14—15世纪）第三阶段（15—17世纪）工匠工匠工匠业主工匠工匠工匠营造师业主建筑设计师工匠工匠工匠营造师业主2019/9/85阶段经营方式图示经营方式第四阶段（17—18世纪）承发包方式经营承包商出现第五阶段（19—20世纪）总包、分包方式总包企业出现工匠工匠工匠承包企业建筑师业主续表结构工程师设备工程师概预算人员分包再分包分包再分包分包企业技工总承包企业建筑师业主2019/9/867.1.2经营方式的分类(一)按承发包中相互结合的关系分类1．独家承包。是指承包企业完全利用自有的能力承包一项工程的全部施工。–对于独家承包一般要求或是企业规模较大，或是承包工程的规模较小。2019/9/872．总包—分包。这种方式是在独家承包方式基础上发展起来的，其已经历了一个多世纪，形成了比较完善的责任分担体系。如图5—1所示。–在这个体系中业主和建筑设计单位在经营关系中属甲方，总包及下属施工企业属于乙方。其相互之间的关系均须通过工程合同结成承发包关系。业主设计单位总包企业分包企业筹划设计施工图7-1总包—分包经营方式2019/9/883．联合经营。是指由两个或两个以上承包企业联合起来承包一项工程，共同对建设单位负责。–参加联合的各施工企业仍是各自独立经营的企业，只是在共同承担的工程项目上，根据预先达成的协议，承担各自的义务、风险及分享各自的收益。2019/9/89(二)按业务承包范围分类•l．施工承包经营方式。–包工包料实际上全面承包施工全过程。–包工不包料是劳务承包，多适用于综合管理力量相对较弱的施工企业。–专业施工承包是指专业技术要求高或有特殊技术要求工程的承包(如安装工程等)。–专项承包是指如基础、土石方等工程承包，适用于专业化程度较高的企业。2019/9/810•2．设计—施工承包经营方式。这种经营方式取消了传统经营中的施工总包环节，由设计—施工一体化经营企业承担总包角色。–企业不必等待设计文件成套齐备，就可以分项发包、分项施工。–这种设计和施工一体化方式，可以减少中间合同的变更。由于采取了分项设计、分项开工，大大提前了开工日期，加快了工程进度。•3．规划—设计—施工联合经营方式。又称项目管理承包、一揽子承包或交钥匙方式。2019/9/811(三)按合同取费方式分类•1．总价承包。它是指按设计图纸和说明书，由工程数量计算出工程总价进行承包。总价中包含工程预期利润。–适用于工程规模、技术要求和质量标准都明确的工程。–对建设单位来说，有利于控制和节约投资，–对承包企业来说，虽要承担工程中的风险损失，但也可能获得较大的、稳定的盈利。2019/9/812•2.单价承包。建设单位和承包企业按工程的一定计量单位议定固定单价，然后再按实际工程量汇总计算总价的办法，由此来结算工程款。–这种方式适用于工程量事前不能准确计算、或变动较大等工程，如土石方、管道等工程。–对建设单位来说，可简化招标工作，但不易于控制投资总额。–对承包企业来说，只要能提高效率，降低单位成本，就能增加盈利。2019/9/813•3．成本加酬金承包。建设单位要支付给承包企业工程实际成本加一定酬金。其中酬金由管理费、利润和奖金组成。–该种方式适用于施工条件不正常的情况，如修复、改建等工程。–对建设单位来说，不易于控制投资。–对承包企业来说，可以确保其利润。2019/9/8147.2工程项目招投标7.2.1招投标的概念•招投标是一种商品交易行为，实质上是一种买卖关系。•推行招投标的目的，就是在建筑市场中建立竞争的机制，–可促使建设单位重视并做好建设的前期工作，改变“三边”作法，–有利于节省建设资金、提高社会经济效益，增强设计单位的经济责任，–促使建筑企业改善生产经营管理，在竞争中求生存求发展，充分体现了建筑产品是商品的实质。2019/9/815我国建筑市场的主体：•业主（招标人）—发包单位、投资者、处于买方地位•承包商（投标者）—设计单位、施工单位、材料供应单位，处于卖方地位。•中介服务机构—咨询公司、监理公司、法律事务所、工程造价公司等，处于服务地位。2019/9/816监理工程师业主贷款方承包商分包商分包商分包商服务合同贷款合同承包监理工作关系分包合同关系图7－2建筑市场主体的相互关系2019/9/8177.2.2招标的方式1．公开招标•公开招标也称无限竞争性招标，凡符合该项工程投标资格的建筑企业，均可参加投标。招标通知由招标单位利用报刊或广告公开发布。•公开招标在国际上巳沿用了很长时间，它的主要优点是竞争激烈，择优率更高。缺点是招标时间长，费用高。2019/9/8182．邀请投标•由招标单位有选择地通知有承担拟建工程能力的承包企业参加投标。•一般是选择在社会上有一定信誉，对本工程项目有丰富经验、在技术装备、施工能力、工程质量和经营管理方面均适合拟建工程建设的5-7家施工企业，不应少于3家。•优点是时间短、费用低。缺点是竞争的激烈程度相对较差。2019/9/819•邀请招标方式适用于以下情形：–在特殊情况下，工程规模大，招标单位认为中、小型施工企业不可能胜任，因而选定几家大公司参与投标；–工程复杂，专业性强，招标单位认为只有某些企业才能承担；–工程规模小，为节约招标开支没有必要公开招标；–公开招标后，无人投标，招标单位只好邀请少数单位投标。2019/9/8207.2.3招标投标的基本条件(一)建设单位招标应具备的条件•1．是法人或依法成立的其它组织，•2．有与招标工程相适应的经济、技术管理人员；•3．有组织编制招标文件的能力，•4．有审查投标单位资质的能力；•5．有组织开标、评标、定标的能力。•如果不具备上述条件，需委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。2019/9/821(二)建设项目招标应具备的条件•1．建设工程已批准立项；•2．向建设行政主管部门履行了报建手续，并获得批准；•3．建设资金能满足建设工程的要求，符合规定的资金到位率；•4．