造价咨询服务大纲-投标文件

11.4造价咨询服务方案1.4.1造价咨询服务过程中应用的投资控制方法（一）应用限额设计实现投资控制限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计预算，在各专业保证达到使用功能，委托人提出的基本要求的前提下，按分配的投资限额进行设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计主要体现在三个方面：（1）按照批准的投资估算控制初步设计；（2）按照批准的设计概算控制施工图设计；（3）加强设计变更管理工作。（二）应用价值管理实现投资控制1、价值管理步骤价值管理步骤具体见图1-1所示。信息收集阶段分析阶段创造阶段评估阶段后续发展及报告阶段收集信息包括：业主的需求；项目限制条件；资金限制；工期限制功能分析，建立系统链，参数测试及合理说明数据创造尽可能多的方案，采用的方法有头脑风暴法、哥顿法、德尔菲法、专家调查法等通过技术评价、经济评价及综合评价对上阶段提出的方案进行初步筛选将上一阶段方案进行技术和经济分析，项目决策者确保所选方案运作顺利第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段图1-1价值管理步骤22、价值管理在造价咨询服务中的应用造价咨询服务过程中拟使用价值工程审查法等方法，以期有效控制项目造价。表1-1价值管理在造价咨询服务中的应用序号名称内容1决策阶段主要从项目建设规模、建设标准、建设内容等几个方面明确项目的功能和目标，通过市场研究、技术研究和效益研究等，寻求用较经济的方法来实现项目的功能和目标2设计阶段主要用于方案的优选，程序如下：3交易阶段通过合理界定功能和费用关系，运用竞争择优的手段，借助价值优化判断，选择优秀的项目服务商、承包商、供应商4施工阶段此阶段主要用于优化施工方案，分析变更的必要性5竣工阶段此阶段主要是从功能和成本两个方面来衡量和评价建筑成品价值的高低，为以后同类工程提供借鉴和参考3、价值工程中方案优化的原理和原则（1）建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简3单；考虑抗震及成本要求。（2）土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品，能有效减少土方工程量。（3）路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路造价。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折。（4）优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。（5）布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。优化原则：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。4（6）道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约造价的作用。优化原则：①在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。②注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较双车行道节约占地；③通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。（7）给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。优化原则：综合施工、使用、经济等因素，选择给水管道管材。（8）排水管的选择实施原理：根据当地的情况、工程性质、施工人员的技术力量、经济状况，进行综合比较、分析，以期做出合理的决策。优化原则：水管的价格在同等价格或价格相差不大的条件下，应选择性能优越、便于安装维修的管材；在同样性能的条件下，应选择使用价格便宜的管材；最好的选择是采用价格既便宜、性能又良好、安装维修方便的管材。（9）管网埋深与井深实施原理：排水系统一般来说管网与井的深度越深，相应的土方5工程量和造价都会增加。优化原则：减少管网埋深与井深。（10）优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。（11）建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。优化原则：无特殊情况下，住宅建筑层高采用2.8米。（12）结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。优化原则：跟进设计院工作，选用性价比高的材料。（13）减少沉降缝设置6实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量越少越好。优化原则：在符合设计规范的情况下，进行合理布局，减少沉降缝设置。（14）优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化原则：优化设备层。（15）简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。（16）优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。优化原则：精减过度的外挑外挂构件，实现建筑美观和成本的双赢。（17）铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。7优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统，避免功能不足或过剩，慎重选择非标门窗系统，减少开模费。（18）栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。优化原则：①尽量使用标准化栏杆；②栏杆、栏板档次规范化；③兼顾后期的维护费用。（19）外墙装饰实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。建筑装饰另一个不能忽视的部分是，要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，使后期客户投诉增加。8优化原则：多方面比较，实现价值最大化。（20）部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实施原理：实用性与美观性相结合优化原则：①减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；②栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；③玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。（21）金属构件尽量标准化实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。优化原则：金属构件尽量标准化。（22）钢构件的处理实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理。优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调和漆即可；9室外栏杆选择氟碳喷涂＋热镀锌、静电喷涂＋热镀锌、普通喷涂＋热镀锌。（23）景观方案实施原理：景观工程是项目中最能让业主产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：1）硬景成本比软景高得多；2）景观中花钱多并不一定效果好；3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；4）景观中的软硬景比例是重要的指标；5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。优化原则：对景观设计的优化决不能简单化，更多的要与设计沟通中与效果的把握中达到共识。（24）景观标准做法实施原理：依据多年经验的累积，兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。（25）控制景观构筑物的数量与体形实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。10优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。（26）智能化方案规划比选实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。优化原则：以项目规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案。（27）围墙设计分层次实施原理：围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。（28）配套面积的控制实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。优化原则：学校、物业等用房面积优化。（29）配电设备布置实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。优化原则：①测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；②所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。（三）应用内部控制理论实现投资控制11应用内部控制理论提高工程结算控制制度的系统性。内部控制理论强调不能由一个部门或人员来完成内部控制制度的制定、执行和监督的全部功能，即使这个部门或个人有能力来完成这些功能活动。内部控制是企业运作体系中一个不可缺少的组成部分。因此内部控制理论能够支持工程价款结算控制制度要求。在此理论指导下，在职务不相容原则下分析参与工程价款管理的各部门间的责权关系，同时，通过对影响工程价款结算的变更、调价、计量支付等因素的控制节点分析，制定变更、调价、计量支付等影响工程价款的关键因素的控制线路，形成工程价款结算控制制度。（四）应用集成管理实现投资控制系统的集成化主要表现在各个系统模块要围绕发挥系统管理的整体功能而相互支持、相互协调、相互配合。全过程造价咨询服务集成通过业务活动在信息集成、过程集成、组织集成之间建立内在联系，确保项目实现逻辑集成。通过对造价咨询服务进行全面、系统、深入的分析，基于造价咨询业务信息集成、过程集成、组织集成，构建集成管理的三维结构体系，具体见图1-2所示。12图1-2全过程造价咨询服务集成管理模型造价咨询服务集成管理是信息集成、过程集成和组织集成之间的相互联系和有机结合的过程，采用系统的观点把各个过程作为一个整体来考虑。造价咨询服务开展过程中，以信息集