谈谈招标投标与政府采购的基本程序

龙湖项目市场定位内容概要区域市场认知郑州市房地产市场发展龙湖镇房地产市场发展项目本体分析开发思路借鉴典型个案分析项目定位市场形象客户定位产品定位价格定位项目配套项目区域市场认知项目位置11千米25千米项目区域已经成为郑州市场的组成部分新郑市场与郑州市场明显不同项目月季新城滨河帝城西岸杰座水岸家年华莲湖水岸社区规模400多亩800亩30亩80亩150亩价格走势多层均价1700元，别墅均价2300多层均价2300/最高价2600，别墅4400均价1700普通住宅均价1800精装公寓均价1950均价1500客户来源新郑市区及周边乡镇新郑市区45%及其周边乡镇55%新郑市区新郑市区新郑市区及周边乡镇项目产品两房89平米三房109-129平米，叠加别墅26套，独栋别墅45套两房39%，三房41%，四房20%，别墅31套30-38平米一房75平米两房109-120平米三房46平米精装一房95平米两房130平米三房37平米一房82平米两房131平米三房136平米复式郑州市场：新增供应持续增长郑州市一手住宅供应量2001年、2002年分别以35%、43%的高速增长，2004年比2003年增加43%。2006年一手住宅供应量673.5万㎡，同比增长23.6%，达到2001年的三倍。01002003004005006007008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅224321322.7460.7544.4673.1增长35%43%1%43%18%24%200120022003200420052006元/平方米万郑州市场：需求依旧旺盛2003年以来是郑州市房地产市场快速发展、商品化大幅提高的时期，2002-2006年平均增长率25.76%。2006年住宅市场销售大幅上升，年销售面积714.97万㎡，同比增长34.29%，在宏观调控下，需求依然旺盛。02004006008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅227.48259.98371.42460.7532.39714.97增长19.10%14.29%42.86%24.04%15.56%34.29%200120022003200420052006万平方米郑州市场：价格持续上扬2001-2003年，住宅价格增幅不明显；2003-2006年均上涨12.3%。2006年，郑州一手住宅均价2974元/㎡（含经适房），同比上涨13.77%，6月之后价格在3000元/㎡以上。2007年以来仍保持稳定上涨。100015002000250030003500住宅200920172100232726142974200120022003200420052006元/平方米郑州市场：别墅市场量跌价升由于低容积率别墅土地的限制，独栋别墅成为为未来市场的稀缺产品，类别墅等低密产品供应量明显趋少。在售别墅项目除了郑东新区的联盟新城、中凯铂宫及东南的美庐天籁、东方今典、龙泊圣地等少量项目外，多数集中在北区。别墅销售情况024681012141618202001200220032004200520060500100015002000250030003500400045005000建筑面积（万㎡）均价（元/㎡）上半年郑州房地产市场走势2007年商品房计划供应量700万㎡，商品房供应仍会处于一个稳定增长的状态。相对稳定的市场供应，需求增长速度更快，供不应求的市场态势将支撑价格的明显上涨。2006年住宅（经济适用房除外）均价3060.39元，2007年1-5月3574.99，涨幅16.8%。三环内土地后续供应稀缺，市场必然向外扩张。郑州市宏观经济面的稳步发展（GDP持续10%以上增长）、城市化进程发展（60.2%城市化率）带来的人口聚集、土地资源的稀缺性、投资强劲等因素形成对房地产市场的有力支撑。