高新六路项目产品定位与营销推广初步思路0123最终文件

Intelligence英泰行高新六路项目营销方案Intelligence英泰行Intelligence英泰行目录ContentsPART1---市场分析PART2---产品定位PART3---营销通路PART4---包装与推广Intelligence英泰行PART1市场分析（高新区）Intelligence英泰行在区域内15个住宅项目，130万平米开发规模，超过10000套房源，且品牌项目、大社区、小户型、LOFT各类形态均有。市场现状Intelligence英泰行产品的生存法则是：差异Intelligence英泰行产品差异价格差异品牌差异Intelligence英泰行五十年产权/地处生产型区域/缺乏市政配套/周边无商业氛围自身/先天不足外部/竞争激烈产品释放量大/品牌林立/产品多样Intelligence英泰行能否通过产品细分，独辟蹊径，避开竞争焦点？Intelligence英泰行PART2产品定位Intelligence英泰行LOFTIntelligence英泰行高新区LOFT基本资料项目名称占地面积（亩）建筑面积社区形态套数面积区间主力户型发售时间在售均价销售状况银河新座标12430002栋19层高层LOFT31552-10652-862007.08801025%橡树街区9300002栋高层LOFT30034-9548-782008.057480预计未售五米魔方9.722529.271栋5层多层LOFT26837-11746-652005.11500095%Intelligence英泰行区域内在售LOFT的销售特点A/单层户型越小，销售越好B/滞销户型以大面积居多C/舒适型产品销售一般D/实用型户型受到追捧Intelligence英泰行LOFT客户群的目的性构成A/（过渡型自住）二人世界B/（投资）长期收益C/（过渡型自住）一个人的精彩D/（商务居住）比酒店划算Intelligence英泰行LOFT客户群的产品价值观A/总价比单价重要B/功能比面积重要C/方便比舒适重要Intelligence英泰行市场消化速率较快的此类产品都有哪些特征？Intelligence英泰行区域内中小户型资料项目名称占地面积（亩）建筑面积社区形态套数面积区间主力户型发售时间在售均价销售状况SOLO街区944969.71栋22层1栋30层74634—10540—902007.6500055%枫韵蓝湾4200001栋22高层35233—5445—502006.44400（精装）90%橡树街区27750004栋高层40028-9245-852006.95760（精装）75%平层冠城国际18503391栋18层1栋23层35433-9445-952007.45600（精装）60%城市皇冠11700003栋30层高层33429-13045-1102007.12488020%泊客公寓5340001栋23层高层31537-10575-1052007.5578065%丹枫国际14413021栋24高层55722-12145-852006.94600（07.4）售罄利君明天三期------------1栋24高层------------------2008.4预计------未规划豪盛国际11------3栋高层------------------2008.9预计------------捷瑞小户型8------------------------------------------------Intelligence英泰行中小户型供应特点A/两室户型与三室为市场供应最多产品，竞争最为激烈B/小户型产品存在空白点，并且市场接受程度较高C/功能突出，经济实用，成为产品发展方向Intelligence英泰行户型一室一室一厅一室两厅两室一厅两室两厅三室两厅总套数(套)35013762026620342044套数比例5.34%21.00%3.08%1.01%31.04%31.19%建筑面积（㎡）12056.1358057.6512352.054268.31182696.4251447.38面积比例2.00%9.63%2.05%0.71%30.29%41.69%Intelligence英泰行区域市场供应产品套数比例图5.34%21.00%3.08%31.04%31.19%5.88%1.46%1.01%一室一室一厅一室两厅两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅跃层Intelligence英泰行各项目畅销户型面积区间项目名称建筑面积（㎡）社区形态套数（套）面积区间（㎡）主力户型（㎡）畅销户型SOLO街区44969.71栋22层1栋30层74634—10540—9040-61枫韵蓝湾200001栋22高层35233—5445—5038-49橡树街区750004栋高层40028-9245-85--------冠城国际503391栋18层1栋23层35433-9445-9544-76城市皇冠700003栋30层高层33429-13045-11047-80泊客公寓340001栋23层高层31537-10575-10540-76望庭国际71447.944栋高层92030-121公寓60-11540-81丹枫国际413021栋24高层55722-12145-8545-85Intelligence英泰行一室户型：38-52㎡两室户型：59-75㎡通过数据比较，市场接受度较好的面积区间为：Intelligence英泰行各项目畅销户型总价项目名称建筑面积（㎡）社区形态面积区间（㎡）主力户型（㎡）畅销户型（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）SOLO街区44969.71栋22层1栋30层34—10540—9040-61500020-35枫韵蓝湾200001栋22高层33—5445—5038-494400（精装）17-25冠城国际503391栋18层1栋23层33-9445-9544-765600（精装）25-40城市皇冠700003栋30层