龙湖项目成本管理与控制

龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2011年7月25日PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本的主要内容有：3311时间的成本加快开发进度人力的成本554422产品的成本产品的品质、质量产品的成本产品的成本产品的品质、质量产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度管理的成本管理的程度、精细度售后的成本售后的成本66PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建筑产品的特殊性：建筑产品的特殊性：①固定性①固定性②多样性②多样性③体积庞大③体积庞大④生产期长④生产期长建筑产品建筑产品造价的特点：造价的特点：①单件性：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…………③③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系价值工程PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建•正向测算：•测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）•测算方式（估算、概算、预算）•团队工作•反向倒逼：•确定销售价格水平；•确定利润要求；•反推计算成本水平目标成本测算的方法PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）成本管理的管理体系PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本费项PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本费项PDF文件使用pd