高层豪宅项目总结报告

在售重点高档高层项目特征及亮点总结重庆铭腾汇景房地产市场咨询有限公司竞品项目分布特征龙湖春森彼岸招商江湾城招商置地弹子石项目和黄珊瑚水岸（二期）棕榈泉国际花园瑞安重庆天地关键词：本土或全国知名企业、南北滨江路一线滨江项目、优质景观资源、便捷道路交通信和三钢厂项目金融街紫金云顶协信公馆东原1891竞品项目产品规划布局方式一览表项目名称布局方式建筑形式建筑业态围合式布局行列式布局板式点式多层小高层高层超高层瑞安·新天地√√√√√龙湖·春森彼岸√√√√√√√招商·江湾城√√√√√和黄·珊瑚水岸√√√√√√协信公馆√√√√棕榈泉国际花园√√√√√东原1891√√√信和三钢厂项目√√√√√招商置地弹子石项目√√√√√金融街紫金云顶√√√√√布局方式：围合式布局有利于江景利用和中庭景观打造，仅东原1891受地块限制采用行列式布局；建筑形式：板式建筑是豪宅的象征，但为提高项目容积率，多数项目采用板点结合的方式；建筑业态：高层和小高层是主力产品，新项目采用超高层平衡容积率，多层仅用作补充。竞品项目产品分析——规划分析棕榈泉国际花园招商·江湾城龙湖·春森彼岸瑞安·雍江苑竞品项目产品分析——围合式布局+点板结合规划案例分析项目景观详细一览表项目名称内部景观外部景观景观内容瑞安·新天地√√梯田式自然主题院落景观、江景资源龙湖·春森彼岸√√项目组团内部叠水景观、1000米江岸线招商·江湾城√√原生山体云栖山、3000㎡雁鸣湖、江景资源和黄·珊瑚水岸√√意大利园林景观、江景资源棕榈泉国际花园√160亩天然湖泊，240亩生态公园协信公馆√√2.3万平米渝派欧式皇家园林，高楼层可俯视嘉陵江、两江交汇东原1891√长江1000米一线景观，信和三钢厂项目√√嘉陵江江景+主题景观金融街紫金云顶√√嘉陵江江景+主题景观招商弹子石项目√√两江交汇+主题景观竞品项目的外部景观多为江景，一线江景价值最大，二线价值大打折扣，三线基本无特殊价值；江景资源更受投资客户欢迎，若打造居家产品，高品质中庭主体景观必不可少，水景是必须的。竞品项目产品分析——景观分析竞品项目产品分析——景观案例分析9万方自然生态主题的景观+江景招商·江湾城龙湖·春森彼岸叠水景观+1000米观江长廊瑞安·雍江苑梯田式自然主题院落景观、江景资源棕榈泉·国际花园160亩湖泊及240亩生态公园+稀缺的棕榈树同类高层产品建筑风格一览表项目名称入市时间建筑风格瑞安·新天地2008年3月新古典主义风格龙湖·春森彼岸2007年12月后现代风格招商·江湾城2008年9月新古典主义风格东原·19812010年3月新亚洲风格和黄·珊瑚水岸2008年12月新古典主义风格协信公馆2010年10月Art—decot风格棕榈泉国际花园2007年5月Art—decot风格为体现建筑品质，高层豪宅多采用新古典主义风格或Art—decot风格，基本不用纯现代风格高层豪宅为体现建筑品质感，基本不采用纯现代建筑风格；新古典主义风格和Art—decot风格是主流，偏海派的现代风格和新亚洲风格部分项目采用；简欧风格，异域风格，元素复杂，部分规划已经受到限制，政府已禁止使用。竞品项目产品分析——建筑风格分析竞品项目产品分析——建筑风格分析招商·江湾城——新古典主义风格协信公馆——Art—decot风格瑞安·新天地——新古典主义风格和黄·珊瑚水岸——新古典主义风格入户大堂配置情况一览表项目名称入户大堂面积高度装修标准及材质装修标准瑞安·雍江苑507米大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆4500元/㎡龙湖·春森彼岸506米墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰5000元/㎡招商·江湾城406米地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面5000元/㎡和黄·珊瑚水岸306米地面仿云石砖配天然石材，墙面高级墙面砖、石材、木料等，天花石膏吊顶，乳胶漆饰面配高级灯饰4000元/㎡棕榈泉国际花园30010米地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花吊顶配以豪华灯饰。