[房地产]财富名城策划案(doc 36页)

财富名城策划案第一章市场分析一、总体市场分析1、总体社会及经济发展概况1）桂林市总体社会发展概况桂林市是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉。她地处广西壮族自治区东北部，地处亚热带，气候温和。桂林地区属岩溶地貌，特殊的地貌与景象万千的漓江及其周围美丽迷人的田园风光融为一体，形成了独具一格、驰名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天下”的美誉。桂林历史可追溯到公元前214年秦始皇统一岭南后设立的“桂林郡”。桂林是个多民族聚居的城市，壮、苗、瑶、侗等28个少数民族占全市总人口的8.5%左右。秀丽的山水与浓郁的民俗风情相结合，使原已妩媚的山水更有了几分生动。自古以来，桂林就是文人墨客感物抒怀，从大自然中寻取灵感的首选之地，这从遍布桂林市的各种碑刻中便可窥得一斑。得天独厚的山水资源养育了桂林发达的书画艺术。从旅游业这一意义上来说，则起步于1970年代。20多年来，桂林市旅游业飞速发展，旅游设施逐步完善。设备一流的国际机场以及铁路、公路网络四通八达；拥有2家五星级酒店、4家四星级酒店和10多家三星级酒店；旅行社以及与旅游相关的饮食、娱乐、购物服务更是遍布桂林市各个角落。目前，桂林市年接待境外游客50万人次，内客人数百万人次。行政管辖区：桂林市辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五个城区和灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙胜、永福、恭城、资源、灌阳十二个县，行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里，人口66万人。市政建设：桂林的城市基础设施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二级生化污水净化厂4座，城市污水处理能力17.85万吨，下水道总长283.97公里，生活污水处理率达40%，工业污水处理率达80%，管网覆盖率达65%，处污能力居全国领先地位；有自来水厂3座，年供水量达8544万立方米，人均供水量达17.61万立方米/人；供水管总长256.3公里，管网覆盖面积42.93平方公里，用水普及率达95.98%，市区已基本消灭低水压区；液化石油气储气能力达6000吨，液化气用户54666户，用气人口19.57万人，城市气化率达到87.23%，奇峰小筑、安新小区已使用上管道液化气；拥有公共汽车285辆，平均每万人拥有公共汽车6.2辆，运营线路23条，全部实行无人售票。全市实有道路409公里，人均拥有道路面积7.73平方米；城市桥梁已达到69座，防洪堤21公里，人均绿地面积6.13平方米，建成区绿化覆盖率35.75%，垃圾类无害化处理率达79.51%。规划管理：桂林的城市规划突出风景游览和历史文化名城的城市特色，注重山水环境保护与经济发展的关系，以“重两顶桂冠，促经济发展，保生态环境，跨世纪决策”为指导原则，以“保护山水名城，建设园林城，发展生态城”为发展目标，规划布局合理，形式新颖，形成具有桂林特色的城市发展的基本空间布局模式：（1）古城居中再现历史名城核心风貌。（2）两江、四湖奠定山水城市格局。（3）双环三边建立园林城市骨架。（4）四轴多中心强化城市经济职能。即形成各具特色的城市中心和组团，实现经济职能的分工与强化。（5）山野环抱保持生态地区特征。这些思路使得桂林的社会、经济、环境效益同步发展，体现出时代精神、民族特色和地方风格。交通系统：公路：四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、323穿境而过，其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络，已实现100%乡镇通车。水运：桂林的水运主要是通过湘江和漓江，沿着漓江经过梧州可至珠江，也可直达各沿岸港口。