建设用地已依法取得，并领取了建设工程规划许可证；•5.技术资料能够满足招投标的要求；•6．法律、法规、规章规定的其他条件。2019/9/822(三)投标企业必须具备的基本条件•1．必须有政府主管部门批准注册的营业执照；•2．企业资质必须符合招标工程的相应要求；•3．国外建筑企业必须持有与我国有业务往来的银行或信托担保证明。2019/9/8237.2.4招标投标程序•按照招标人和投标人参与程序，可将招标过程概况分为招标准备阶段、招标投标阶段和中标成交阶段。•如图7－3所示。2019/9/824具备招标条件确定标底申请批准招标资格准备招标文件标底报有关单位复核批准公布招标情报工作招标消息确定投标对象报送投标申请书接受企业技术资格审查被选定投标未被选定收到招标文件参加现场调查编制投标书参加开标等待评标未中标准备阶段招、投标阶段中标成交阶段投标程序投标资格审查发送招标文件组织现场调查招标单位提出审标意见并经有关部门批准开标报送投标书评标、决标中标签订承发包合同协商（议标时）招标程序邀请招标图7-3招投标程序框图公开招标2019/9/825（1）招标准备阶段•申请招标–招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。–申请招标文件应说明：招标工作范围、招标方式、计划工期、对投标人的资质要求、招标项目的前期准备工作完成情况、自行招标还是委托代理招标等•编制招标有关文件–招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书，以及资格预审和评标的方法2019/9/826（2）招投标阶段公开招标时，从发布招标公告开始，若为邀请招标，则从发出投标邀请函开始，到投标截止日期为止的时间。•发布招标公告•资格预审•招标文件•现场考察•标前会议2019/9/8271）发布招标公告•作用–让潜在投标人获得招标信息，以便进行筛选，确定是否参与竞争•内容–招标单位名称、建设项目资金来源、工程项目概况和本次招标工作范围简介、购买资格预审文件的地点、时间和价格等2019/9/8282）资格预审•对潜在投标人进行资格审查，考察企业总体能力是否具备完成招标工作所要求的条件•公开招标时设置资格预审程序–保证参与投标的法人或其他组织在资质和能力等方面能够满足完成招标工作的要求–通过评审优选出综合实力较强的一批申请投标人，再请他们参加投标竞争，以减小评标的工作量2019/9/8293）招标文件•投标人编制投标文件和报价的依据•应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件，以及拟签订合同的主要条款2019/9/8304）现场考察•招标人在投标须知规定的时间组织投标人自费进行现场考察•目的–让投标人了解项目的现场情况、自然条件、施工条件以及周围环境条件，便于编制投标书–要求投标人通过自己的实地考察确定投标的原则和策略，避免合同履行过程中以不了解现场情况为由推卸应承担的合同责任2019/9/8315）标前会议•投标人研究招标文件和现场考察后会以书面形式提出某些质疑问题，招标人可以及时给予书面解答，也可留待标前会议上解答•回答的问题必须发送给每一位投标人，以保证投标的公开和公平2019/9/832（3）决标成交阶段•从开标日到签订合同这一期间称为决标成交阶段，是对各投标书进行评审比较，最终确定中标人的过程•开标•评标•定标2019/9/8331）开标•开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应为招标文件预先确定的地点•若在开标会议上有下列情况，应为废标–投标书未按招标文件中要求密封–逾期送达的标书–未加盖法人或委托授权人印鉴的标书–未按招标文件的内容和要求编写、内容不全或字迹无法辨认的标书–投标人不参加开标会议的标书2019/9/8342）评标•对各投标书的优劣进行比较，确定中标人•评标委员会负责，由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中，招标人以外的专家不得少于成员总数的2/32019/9/8352）评标——程序•初评–以招标文件为依据，审查各投标书是否为响应性投标，确定投标书的有效性•详评–对各投标书实施方案和计划进行实质性评价与比较–评审时不应再采用招标文件中要求投标人考虑因素以外的任何条件作为标准–设有标底的，应参考标底2019/9/836评标报告•评标委员会经过对各投标书评审后向招标人提出的结论性报告，作为定标的主要依据•应包括：–评标情况说明–对各投标书的评价–推荐合格的中标候选人等2019/9/8373）定标•确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判•招标人根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可授权评标委员会直接确定中标人•中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并退还他们的投标保证金或保函•中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果或中标人拒绝签订合同，均要承担相应的法律责任2019/9/838不规范招投标案例及对策•案例一：先斩后奏•某化工厂为了扩大生产，想在某地区内建造一新厂房，于是向有关部门申请办理各项审批手续。为了赶工期，在各项审批未批准前，该厂对新厂房的建设进行了招标。该厂请了代理公司编制招标文件，发布招标公告。有6家单位看了招标文件后，决定参与投标。于是潜在投标人在踏勘了现场后，认真地制作了标书。在投标的当日，6家潜在投标人按时来到了投标地点，却被化工厂的工作人员告知，由于该