《物业经营管理》第一章讲义

中国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》2013年版视频讲座地址：考试相关情况1、考情分析2、课程介绍3、备考建议1、考情分析2012年考试时间安排考试日期考试时间考试科目9月15日9:00-11:30物业管理基本制度与政策14:00-16:30物业经营管理9月16日9:00-11:30物业管理综合能力14:00-17:00物业管理实务2012年考试题型题型特点每题分值评分标准单项选择题有且只有1个选项正确1分选对得分，选错不得分；不实行倒扣分制度。多项选择题每题有2-4个选项正确2分完全选对，得2分；错选或多选，不得分；少选，每个选项得0.5分1、考情分析2010年考试情况分析通过人数31473人，通过率67%，平均分64.37；《物业经营管理》的命题较为客观地考虑到职业队伍现状，通过率也较为理想。暴露出的问题：部分考生在学习和复习中，将主要时间和精力用于各种模拟试题，忽视对考试大纲和参考教材的系统学习，基础知识掌握薄弱，在考试中没能取得理想的成绩。1、考情分析2、课程介绍第一章物业经营管理概述第七章成本管理第二章房地产投资及其区位选择第八章合同与风险管理第三章房地产投资分析技术第九章财务管理与绩效评价第四章收益性物业价值评估第十章写字楼物业经营管理第五章房地产市场与市场分析第十一章零售商业物业经营管理第六章租赁管理第十二章物业经营管理的未来发展3、备考建议精读大纲，区分主次（掌握、熟悉、了解）。通读教材，至少要2遍以上。第一遍也是本次讲座的任务，对考点进行地毯式的搜索和讲解。适当练习，加以巩固。本章在2010年考试中，单项选择题分值7分，多项选择题分值6分。第一章物业经营管理概述考试目的：测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。第一章物业经营管理概述掌握物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。考试要求第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念第二节物业经营管理的层次与工作内容第一章物业经营管理概述一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第一节物业经营管理的概念物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。一、物业经营管理的内涵第一节物业经营管理的概念对象：以收益性物业为对象，提供价值管理服务；活动内容：以保证物业正常使用的运行操作管理，资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。性质：不是一个特定的专业领域，而是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理不断拓展、交叉和融合的结果。关键点：第一节物业经营管理的概念【例题•单选题】物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A、物业资产管理公司B、收益性物业C、自管型物业D、写字楼物业【正确答案】B第一节物业经营管理的概念【例题•多选题】物业经营管理活动包括（）A、保证物业正常使用的运行操作管理；B、将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策；C、收益性资产的市场营销、租赁管理、成本控制；D、经营绩效评估。【正确答案】ABCD第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业的特点：收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象1.写字楼2.零售商业物业3.出租型别墅或公寓4.工业物业5.酒店和休闲娱乐设施收益性物业的类型：第一节物业经营管理的概念物业经营管理活动的管理对象通常是（）等收益性房地产。A、写字楼；B、零售商业物业；C、出租型别墅或公寓；D、工业物业；E、酒店和休闲娱乐设施。【正确答案】ABCDE【例题•多选题】第一节物业经营管理的概念（一）写字楼[第十章专题讲授]定义：为商务、办公活动提供空间的建筑。形式：企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼。辨析：政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。二、物业经营管理活动的管理对象第一节物业经营管理的概念在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（）。A．企业自用写字楼B．出租写字楼C．自用出租复合型写字楼D．出售写字楼E．出租出售复合型写字楼【正确答案】ABC【典型考题•多选题】【2010年真题】第一节物业经营管理的概念政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。A．建筑规模B．建筑结构C．公共性D．社会性【正确答案】C第一节物业经营管理的概念【典型考题•多选题】【2010年真题】物业管理中所指的办公搂不包括（）。A、企业自用写字楼；B、出租写字楼；C、自用出租复合型写字楼；D、政府办公楼。【正确答案】D【例题•单选题】第一节物业经营管理的概念(一)写字楼分类：我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的：位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。二、物业经营管理活动的管理对象第一节物业经营管理的概念(一)写字楼1、甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象(一)写字楼2、乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象(一)写字楼3、丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（）级写字楼。A．甲B．乙C．丙D．丁【正确答案】A【典型考题•单选题】【2010年真题】第一节物业经营管理的概念（一）写字楼实践中对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（二）零售商业物业[第十一章专题讲授]含义：用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。经营管理的必要性：为了实现业主总体利益的最大化，需要统一化、专业化的物业经营管理服务。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（二）零售商业物业手段：选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额。分类标准：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象类型建筑规模经营商品的特点商业辐射区域区域购物中心10万㎡功能复合、设施完善、统一管理服务半径200km市级购物中心3万㎡以上大型百货公司辐射整个城市、服务人口30万以上地区购物商场1万--3万㎡中型百货公司辐射城市某部分、服务10--30万人口居住区商场3000--1万㎡日用百货、超市服务某一居住区、服务1--5万人口邻里服务商店3000㎡以下食品、日杂、服务人口1万以下特色商店单一的特殊商品、仓储式物美价廉、折扣店等第一节物业经营管理的概念零售商业物业的六种类型（如下表）：零售商业物业的分类，主要依据有（）等方面。A．建筑规模B．建筑结构C．经营成本D．商业辐射区域的范围E．经营商品的特点【正确答案】ADE【典型考题•多选题】【2010年真题】第一节物业经营管理的概念（二）零售商业物业年营业额：市级购物中心：年营业额在5亿元人民币以上。地区购物商场：年营业额在1～5亿元人民币之间。居住区商场：年营业额在3000～10000万元人民币之间。邻里服务性商店：年营业额在3000万元人民币以下。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（二）零售商业物业存在形式：除了上述区分的方法，人们还常从另一个角度来区分---存在形式：一种是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二种是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。第一节物业经营管理的概念（三）出租型别墅或公寓用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（三）出租型别墅或公寓1．别墅：定义：指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。特点：环境方面：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量好。建筑形态方面：独立、层次较少，并带有一定规模的院落。辨析：除独栋别墅（独立式别墅）外，其他均不具有别墅类产品的独有性。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（三）出租型别墅或公寓2．公寓定义：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象（四)工业物业定义：是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。类型：用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象(五)酒店和休闲娱乐设施定义：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑。常见类型：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象(五)酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施的差别虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。（如下表）第一节物业经营管理的概念二、物业经营管理活动的管理对象酒店与休闲娱乐设施的差别类型酒店休闲娱乐设施服务对象不同商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装潢风格不同星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（前提、基础、基本要求、目标）三、物业经营管理服务的目标第一节物业经营管理的概念前提从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内；基础在实现物业各期净收益最大化；基本要求持续满足租户正常空间使用需求；目标保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力；物业业主包括直接持有产权的企业或