中央公园板块房地产调研报告

市场运营部2012年3月重庆中央公园片区房地产市场调研报告目录重庆整体房地产市场情况中央公园板块房地产市场分析中央公园片区宏观概况调研总结一、重庆房地产市场总体量价均呈现逐步上涨的趋势。二、三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。三、重庆市场整体以高层住宅为主，洋房、小高层等改善型物业市场份额增多，别墅市场因供应稀缺转淡，市场供求将逐渐平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进。调研总结四、中央公园周边房地产市场呈现特征为：（1）、新项目多，供应量大，价格高、同质化严重、配套不足、无规模集中型商业；（2）、板块客户以渝北区为主，“偏远”仍是辐射抗性；（3）、随着渝北区政府的迁入、悦来会展中心的建成、重庆八中的入驻、轨道交通的通车，大量可出让低容积率土地，必将成为渝北乃至重庆又一潜在高端品质生活区，未来市场潜力巨大。重庆整体房地产市场分析Part1城市起步期城市发展期城市扩张期历史沉淀的基础配套、交通条件房地产在城市成熟区域首先发展解放碑组团沙坪坝组团杨家坪组团产业发展渝中解放碑（传统商贸）沙坪坝（教育、传统重工业）九龙坡（传统重工业）城市发展首先布局产业北部新区（高新技术产业）渝北区（高新技术产业）江北区（创意产业）南岸区（生态环境产业）大渡口区（传统工业）在产业和交通共同发展的条件下，房地产随之兴起新牌坊组团鸳鸯组团空港-回兴组团南坪组团茶园交通作为重要的发展条件北部新区（金系列城市干道）（轻轨1、2、3号线）城市扩张以新兴产业布局带动区域发展两江新区规划及重庆二环聚居区规划首先明确城市功能和产业布局交通作为重要的发展条件二环南岸区、渝北区（轻轨4、5、6、9号线）1997以前1997-2011年2012年……在产业和交通进一步发展的条件下，房地产进一步扩张龙兴蔡家、悦来大学城华岩鹿角产业交通房地产组团重庆整体市场分析-发展阶段重庆整体市场分析-供求价近几年商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势。近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖；2011是调控年，市场供应量较去年基本持平，而成交量则较2010年下滑3成。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。成交量↓31%近一年整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场。数据来源：重庆网上房地产金九银十惨淡收场房产税出台2011年1月底受到房产税出台与传统淡季影响，成交量跌倒谷底，加之银行限贷，至此市场开始出现持续低迷。年底随着各大开发商大力度的优惠促销，成交量又逐步恢复高位，12月达到189万方的最高位。成交均价则从5月份开始持续出现回落，由5月7803元/平方米的高位回落到6443元/平方米，价格下滑近20%。2012年1月由于春节假期的影响，市场供求均处于低位，成交均价开始平稳运行。重庆整体市场分析-供求价重庆整体市场分析-供求价近八周商品房市场供应回落至低位，市场以价换量，成交量约有上升。近八周重庆市商品房市场供应大幅下滑，持续低位运行，开发商的营销重心是去化存量房源，而不会盲目加推新盘。成交方面，春节后三周成交量持续上涨，得益于银行首套房贷利率逐步恢复执行基准利率，各刚性需求开始逐步回归市场。价格方面，开发商少量降价试探市场，成交量约有上升。数据来源：重庆网上房地产近八周重庆主城区商品房供求价走势图万平方米元/平方米近一年高层项目成交来看，110-150平米的改善型大户高层受到市场青睐，其次为60-80平米的刚需占市场主要份额。洋房市场，90-130平米为市场主力需求，其次为130-150平米产品。别墅市场中200-250平米中端别墅产品为市场主力需求，250-400平米高端别墅也占据较大市场份额。近一年高层项目各面积段成交占比近一年洋房项目各面积段成交占比近一年别墅项目各面积段成交占比重庆整体市场分析-住宅产品线分析重庆房地产调控细则主要是响应中央号召，以调整为主，保证市场稳定健康发展。