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瑾呈:兴达集团1香汐项目临街商业产品推盘、售价建议及社区内部商业配套设置建议中广信地产香汐项目组2013年2月第一部分商业街本体分析区域商业市场分析租售及推售时间建议价格建议临街商业产品推盘、售价建议商业街本体分析本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!4商业街本体分析区位及交通情况项目区位:香河安平经济开发区平安大街天下第一城对面从地理位置看,本项目距离香河县城繁华地段较远,但所在安平开发区位置交通相对便捷。交通情况:项目紧邻安平最重要的主干路平安大街,旁边即为938(一城-北京站)首站,交通较为便利。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!5商业街本体分析周边人口情况3公里紫藤堡孔雀城天悦共靑社罗纳河谷启城龙盛四季城京津花园阳光新都项目名称户数人口数启城30009000逸品蓝山12483744阳光新都22226666京津花园14004200平安丽景13003900天悦500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300罗纳河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合计2541876254安平区域交付使用及在建楼盘相对较多,未来3年区域交房户数将达到至少2.5万户,为本案商业街提供了良好的消费人口来源。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!6商业街本体分析商业街基本情况商业街位置:位于项目地块北侧和西侧,北侧商业紧邻安平交通主干道平安大街,西侧商业临安泰路,目前该路车流人流量较小商业街总建面:约20000㎡商业街形式:独立商业街;地上2层,局部地上3层单个商铺面积:180-230米(根据现有7#、8#、9#商业推算)商铺层高:一层3.8米,二层2.87米,面宽:5.2米-11.8米进深:17.5米为主,少量8.8米2万平米巴洛克风情独立商业街,地上2-3层,单铺面积180-230㎡为主。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!7商业街本体分析商业街SWOT分析S优势W劣势巴洛克风格独立风情商业街,展示形象良好;紧邻安平交通干线平安大街,紧邻938(一城-北京站)首站,交通便利;约2万平米体量,商业规模较大,容易形成商业氛围;铺位规划规整,较方便使用区域商圈尚未成熟,整体商业氛围较差,商业档次较低;铺位进深过长(约17.5米),商铺进深面宽比最大为3.4,远超过合理的进深面宽比(不大于2),不便于利用;O机遇T威胁区域商业供应量小;随着周边住宅项目建设及交付使用,区域商业缺口将逐步凸显;本案70万平米体量,交付使用后住户6365户,为商业街带来大量客户支撑;银宝街入驻将对本案的销售和招商形成一定的竞争;商业街作为项目乃至安平的商业配套,面临良好的发展机遇,但其过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!区域商业市场分析本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!9区域商业市场分析区域商业市场概况主城板块安平板块香河华联天下第一城目前香河商业集中形成了主城区板块和安平板块主城区板块:以香河华联为中心,市政配套完善,商业氛围浓厚,商业较为集中;安平板块:新兴商业板块,依托天下第一城的良好休闲旅游资源,周边地块的开发建设及配套的逐步完善,带动了区域内商业气氛的提升,已经成为香河商业发展的重要区域之一。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!10区域商业市场分析县城板块商业市场概况商圈描述:以香河华联为中心,周边医院、家具城、餐饮、银行等市政配套集聚,商业分为浓厚。商业形式:购物中心、临街商铺、社区内底商。商业规模:该区域商业集中,以临街商铺和百货内部商铺为主。区域位置图香河华联本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!11区域商业市场分析县城板块商业市场概况商业类型商业项目具体地址面积价格在售新房财富第一街香河新华大街与五一路交界处西北角52-885㎡售价11500元/㎡,租金约1.2元/㎡/天香语世界城底商香河新华大街与五一路交叉口125㎡8000元/㎡盛大金盘底商香河迎宾路(县政府对面)20-70㎡20000元/㎡/二手房沿街底商新开大街汽车站对面底商208㎡13000元/㎡沿街底商香河县政府南面向西360㎡12000元/㎡沿街底商迎宾路综合执法局侧底商240㎡8500元/㎡县城商业以临街商铺和小区底商为主,售价集中在8000-13000元/㎡,不同地段相差较大,县城核心区售价较高。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!12区域商业市场分析安平板块商业市场概况大香线(271省道)商业商圈描述:新兴商业板块,依托天下第一城的良好休闲旅游资源,周边地块的开发建设及配套的逐步完善,带动了区域内商业气氛的提升,已经成为香河商业发展的重要区域之一。商业形式:临街商铺、社区内底商。商业规模:该区域商业集中,以临街商铺为主。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!区域商业市场分析安平板块商业市场概况安平板块目前在售商业项目不多,主要以二手房沿街底商为主,价位集中在6000-7500㎡之间,新入市项目价位较高。商业类型主要商业项目具体地址面积价格二手房观天下底商平安大街100-3007500元/㎡启程2底商平安大街100-300㎡6000元/㎡京津花园底商103国道侧30-200㎡6000元/㎡本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!14区域商业市场分析1、香河商业集中形成了县城板块和安平板块一大一小局面;2、县城板块商业最为集中,配套最为集聚,商业氛围浓厚,多为百货商铺和沿街商铺为主,价位集中在8000-13000元/㎡,核心区价位较高,县城周边较低。