浙江房地产市场发展报告(1)

1浙江房地产市场发展报告在连续多年保持高速增长的发展态势下，浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。一、周期波动与分阶段回顾(一)周期波动分析国内外的经济理论和日本、香港、台湾等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占2固定资产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年浙江房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出浙江房地产经济存在着周期性波动特点。从运动轨迹来看，浙江房地产周期与海内外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，台湾房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合浙江房地产业的实际发展情况，我们认为，浙江的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年浙江房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年3份是1991午、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。对比分析浙江房地产波动与全省宏观经济波动的运行趋势(见图1)，可以看出以下特点：1.从总体上看，浙江房地产业周期波动与宏观经济波动在趋势上具有十分明显的拟合关系，总体运行趋势和周期长度基本一致，但房地产周期的起始时间要早于宏观经济周期一年左右，说明房地产周期波动在宏观经济周期波动中处于先行地位。2.与宏观经济波动振幅日益收敛的趋势相比，房地产周期波动幅度明显较大，反映了房地产作为一个新兴产业在发展初期所难以避免的不稳定特征。但可以预期，随着宏观调控水平的不断提高，未来浙江房地产经济运行过程中的波动振荡将会逐步减小，房地产业将进入更为稳定的增长过程。(二)浙江房地产市场发展阶段回顾尽管扩散指数能粗略地勾勒出浙江房地产经济的周期波动状况，但在分析回顾浙江房地产发展历程时，更多地可以参照产4业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项房地产业统计指标来展开。我们认为20世纪90年代以来浙江房地产发展大致可划分为以下四个阶段：第一阶段：启动、过热阶段(1991年-1993年)。在国家未实行土地有偿出让制度之前，我国尚没有针对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房，由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。1991年实行土地有偿出让制度推动了我国房地产市场建设的全面起步，也是中国第一次房价高速上涨的原因。1992年和1993年，浙江房地产开发投资额同比增幅分别达到106.6%和284.4%，其中住宅开发投资额同比增长108.0%和291.8%。尤其是1993年，全省各项房地产业统计指标几乎都比上午增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价格也在1992年上涨32.3%的基础上，继续上涨31.7%，平均价格已超过千元。以省城杭州为例，房地产开发就是在1992年以别墅、高档涉外公寓起步的，开发的重点是之江银湖区块与市中心。第二阶段：回落、调整阶段(1994年-1997年)。1994年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀，各方面对过热的经济增长有所警示，国务院发出了加强固定资产宏观调控的通知，一度实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头5得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994年、1995年浙江各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指标开始出现负增长，1997年则达到最低点。如全省房地产开发投资额增幅，从1994年的67.3%，逐年下降到1997年的—11.5%；住宅开发投资额增幅，从1994年的56.7%，下降到1997年的—13.9%。商品房竣工面积与销售面积之比也由1994年的1.62：1上升到1996年的1.82：1，供大于求的现象较为明显。而据建设部和国家企业调查总队于1998年初联合对全国16个城市开展的快速调查结果显示，1997年底，杭州、宁波两市的商品房空置率达到29.9%，超过了国内公认的15%的空置率警戒线。第三阶段：复苏、发展阶段(1998年-2000年)。1998年中央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化、并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我国房地产市场的复苏。1999年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和23.2%，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。银行按揭使个人购买力不断增强，个人购买商品住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重由1998年的80.9%，上升到2000年的95.5%，房地产市场已实现由集团6消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平均房价将近2400元／平方米，而省城杭州的次中心房价已超过3000元／平方米。