实际调控力度不大。限购令对市场影响较大，但重庆并未出台。对重庆市场影响较大的主要是房产税和限贷政策。关于开展房地产市场秩序专项整治的通知公积金利率上调9.27新政国务院关于促进节约集体用地的通知国办关于刺进房地产市场健康发展的若干意见公积金利率下调10.22新政重庆政府出手救市资本金比例下调国十条4.15新政9.29新政1.27新政重庆房产税细则出台持续提准加息收紧政策刺激政策￪￬￬￪￪￪￬￪￬￪￪￪￪￪￫限购限贷一房一价调控目标￬房地产政策影响下重庆房地产价格走势重庆整体市场分析-政策趋势本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，预计市场未来政策调整会分三步走，使得市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者的警惕性。存储率下调首贷利率回归限购适当放宽第一步第二步第三步松闸保刚需释放改善目的手段构建底部夯实底部市场温和反转阶段中央经济工作会议传递信息：经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和。重庆整体市场分析-政策趋势重庆整体市场分析-小结整体供求：近几年随着市场的快速发展，重庆房地产市场供应量一直保持高位，在2010年达到峰值。除在2008年及2011年市场调整的大背景下，成交量有较大回落外，其余各年均保持较高成交量。市场整体价格方面，随着市场政策和经济状况有所变化，总体量价均呈现逐步上涨的趋势。区域份额：三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。随着大学城和九龙坡高新区的发展，沙坪坝和九龙坡作为传统居住区，其市场份额紧随三北一南。产品结构：由于别墅物业的稀缺性，别墅供应份额最小，2011年受政策影响，别墅成交转淡。高层住宅仍为市场主力，洋房、小高层等改善型物业市场份额增多。市场趋势：重庆房地产市场政策细则以稳定市场为主，主要手段为房产税和限贷政策。随着市场政策及价格趋于缓和，市场供求将逐渐平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进。中央公园片区宏观概况Part2中央公园位于空港新城核心，距离悦来新城仅仅3公里，距离江北机场约5公里。悦来将大力发展会展经济，2010年7月重庆会议展览馆在两江新区悦来功能区奠基，标志着两江新区建设开始，会展业的发展则有利于带动悦来新城的开发建设，而分三步建设的悦来新城（一，5年内会展建设；二，5-8年生态建设；三，10年内成为两江新区新中心），将在未来10年内加速蝶变。悦来会展中心、中央公园、机场及周边关系区位概述区域范围定位中部片区位于中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业北部片区位于嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间的区域，包含观音桥承接老城区人口疏散和服务功能聚集以高新技术、汽车等为主导的产业。西部片区位于缙云山与中梁山之间，包含西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市副中心，老城区转移的工业重点发展电子信息行业、教育行业。东部片区铜锣山与明月山之间的区域，包含茶园—鹿角组团、鱼嘴组团、五宝、一品、南彭和惠民功能区城市副中心，承接老城区转移的工业，重点发展轻工业南部片区包含南坪组团、李家沱———鱼洞组团、黄桷垭———南山功能区、南泉功能区着重保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居环境质量重庆主城区共分成五大片区，各片区在功能定位上有所差异，整体来看，西部和北部为产业发展，南部和东部则以居住配套为主。中央公园片区位于重庆北部，位于渝北区、两江新区范围内。北部片区中部片区西部区域南部片区重庆市城市未来发展的方向是向北、向东、向西，北面是主要发展方向。中央公园中央公园片区所在的空港新城、悦来区域将是重点打造的10大新城之一。