3、安平板块商业属于新兴板块,以沿街底商为主,价位集中在6000-7500元/㎡之间,新入市住宅项目底商价位较高。小结本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!租售及推售时间建议本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!16租售模式建议经营模式优缺点适用情况招商先行先招商后带租约出售优点:初期业态可以控制,可保持与社区整体形象一致,从而促进销售出租有保障,可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点:不能长期控制业态,收益开发商无自持商业的意向,为了达到提升销售速度及销售价格的目的可采用此方式,目前该方式应用最为广泛直接销售优点:资金回收速度快缺点:无业态控制,影响社区形象和销售不利于统一管理,从而对经营不利开发商无招商经验和招商资源,无意组织招商团队,且销售难度相对较小,开发商对于资金回笼有较高要求只租不售优点:便于业态控制,统一管理有利于经营利于提升社区形象长期而言可以实现开发商的利润最大化缺点:资金回收期长,有一定的风险开发商资金充足,物业升值潜力较大,开发商有自持物业以期利润最大化的需求常用租售模式分析本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!17租售模式建议开发商资金需求较高较低建议采用招商先行,招商完成后统一销售的方式建议采用只租不售的方式;或者可以选择个别优质铺位只租不售,其余铺位招商后进行销售的方式。综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标,中广信建议:西北角商铺及社区入口位置1-2个商铺可以自持,其余商铺招商后带租约销售本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!推售时间建议本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销售速度和销售价格的意义;同时要保证商业价值最大化。因此建议商业街分三批进行推售,推售时间为每期住宅交房后6个月左右建议自持本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!价格建议本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!20价格建议定价方法常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法,结合意向客户心理价位指定项目价格,鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户,因此我们以市场比较法来进行商业价格的初步研究。本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!21价格建议市场比较法综合考量本案区位、商业类型、商业形态等,由于同区域竞品项目底商均未售且目前价格未定,因此选取同位于安平区域的住宅项目底商的二手房作为参考,选择京津花园(临103国道)、启程二期(临平安大街)、平安丽景(临平安大街)和观天下(临平安大街)主要打分因素:位置、交通、规模、周边人口、商业形态、铺位设计、物业管理、升值潜力本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!22价格建议市场比较法序号项目权重京津花园启程二期平安丽景观天下本项目15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33规模10%30.320.230.330.350.54周边人口15%40.640.630.4530.4540.65商业形态10%30.330.320.240.450.56铺位设计10%20.220.230.340.430.37物业管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潜力20%20.420.430.630.651合计2.52.953.13.44.05结合参考项目的目前二手房售价X=(6000*15%/2.5+6000*15%/2.95+6000*20%/3.1+7500*50%/3.4)*4.05≈8728元/㎡本报告文档定义为:保密请在中广信认可的情形下使用,并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅!23价格建议市场比较法考虑市场变化及误差,本案商业街均价应考虑为8728*0.97—8728*1.03范围内即目前在8466—8989元/㎡范围内备注:此价格为目前售价,考虑后期推出商业价格,会有一定的涨幅,年增长率约在10%左右。第二部分社区内部商业案例展示本案社区商业规划住改商规划更改建议住改商规划更改价值评估社区内部商业配套设置建议社区内部商业案例展示北京城区东部区域项目项目案名项目体量(万平)开盘时间目前售价是否有社区内部商业后现代城52.52004年(售完)二手房29000元有华贸公寓202005年(售完)二手房36000元有珠江帝景872007年(售完)二手房30000元有北京新天地61.62007年(在售)20800元无天时名苑322009年(在售)20000元无华业东方玫瑰1012009年(在售)16700元无华远铭悦402012年(在售)21800元无北京东部区域主流在售社区内部没有配套底墒,但较为成熟及入住率较高的社区内会有部分自发形式的商业出现,大多在一层且对是否是商业立项并无硬性的要求,据悉,这种情况通常是通过物业管控,并通过物业审核。环北京区域项目项目案名项目体量(万平)开盘时间目前售价是否有社区内部商业固安孔雀英国宫1102010年(在售)7500元无固安孔雀大卫城822010年(在售)6500元无大北京城上城602007年(在售)6000元无潮白河孔雀英国宫一期172012年(在售)7000元无燕京航城1202008年(在售)8300元无首尔甜城3002012年(在售)8500元无富力新城一期47万2012年(在售)5800元无环北京区域在售的主流楼盘均无社区内部没有
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