郑州房地产市场走势别墅、类别墅产品后续供应更加稀缺，价格增长速度将高于市场平均水平。多层产品在环线内基本没有后续供应，已经成为稀缺产品。多层产品价格上涨速度已经超过高层住宅产品政策限制下，小户型产品市场供应量明显增加，大户型价格上升趋势显著龙湖镇区域价值龙湖与郑州城区地理距离最近。位于郑州——新郑机场中间。地理位置支持利好。新郑机场、107国道、102省道、郑石高速、西南绕城高速、高标准镇区道路组成便利交通，提高区位价值。新郑市二级城镇，规划人口5-10万人。产业规划休闲度假、房地产、教育。工业行业以中小型食品、机械、加工为主。8所高校聚集，计划人数6.8万。“新郑第一站”。郑州城市规划“一心四城、一带两轴”城镇发展格局。“一心”郑州都市区，“四城”指巩义、新郑、新密、登封四个中等城市城区。龙湖镇房地产市场发展2005年以前，开发量很少，只有部分度假型产品。如龙湖新城，市场反应不明显。郑州市东移北扩，龙湖市场价值仍被忽视。自2005年房地产整体市场变热，新世纪进入龙湖。龙湖大学城渐成规模、主城区土地资源不足、房企土地储备加剧，龙湖市场趋于成熟。区域房地产市场已经起步，2006年价格上升幅度接近10%，后续开发量继续加大。龙湖市场主要项目项目名称规模产品类型价格定位启动时间龙泊圣地5000亩远期规划。大一期约1000亩，建面约20万平，2600户。花园洋房连排、双拼独栋别墅酒店公寓小高层28004200-600019003000以上中原首家原生态住区2005.421世纪国际城占地约2000亩。10万平湖泊多层住宅1期1500，2期2000国际风情小镇2006金秋老年公寓约400亩，16万平，1771户1-3房七层带电梯公寓2000中原首家专业性老年社区2006双湖花苑约50亩多层住宅1600纯多层人文社区2007.3龙湖沁园春60亩，140户连排、双拼别墅2800纯别墅社区2007.3龙湖住宅市场特征市场阶段市场启动阶段，产品品质、开发水平提升较快.第二居所、第一居所共存项目数量在售项目数量很少，总数在10个以下市场总量2005年以来年供应量、销售量较少，在5万平米以下。预计市场增长明显项目规模项目规模分为两类：大型项目在1000亩以上，小型项目在100亩以下开发企业本地开发商项目市场影响较小，主流项目开发商多来自郑州市，显示郑州市场延伸的特征开发模式市场成熟之前多采用滚动开发项目规划包括大盘在内的项目规划水平普遍偏低，无明确规划理念支撑龙湖住宅市场特征物业类型住宅市场细分不明显，以景观占有为分水岭，分为高档低密度住宅（别墅、花园洋房）、普通多层经济型住宅，有个别低端别墅个案主力户型85㎡左右2房、110㎡和130㎡左右3房，40-60㎡1房，150-170㎡连排，独栋260-280㎡价格普通多层经济产品价格在1500-2000，花园洋房均价2800-3200，连排别墅4200，双拼5300，独栋价格6000-7000，后期独栋预计近10000销售速度多层（含花园洋房）50-60套/月，别墅7-8套/月核心竞争力集中在自然资源占有、实惠的价格两方面客户特征客户主要来源于郑州市区，新郑本地的客户很少；二次以上置业者居多；私家车拥有比例较高；对区域的自然资源、市场的预期前景有较高认可度。：龙湖市场发展趋势龙湖独一无二的天然湖泊景观资源是区域最具市场吸引力的资源。自然景观资源为房地产市场发展提供了资源基础，尤其是低密高档住宅开发，价格上升空间较大。龙湖高校园区的逐渐入住，为区域带来人气，改善了区域文化氛围，提高了区域消费潜力，有益于区域房地产市场后期发展。市场细分明显发展，住宅产品类型和定位继续丰富，近期仍以低密度住宅为主住宅市场从第二居所功能向第一居所转变其他物业类型市场处于起步期个案：龙泊圣地规模5000亩远期规划，含湖面1000亩、森林2000亩。