铁路：北接京广线，南连黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。整个桂林境内有大小火车站27个。航空：桂林两江国际机场至桂林市区25公里，现有航线50多条，可直航北京、广州、上海、西安、深圳、昆明、厦门、成都、大连、香港等城市，设计年旅客吞吐量可达1000万人次，同时开通有日本、韩国、马来西亚等国际直航线。交通系统的不断完善，很大程度上将会带动桂林市房地产业的快速发展。2）桂林市总体经济概况2004年1-9月桂林市经济继续呈现出持续快速协调发展的良好态势，高开高走的运行态势，三大产业协调发展，社会需求持续强劲，非公有经济增速加快，景气指数明显上升，经济增长活力不断增强，国民经济运行质量进一步提高。1、经济运行的基本特征（一）经济运行总体呈高开高走的态势今年一季度经济开局良好，全市生产总值增长13.2%，增速同比加快3.6个百分点。以一季度高开为平台，上半年全市经济不仅增速比上年同期提高了6.1个百分点，而且比一季度加快了0.2个百分点，同比增长速度达到13.4%。初步核算，1-3季度桂林市生产总值295.91亿元，按可比价格计算比上年同期增长13.1%，增幅高于全区同期0.8个百分点。其中第一产业增长6.1%，对经济增长的贡献率为10.4%，拉动GDP增长1.4个百分点；第二产业增长16.8%，对经济增长的贡献率为49.7%，拉动GDP增长6.5个百分点；第三产业增长13.4%，对经济增长的贡献率为39.9%，拉动GDP增长5.2个百分点。前三季度GDP增长速度均创1998年以来同期的最高增幅，且累计增幅波动值仅为0.3个百分点，高开高走的特征十分明显。（二）三次产业全面协调发展一是第一产业稳步发展，夏粮实现五年来首次增长。1-9月全市农林牧渔业总产值92.74亿元，同比增长7.0%，比上半年加快1.4个百分点。其中农业增长5.6%，林业增长2.1%，牧业增长9.9%，渔业增长3.9%。第一产业增加值59.18亿元，增长6.1%。全市夏收粮食总产量88.96万吨，增长3.7%，初步遏制了自1999年以来夏粮产量连续五年下降的局面。全年农作物总播种面积784.3千公顷，同比增长2.8%。其中：粮食播种面积386.8千公顷，同比增长2.5%，粮食播种面积出现恢复性增长。1―3季度生猪出栏338.72万头，家禽出栏4682.12万只，肉类总产量31.13万吨，分别增长3.5%、20.6%和6.3%；水产品产量5.50万吨，增长3.9%；蔬菜产量250万吨，增长18%。二是第二产业快速增长。1-9月第二产业增加值120.10亿元，增长16.8%。其中工业成为经济增长的主要推动力量，全部工业增加值96.46亿元，增长17.7%，对全市经济增长的贡献率为42.5%，拉动经济增长5.6个百分点。从生产情况看，今年以来，规模工业增加值一直保持快速增长的势头，一季度和上半年的累计增速分别为15.7%和20.5%。1-9月规模工业增加值48.64亿元，增长20.4%。在规模工业中，非公有制工业发挥了重要的推动作用，其中股份制企业、外商及港澳台投资企业分别实现增加值19.76亿元和6.24亿元，同比分别增长35.5%和34.3%，对规模工业增长的贡献率为85.8%，拉动规模工业增长19.6个百分点，成为规模工业快速增长的内在动力。从经济效益看，主要表现为“一强二提高”。一强：即总体盈利能力增强。1-9月规模工业实现利润6.93亿元，增长77.6%，增幅同比提升59.6个百分点。二提高：1-9月工业经济效益综合指数128.5点，同比提高18.9个百分点。资金营运效率提高，即流动资产周转次数1.53次，同比提高0.20次；资产保值增值率117.6%，同比提升7.4个百分点；成本费用利润率5.5%，提高1.5个百分点。三是第三产业持续快速增长。1-9月第三产业增加值116.63亿元，增长13.4%。其中交通运输邮政业增长21.4%，信息传输和计算机服务及软件业增长36.9%，住宿和餐饮业增长22.8%，房地产业增长12.4%。今年第三产业运行最显著的特点是盈利性行业增长速度明显快于非盈利性行业。