5000元/㎡协信公馆356米地面铺装高级石材，局部艺术拼花；墙面干挂高级石材，局部镜面、木饰面；天棚全部采用石膏板吊顶，高级乳胶漆，配置豪华灯饰，豪华沙发等候区；首层入户大堂配置中央空调。6000元/㎡东原1891256米墙面石料、涂料、局部装饰造型；天棚石膏板吊顶，局部饰面装饰5000元/㎡高档高层入户大堂多采用6米挑高大堂，面积在30-50㎡左右，价格在5000元/㎡左右；龙湖春森彼岸、招商江湾城、瑞安雍江苑等配置了精装车库入户大堂，采用双大堂设计；棕榈泉国际花园采用10米挑高，精装修车库大堂、中庭景观大堂、入户大堂的三层大堂设计。竞品项目配置及配套分析——入户大堂分析龙湖·春森彼岸——墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰瑞安·重庆天地——大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆龙湖·春森彼岸车库入户大堂竞品项目配置及配套分析——入户大堂分析招商·江湾城——地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面棕榈泉国际花园——地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花吊顶配以豪华灯饰梯户比及电梯配置情况一览表高档高层梯户比：二梯二户、二梯三户、二梯四户和三梯六户，单层控制在7户以下；电梯前厅配置方面多以五星级酒店标准进行装修，成本、档次明显高于普通高层；电梯品牌主力采用合资知名品牌电梯，速度上多提升到2.5米/秒，保证使用方便。项目名称梯户比及电梯梯户比电梯前厅配置品牌电梯速度瑞安·雍江苑二梯二户三梯六户大理石铺面，墙体高级石材，木作，石材装饰广州日立2.5米/S龙湖·春森彼岸三梯七户大理石地面，天然云石墙面西子奥迪斯2.5米/S招商·江湾城二梯二户二梯三户二梯四户高级地面砖、墙面砖、石膏吊顶，乳胶漆饰面芬兰通力2.5米/S和黄·珊瑚水岸二梯四户三梯六户地面:仿云石砖配天然石材，墙面:高级墙面砖、石材等，天花:石膏吊顶，乳胶漆饰面配高级灯饰毕生·富士达1.75米/S协信公馆四梯六户地面铺装高级石材，高级石材电梯门套；墙面干挂高级石材，天棚采用石膏板吊顶配置名牌灯具。西子奥蒂斯2.5米/S东原1891四梯七户四梯二十户地面玻化砖铺装；墙面玻化砖；天棚石膏板吊顶欧洲通力3米/S棕榈泉国际花园二梯二户二梯三户二梯五户地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面为高级墙布和高级墙面砖配以进口大理石线条。电梯厅门套及电梯门套均采用进口大理石。上海三菱2.5米/S竞品项目配置及配套分析——梯户比及电梯配置分析二梯二户二梯三户二梯五户棕榈泉国际花园二梯二户、二梯三户、二梯五户招商·江湾城二梯二户、二梯三户、二梯四户和黄·珊瑚水岸二梯四户竞品项目配置及配套分析——梯户比及电梯配置分析龙湖·春森彼岸三梯七户和黄·珊瑚水岸三梯六户瑞安·重庆天地三梯六户智能化系统设备配置一览表智能化设备龙湖春森彼岸和黄珊瑚水岸瑞安重庆天地协信公馆棕榈泉国际花园东原1891招商江湾城公共部位小区人行入口道闸★★★★★★★小区车行入口人行道闸★★★★★★小区围墙监控系统★★★★★小区围墙周界防范系统★★★★★★★小区道路及重要部位监控系统★★★背景音乐系统★★★★★★电子巡更系统★★★★★★★入户大堂(单元门)门禁系统★★★★★★★公共车库管理系统★★★★★★★住宅户内部份弱电箱★★★★★黑白可视对讲★彩色可视对讲★★★★★★非可视对讲电话电信网络★★★★燃气探测器★★★★★★★有线电视★★★★★报警按扭★★★★★★红外探测器★★入户门禁★★电梯刷卡入户★（楼王）高档高层在智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善，如棕榈泉国际花园、山顶道壹号等。