1999年起，空量商品房面积也逐月减少，到当年11月末，全省商品房空置面积同比下降32.7%；商品房竣工面积与销售面积之比下降到2000年的1.12：1。第四阶段：繁荣、过热阶段(2001年-2003年)。2001年以来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，使原本平稳增长的房地产市场出现了超高速增长的状态。2001年、2002年、2003年三年全省房地产开发投资额分别以50.5%、33.8%和34.5%的速度增长；地价飞速上涨，如2003年1-3季度，全省土地出让价格比上年同期上涨21.7%，其中居民住宅用地价格上涨27.8%。在这个阶段里，全省商品房销售价格持续大幅上涨，2002年和2003年的涨幅分别为16.4%和11.6%，远远高于全国的平均水平，其中杭州、宁波等大城市的涨幅更大。房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象。由于增量房市场的需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月杭州市的二手住宅成交面积同比7增加24.4%。这些状况受到全国瞩目，被称为房地产市场的“浙江现象”。二、近期房地产市场的运行特点2003年以来，针对房地产市场暴露出的问题，各级政府在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，政策面也由刺激需求转向抑制过度需求。总体上看，浙江房地产市场仍保持着增长的态势，但快速上扬的势头已有所放缓。1.房地产投资增长势头有所下降。据年报统计，2003年全省投资额为980亿元，比上年增长34.5%，增幅基本与上午持平，其中住宅投资715.8亿元，比上年增长30.5%。进入2004以后，在利益杠杆及刚性需求的推动下，各地的房地产开发投资一度又进入快车道。金华头两个月开发投资额的增长速度就达到50%，宁波1-5月；的开发投资额同比增长近70%。2004年1-5月全省的开发投资额达到412.6亿元，比上午同期增长49.3%，房地产开发投资呈快速上扬态势。到6月份，宏观调控政策的作用开始显现，浙江房地产投资连续高速增长的势头有所缓解，1-6月全省开发投资额502亿元，增长40。83%，增幅比1-5月回落9个百分点。从各市来看，衙州、台州两市投资减幅较大，分别比1-5月回落28.9和19.8个百分点，宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山回落幅度在10个百分点左右，杭州、温州、金华、丽水也分别回落了3.5、3.8、0.5和7.1个百分点。2.商品房销售增长速度有所下降。近几年浙江商品房市场一直保持着供求两旺态势，2003年开发施工面积10804.8万平方米，竣工面积3214.9万平方米，分别增长31.9%和20.8%。而年均销售增长幅度更是基本保持在20%以上：2001年全省销售商品房1801.5万平方米(其中住宅1544万平方米)，销售额为369.4亿元。2003年，全省商品房销售面积达到2781.8万平方米(其中住宅2356.8万平方米)，销售额761.3亿元，同比增长25%。但随着2003年央行和国务院先后出台121号文件和18号文件以后，近期银行纷纷限制按揭贷款，提高首付额度，并对某些房地产产品停止按揭，加上高房价制约，目前全省房地产销售增速已有所放慢。2004年1季度，浙江商品房销售面积和住宅销售面积分别为340和294万平方米，只增长13.2%和12%。而2季度全省商品房预售和销售景气指数已分别从2003年4季度的相对高点108和105，逐季下降到88和85。93.商品房供给结构仍不尽合理。为促进房地产供给结构优化，近两年来政府对别墅和高档公寓建设的监控力度有所加强。2003年，全省别墅、高档公寓的施工面积和新开工面积分别比上年下降4.5%和21.5%，占住宅建设比重下降2.1和3.8个百分点；经济适用房施工面积和新开工面积分别增长49.3%和69.4%，比重上升了0.9和1.7个百分点。但在年初严格控制土地供应量、停止别墅类用地供应的政策出台以后，浙江一些城市的别墅价格开始直线攀升。据省城调队调查，别墅价格从去年2季度起一直以两位数的速度上涨，今年一季度涨幅达到21.3%，个别城市高达47.7%。因此，一些房地产开发商改变了原开发方案，普通多层住宅被别墅、高档公寓所取代。2004年1-4月，全省别墅、高档公寓投资15.5亿元，增长78.6%，施工面积404.67万平方米，增长50.7%；经济适用房投资8.37亿元，增长59.0%，施工面积355.41万平方米，增长42.4%。经济适用房的投资额、施工面积均少于别墅、高档公寓，在全部房屋施工面积中的比重仅为3.9%，比去年末的4.6%下降了0.7个百分点。全省房地产开发高档房过多，中小户型、中低价位普通商品住宅供应偏少的格局并未得到根本改变。104.土地交易价格上涨较快，即期土地购置数量有所下降，企业土地存量仍较为可观。由于国家对土地开发使用的管理力度加大，促使开发商的土地开发行为更趋于理性，土地开发增长得到了有效控制。2004年1-4月，全省土地购置面积615.5万平方米，比上年同期下降12.9%，1—6月降幅进一步达到26.2%，总体开发规模呈缩减趋势。同时2003年1-6月土地开发投资额、新开工房屋面积也分别比1-5月回落了43、3.4个百分点。但另一方面，土地交易价格却呈快速上升的势头，据省城调队调查，2004年2季度全省土地交易价格同比上涨22.9%。涨幅较大的湖州、杭州上涨了96.9%和81.3%，嘉兴、金华、衢州、台州、舟山也分别上涨28.0%、24.2%、22.9%、24.4%和19.0%。而目前我省房地产企业的土地存量仍较为可观，