市政府常务会于5月底审议通过《重庆市主城区二环区域发展规划（2011年~2020年）》，明确提出将蔡家、悦来、空港、西永、两福（江津双福、九龙坡巴福）、龙兴等10个城市组团，建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城。十大新城远景规划产业特点空港像解放碑成百亿级商圈汽摩、物流等悦来会展业发展造就悦来新城会展蔡家打造千亿级光电工业园区光电等西永将建成我市高新产业高地IT等两福双福建7所院校提升城市功能云计算、物流等西彭铝产业园升级为“千亿级”铝加工鱼嘴依托果园港建内陆最大港城物流茶园10年建成100万人口生态新城物联网龙兴打通铜锣山10分钟到机场航天、汽车界石三个“组团”撑起一座新城数码、电子等中央公园空港新城、悦来新城——十大新城之一空港新城概述最新的规划为：将沿鹿山组团和重庆绕城路方向15平方公里土地纳入空港新城控规范围。将重庆空港新城与重庆悦来新城进行规划整合。区域概况重庆空港新城规控范围约46平方公里，城南面以机场高速公路为界，西以悦来新城为界，北向鹿山村拓展。目标地块位置：中央公园附近中央公园片区核心区：占地约31平方公里，分为机场基本运营保障区和机场配套服务区；辅助区：占地约15平方公里，由渝北区两路建成区以及建成区向西扩展的拓展区组成。辅助区空港片区以江北国际机场为中心，由“核心区”和“辅助区”两部分组成。空港片区规划分析中央公园空港新城——规划功能定位2015年旅客发送量达到3000万人次。2020年旅客发送量达到4500万人次。终期达旅客发送量7000万人次。2020年成为亚洲领先、世界一流的大型国际商业门户枢纽机场。打造区域性中心商圈，汇集地方特色餐饮，吸引众多过境消费。打造“世界厨房”，吸引更多世界名牌餐饮入驻。空港新城核心区机场区、建成区创智产业商业商务文化休闲重庆五大基地航空公司全部入驻空港新城。重庆会议展览馆，建成规模达60万平方米的全国第5大会展场馆。建设总部基地，形成空港新城发达的商务区。空港新城辅助区拓展区空港新城——规划中央公园片区所在区域房地产市场概述渝北区房地产市场极具代表性，是重庆房地产最具风向标的区域。从供应来看，2011年渝北区整体呈现供应远远大于成交的态势，一方面说明渝北区房地产市场竞争的激烈程度，另一方面也说明该区域楼市非常火热。2012年伊始，渝北区房地产市场供应量急剧萎缩，以消化存量为主，成交均价缓慢下降，但由于近期楼市刚性需求的释放，和金融政策的缓和，渝北区楼市价格基本止跌，预计未来一段时间内将长期处于相对平稳的态势。近一年渝北区商品房供求价走势图万平方米元/平方米中央公园悦来会展中心江北机场老城区中央公园板块机场高速金兴大道金开大道金山大道轻轨3号宝圣立交翠云立交目前中央公园正处于建设中，周边重点房地产板块依托中央公园为核心延展，市场普遍定位口号为“洋房区”。中央公园片区周边关系渝北区新区府重庆八中中央公园板块房地产市场分析Part3中央公园片区项目分布中央公园在售项目10个华港翡翠城华辰财富广场润丰水尚泽科国际新城汇祥林里3000聚义香城故事爱加欧郡泰硕明天麓山别院立邦香语湖中央公园片区在售项目情况华港翡翠城价格走势项目名称华港翡翠城物业类型洋房、小高层占地面积271972平方米建筑面积500000平方米容积率2.17总户数3100户开发商重庆模具产业园区开发建设有限公司开盘时间2010/4/10在售均价8500元/平米在售面积57-84㎡商业面积20000平方米中央公园片区在售项目情况华辰财富广场项目名称华辰财富广场物业类型城市综合体/高层占地面积40677平方米建筑面积193009平方米容积率4.5总户数开发商重庆华辰物业发展有限公司开盘时间未知在售均价待售在售面积商业面积2012年2月初开发营销中心中央公园片区在售项目情况立邦香语湖项目名称立邦香语湖物业类型高层、商业占地面积71700平方米建筑面积165000平方米容积率2.19总户数1652开发商重庆立邦房地产开发有限公司开盘时间2011年7月在售均价7600元/平米在售面积39-78㎡商业面积约10000平方米价格走势中央公园片区在售项目情况润丰水尚价格走势项目名称润丰水尚物业类型别墅、洋房、高层占地面积165317平方米建