（三）投资与消费同向高速拉动经济增长首先，投资需求持续强劲。1-9月全社会固定资产投资94.02亿元，增长32.3%，增幅分别比一季度、上半年提升11.1和15.6个百分点。其中城镇固定资产投资85.28亿元，增长38.6%，增幅分别比一季度、上半年提升5.0和16.4个百分点。这是多年来未出现过的高增幅，增幅高于全区6.5个百分点。在城镇固定资产投资中，基本建设投资44.31亿元，增长69.0%，增幅比上半年提升41.5个百分点，对城镇固定资产投资增长贡献率达76.2%，拉动城镇固定资产投资增长29.4个百分点，成为拉动固定资产投资增长的主导力量。其次，消费需求显著回升。与上年受突发非典疫情影响的低迷消费比，显现出今年消费需求的快速回升。一是社会消费品零售总额快速增长。1-9月全市社会消费品零售总额88.31亿元，同比增长15.3%，增幅同比提高6.5个百分点，高于全区同期增幅2.2个百分点。其中批零贸易业实现零售额70.4亿元，增长15.7%；餐饮业实现零售额16.4亿元，增长26.4%。二是旅游市场快速升温。1-9月全市接待国内外游客813.81万人次，同比增长38.0%。其中海外游客55.06万人次，增长94.6%。实现旅游总收入34.33亿元，增长47.9%。其中海外旅游收入10.37亿元，增长82.8%。第三季度共接待国内外游客311.31万人次，同比增长2.8%，实现旅游收入14.32亿元，增长6.9%，均超过了历史同期的最好水平。其中9月份接待海外游客9.12万人次，同比增长123.0%，实现海外旅游收入1.69万元，增长111.3%。海外游客和海外旅游收入分别比2002年同期增长6.4%和8.3%，这是自上年非典以来接待海外游客和实现海外旅游收入首次超过历史最高的2002年同月水平。三是商品房消费继续保持旺盛势头。1-9月商品房销售建筑面积65.94万平方米，增长37.9%；商品房销售额12.68亿元，增长25.8%。两者的增速虽然明显减缓，但这是在多年高位增长基数较大的前提下保持了如此增幅。（四）非公有制经济增速快于公有制经济1-9月全市非公有制经济实现增加值144.14亿元，同比增长19.3%，增速比公有制经济快11.5个百分点。非公有制经济占全市经济的48.7%，同比提高2.9个百分点。非公有制经济对全市经济增长的贡献率为67.9%，拉动经济增长8.9个百分点，成为推动经济增长的决定性力量。其中非公有制经济实现的工业增加值59.89亿元，增长19.6%，增速比公有制经济快4.9个百分点。（五）经济运行环境改善，景气指数明显上升由于国家宏观经济政策和我市经济运行环境的改善，今年前三季度企业景气指数和企业家信心指数出现明显上升，说明企业家对经济发展前景充满信心，企业内在活力不断增强。有关调查资料显示，反映我市企业家对经济环境判断的企业家信心指数一、二、三季度分别为114.1、115.57、114.87，分别比上年同期提高0.5、23.97、5.45点；三季度反映企业综合生产经营状况的企业景气指数达到110.51，为近年来的最好水平，环比、同比分别提高了5.97和6.09。3、桂林市房地产发展现状2003年，城乡基础设施建设和工业投资力度进一步加大，投资规模持续扩张。完成全社会固定资产投资110.64亿元，比上年增长13.6%。其中基本建设投资41.62亿元，增长8.2%；更新改造投资13.37亿元，增长42.5%；房地产开发投资26.24亿元，增长51.2%。从经济类型看，国有经济投资39.59亿元，下降4.0%，非国有投资71.05亿元，增长26.5%。非国有投资占全社会投资的比重由上年的57.7%上升到64.2%，提升了6.5个百分点。小城镇建设投资11.47亿元，增长63.8%。房地产开发投资继续保持强劲增势。全年商品房施工面积405.14万平方米，比上年增长68.8%，其中年内新开工面积226.02万平方米，增长112.1%。商品房销售面积105.15万平方米、销售额22.41亿元，分别增长74.6%和59.5%。其中个人购置商品房20.93亿元，增长61.8%，占全部商品房销售额的93.4%，所占比重比上年提升1.3个百分点