竞品项目配置及配套分析——智能化配置分析高档高层项目必备独立会所甚至双会所、高档学前教育配套，主题商业和高档健身配套用以辅助提升项目价值。项目内部配套情况一览表项目名称教育商业会所会所内容室外运动瑞安·重庆天地美国伊顿国际幼儿园（已入驻）沿嘉陵路设有社区便民商业设施3500㎡独立会所多功能厅、高尔夫球模拟练习室、桌球房、咖啡吧、阅读区、儿童游乐室、瑜伽房、健身房、蒸气房、桑拿房、恒温游泳池室外游泳池，网球场龙湖·春森彼岸宋庆龄基金会培华实验幼儿园、新加坡才儿坊幼儿园10万方临街商业3000㎡休闲会所室内泳池、壁球馆、网球场、健身房、美容中心室外无边际泳池招商·江湾城双语幼儿园（自建）——5800㎡会所健身房、瑜伽馆、乒乓球馆、羽毛球、篮球，恒温泳池室外游泳池、网球场协信公馆幼儿园待定陈诚公馆陈诚公馆陈诚公馆已试营业，陈诚公馆效仿上海外滩三号及上海淮海路796号会所运作思路，在高端餐饮基础之上，将引入奢侈品品牌资源，构成高端品牌效应，将独具特色历史建筑本身魅力最大化呈现。李一养生会所、一号楼运动场及科技概念运动休闲馆、四号楼国际化生活馆东原1891幼儿园待定12万方东南亚商业街区高端会所健身房、休闲、娱乐等——和黄·珊瑚水岸新加坡才儿坊幼儿园、香港耀华幼儿园（洽谈中），南坪实验中学5万方大都会、商业街3000㎡会所网球场、健身房、室外泳池棕榈泉国际花园美国伊顿国际幼儿园（已签），北大附中、巴蜀国际学校、星光中学——10000㎡棕榈泉国际俱乐部室内恒温游泳池、雪茄吧、咖啡吧、红酒吧、健身房室外游泳池、网球场、9人制足球场、篮球场教育：主要以外地甚至国外知名幼儿园为主，主要注重学前教育；会所：高档高层均配有豪华会所，春森彼岸配置双豪华会所，会所内容一般包括恒温游泳池、高档健身运动设施及高档休闲场所等；室外运动：高档高层室外运动配置同样档次较高，一般配置游泳池、网球场等。竞品项目配置及配套分析——项目配套分析招商江湾城——江湾会馆竞品项目配置及配套分析——项目配套分析棕榈泉国际俱乐部项目供应户型面积区间情况一览表（注：面积为产权面积）项目名称70㎡以下70-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上瑞安·新天地2527213328152745862龙湖·春森彼岸337327354142579136224293招商·江湾城464574373686212协信公馆164160706412棕榈泉国际花园914744582128834东原18915106和黄·珊瑚水岸32422450204192184644324合计:14231272991179121631151430236537比例:14%13%10%18%22%12%4%2%5%月均去化52517980492614118市场供应主力目前高档高层供应主力面积为70-140㎡，比普通高层面积大20%——30%；80-120㎡两房和三房产品去化速度最快，月均去化80套左右，是其他面积段两倍以上；160平米以上去化速度锐减，多数项目仅在少量景观极佳位置布置大户型产品。去化速度最快单位：套竞品项目产品分析——主力供应户型分析竞品项目产品分析——去化速度分析2008年主要项目成交情况项目面积段年成量/万㎡价格（元/㎡）总价（万元）棕榈泉国际花园150-1751.69100130-160招商江湾城120-1704.58786880-130龙湖春森彼岸77-20010.261000080-200瑞安雍江苑80-1303.11040080-135合计19.542009年主要项目成交情况项目面积段年成量/万㎡价格（元/㎡）总价（万元）棕榈泉国际花园134-1917.4700070-170招商江湾城100-14010.6770080-120龙湖春森彼岸77-15011.15880070-150瑞安雍江苑77-14012.57858070-120合计41.72010年主要项目成交情况项目面积段年成量/万㎡价格（元/㎡）总价（万元）棕榈泉国际花园130-1605.059357120-160招商江湾城125-1652.316351200-260龙湖春森彼岸88-15010