高层29-13045-11047-80488025-40泊客公寓340001栋23层高层37-10575-10540-76578025-40望庭国际71447.944栋高层92030-121公寓40-81518020-45丹枫国际413021栋24高层22-12145-8545-854600（07.4）20-35Intelligence英泰行畅销户型价格特点户型形态区间（㎡）总价（万元）备注一室38-5219-25按照高新区目前整体均价5000元/平方米单价计算小两室59-7529-38大两室80-8640-45小三室105-11050-55大三室130-13565-70Intelligence英泰行物业特色项目名称产品定位物业服务物业费（元/平方米/月）橡树街区SOHO工社常规物业服务1.5银河新坐标精装公寓常规物业服务1.5五米魔方纯派LOFT酒店物业服务2.5望庭国际德式风格公寓常规物业服务1.2冠城国际国际化公寓常规物业服务1.2Intelligence英泰行产品区间界定A/总价控制在30万以下B/单层面积在35平米以下Intelligence英泰行LOFT客户群的产品价值观A/总价比单价重要B/功能比面积重要C/实用比舒适重要Intelligence英泰行根据LOFT客户群产品价值观，简析贵方初步方案Intelligence英泰行一层标准层（南北向）Intelligence英泰行二层标准层（南北向）Intelligence英泰行户型类型套内建筑面积销售面积公摊面积A三室两厅三卫79.893.313.5Intelligence英泰行户型类型套内建筑面积销售面积公摊面积B三室两厅三卫68.179.611.5Intelligence英泰行户型类型套内建筑面积销售面积公摊面积C三室两厅三卫65.977.011.1Intelligence英泰行户型类型套内建筑面积销售面积公摊面积D两室两厅三卫50.458.98.5Intelligence英泰行东西向A户型建筑面积50.1㎡B户型销售面积：67.3㎡Intelligence英泰行1、入户花园的设计，为项目推广增加卖点；2、户型南北通透；3、内部功能区划分清晰且齐全；4、超大南向露台，空间感十足；户型特点Intelligence英泰行主力户型：东西向A户型50.1㎡（单层），总价35万＝（SOLO街区）61平方米两室东西向B户型：67.3㎡（单层），总价47万＝（利君明天）89平方米两室两厅南北向A户型：93.3㎡（单层），总价70万＝（利君明天）137平方米三室两厅南北向B户型：79.6㎡（单层），总价60万＝（望庭国际）121平方米三室两厅南北向C户型：77.0㎡（单层），总价58万＝（泊客公寓）105平方米三室一厅南北向D户型：58.9㎡（单层），总价44万＝（利君明天）83平方米两室两厅总价比较：东西向7000元/㎡，南北向7500元/㎡Intelligence英泰行根据市场状况及LOFT客群产品价值观特点，对贵方方案进行修正主力面积35㎡以内（单层）Intelligence英泰行整体规划经济指标总建面积：28170平米住宅面积：24000平米商业面积：4804平米地下面积：4110平米总套数：533套12Intelligence英泰行立面设计•凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态；•装饰板配合窗、台的开放与封闭组合，完成立面造型；•构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，消除压迫感；Intelligence英泰行户型创新•在保持空间功能完整，使用舒适前提下，尽量控制面积；•降低公摊；•提高得房率；•走廊空间的充分利用；Intelligence英泰行主力户型A1:32.2平米A233.6平米Intelligence英泰行其它户型B1:55.9平米B2:51.7平米B3:53.9平米Intelligence英泰行1号楼标准层Intelligence英泰行2号楼标准层Intelligence英泰行户型解读：封闭式厨房、工作间Intelligence英泰行同区域内同类项目户型比较五米魔方本案31.88㎡Intelligence英泰行本案31.88㎡Intelligence英泰行银河新坐标52.63平方米本案50.56㎡Intelligence英泰行银河新坐标58.17平方米本案50.56㎡Intelligence英泰行主题景观三段阶梯式主题景观Intelligence英泰行Intelligence英泰行Intelligence英泰行Intelligence英泰行与区域内平层中小户型项目相比，本案优势A/一室总价，买两室功能产品24万元总价下，其它项目仅买到一室，本案可买到60㎡精装两室B/品质更高（精品酒店式大堂、酒店式物业）Intelligence英泰行与区域内其它LOFT及跃层项目相比，我方项目优势：A/同等使用功能下，总价、首付更低，主力户型不超过24万元，首付不超过10万元；B/得房率更高，楼上面积高出楼下15％；Intelligence英泰行本案产品核心竞争力：总价优势兼功能优势。Intelligence英泰行项目名称比照类别建筑特点立面功能层高（米）面积（㎡）总价元/㎡）首付物业装修配套银河新坐标现代赭石黑办公居住5.452-10640-8516常规物业精装修酒店橡树街区现代赭石办公居住5.434-9530-6512常规物业精装修便利超市五米魔方现代黄白居住537-11718-588酒店物业毛坯健身设施本案居住5.231.88－50.5624-3810酒店物业精装商业街Intelligence英泰行PART3营销通路Intelligence英泰行项目的市场价值是多少？价格定位与整体销售额测算Intelligence英泰行销售价格制订方法之一竞争导向法项目占地面积建筑面积社区形态套数面积区间在售均价销售率权重银河新座标12430002栋19层高层LOFT31552-106801025%0.3橡树街区9300002栋高层LOFT30034-957480未售0.6五米魔方9