大一期约1000亩产品酒店公寓40-86㎡，滨湖洋房38-120㎡，47-150㎡花园洋房，271㎡双拼、152-219㎡连排别墅规划配套度假酒店、会所、超市商业配套销售价格走势小户型酒店公寓销售迟缓；社区配套逐步成熟后，价格拉升较快、销售好转；别墅价格上升最明显启动规模360套，3.4万平方米，占地90亩启动配套度假酒店核心资源天然湖泊龙湖客户购买动机龙泊圣地客户购房情况首次置业,5.0%再次置业,95.0%龙泊圣地客户购房目的投资,25.0%自住,75.0%投资的客户主要集中在一房、酒店式公寓以及少量两房二次及以上置业者对周边环境、社区整体规划很看重，要求项目的发展远景。龙泊圣地客户来源龙泊圣地客户来自区域分布郑州市区,90.0%新郑,5.0%其他,5.0%龙泊圣地项目的客户主要来自郑州市区，并以金水区客户为主，来自新郑本地的客户以及来自其他区域的客户仅占10％左右其中，来自新郑本地的客户主要消费公寓类产品，主要用途为渡假和投资出租。来自其他地区的客户主要消费别墅类产品。用以渡假使用。龙泊圣地客户职业特征龙泊圣地客户职业分布私营业主,45.0%企业高层,19.0%企业中层,6.0%政府机关,22.0%其他,8.0%以私营业主以及来自政府机关的中高层为主，这部分人群对于价格的敏感度不高，对于居住的舒适度，社区配套的齐全性，房屋的位置，观景角度要求较高。洋房以及多层的客户以中等偏上收入人群为主，对于养生、生态等较为关注和重视，对于价格有一定的敏感度。龙泊圣地客户约75％以上拥有私家车，对于项目周边的交通便利性有一定要求，但对于公车服务不敏感。龙泊圣地客户年龄特征4822294041331851305101520253035404520岁以下20`2525`3030`3535`4040`4545`5050`5555`6060以上2006年，龙泊成交客户年龄集中在30-50岁，同时成交客户中老年客户比例也较大龙泊圣地客户购买因素龙泊圣地项目客户选择的主要因素35.0%87.0%100.0%62.0%29.0%0%20%40%60%80%100%120%私密性好社区配套自然景观社区规划交通龙泊圣地客户选择购买该项目最主要的原因是社区的自然资源较为丰富，自然景观较好其次是因为社区的各种配套比较齐全，能够满足日后日常生活所需私密性较好和项目整体的大盘规划也是客户选择该项目的主要原因。周边交通系统的顺畅性也是客户购房的参考因素。龙泊圣地客户的产品抗性龙泊圣地客户对项目的抗性独栋别墅车库独栋别墅花园太小别墅位置价格户型设计其他目前龙泊圣地的成交客户对于项目的抗性主要集中在独栋别墅。独栋别墅在设计中，有个别设计了停车位，而没有独立车库，让客户比较的不满意。因建筑密度和排列的问题，独栋别墅的花园大小不一，引起客户强烈不满。一房的户型设计不能保证每户都有独立的厨卫。个案：21世纪国际城规模规划占地面积约1800亩产品普通多层住宅分期一期为34栋共计1100套二期约700套规划配套中央公园、篮球场和攀岩运动设施、湖景销售速度2007年上半年20套/月价格走势1期06年推出，均价1400；2期目前均价2200启动配置售楼部、中央景观核心资源10万平方米的湖景国际城客户组成21世纪国际城客户职业分布私营业主,23.0%一般工作人员,38.0%企业中层,22.0%企业高层,9.0%其他,8.0%21世纪国际城的客户主要以工薪阶层为主，来自企事业单位的一般工作人员，少数中层管理人员，以及私营业主受郑州市区目前房价的压迫和郊区大盘良好居住环境、并低价格的诱惑，从而由市区向南郊迁移。组成客户的支付能力明显低于龙泊。国际城客户置业特征21世纪国际城客户购房情况首次置业,47.0%再次置业,53.0%21世纪国际城的客户，首次置业者和再次置业者各占半壁江山。其中首次置业者最关注的是项目价格，再次置业者最关注的是景观资源。国际城客户关注点21世纪国际城项目客户关注的因素17.0%95.0%67.0%95.0%79.0%0%20%40%60%80%100%后期发展自然景观交通社区配套价格10万平米的水面以及相比较低的价格是21世纪国际城吸引客户的最大优势。社区规划中比较齐备的日