同致行-泉州金弘国际产业园项目运营战略报告-72页

——德亿工业园项目前期定位报告——【成长中的生命力】金弘·国际产业园项目运营战略报告本案之于闽南金三角的战略意义是闽南金三角罕有的大规模工业地产项目，其成功开发，将会对大泉州乃至闽南金三角的工业地产项目开发提供较好的市场借鉴，对于闽南金三角的工业地产格局有着重要的战略意义！本案之于金弘地产的战略意义本案的运营成功，对于金弘地产的资金需求、风险规避、团队打造以及后续的品牌运营有着重大的战略意义；本案需要解决的3大关键问题：1、如何量身定做一套适合金弘·国际产业园的大盘开发战略，实现项目的有序开发的问题；2、如何规避政策的约束，兼顾社会、经济双重效益的问题；3、如何最大限度的挖掘项目的价值，实现项目利润最大化的问题；报告思路2项目总体分析3项目战略确立1区位价值分析4项目整体定位5项目价值实现经济带凸显的区域价值厦门珠三角长三角漳州泉州核心闽南金占据三角位于中国东南沿海三大经济带的核心，往北可与长三角衔接，往南可与珠三角经济带对话．闽南经济圈泉州是闽南金三角核心城市之一，随着经济的发展，泉州已经成为东南沿海经济带特别是闽三角经济发展的引擎，经济地位举足轻重．城市群形成价值泉州市区晋江市石狮市南安市惠安县泉港区泉州在改革开放政策下，形成了多层次、多功能、全方位,富有侨乡特色经济的对外开放格局以泉州市为中心，以晋江、石狮、南安、惠安城为次中心，以港口为依托，以沿海、沿江、沿路的重点城镇为支撑，形成一个具有闽南侨乡特色的大泉州“半小时城市群”•泉州经济总量连续11年站在全省最高点，全市经济增长速度平均达１９.９％。所辖县（市）经济和社会实现了跨越式的发展。全市基本实现宽裕型小康。随着经济总量的释放，逐渐发展成为以泉州城区为中心的半个小时工作生活圈的大泉州城市群．泉州经济技术开发区（即清濛科技工业区）城区扩张凸显价值本项目东进和南下：泉州市范围内拥有市辖区（含泉港区）、晋江市、石狮市、南安市、惠安县4区3市1县.人口464．6万人（不含暂住人口）.ＧＤＰ总量886．5亿元，占全市ＧＤＰ总量的84．8％.由于城市中心土地的稀缺，东进和南下已经成为泉州市城市发展的两大方向，特别是作为经济开发区的清濛，城市价值开始受到广泛的关注！本项目开发区内已经形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品六大主导产业集群。产业聚集价值城市扩张背景下的产业高度聚集，必然导致了产业人群的集中，从而产生较高层次的居住需求！清濛科技工业区通往泉州，连接刺桐大桥本项目地块产业聚集价值清濛科技工业区•福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区；•功能定位：高新技术产业开发区、新的经济管理体制示范区和新的经济增长点；•清濛园区规划建设了泉州市高新技术企业孵化基地（高科技园区）、汽车制造基地、产业集中区、生活配套区。清濛开发区发展•1996年，清濛科技工业区建立，在全省开发区中排名第三。•泉州经济技术开发区是福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区。•建区以来累计签订投资项目合同280个，合同投资额30亿元，合同使用外资4亿美元，外商实际到资3.2亿美元，已投产企业累计200多家；企业规模大、档次高；外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上；•开发区形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品六大主导产业集群；•科技导向凸显。高新技术企业产品产值占全区工业总产值的比重逐年提升，目前已达30%；•截止2005年8月，已投产企业近200家，就业人口7万多人。企业员工中大专以上学历的占15%。清濛房地产市场•片区商品房于近2年开始启动，市场仍属于起步阶段；•片区商品房市场处于供小于求，市场需求旺盛；•目前片区尚无房销售，仅有“嘉龙.现代城”处于接受咨询中；•片区商品房价格从去年的2500元/M2;升至4000元/M2，涨幅高达70%。区位价值总结①处于三大经济带的核心泉州市内，经济地位明显；②城市运动使泉州市“东进”、“南下”已成趋势，清濛获得更多的机会！③产业高度聚集，众多品牌汇聚，高薪人群聚集必将带来高端需求。报告思路2项目总体分析3项目战略确立1区位价值分析4项目整体定位5项目价值实现项目特性土地性质：工业用地整体占地：98830.88M2总建筑面积:约34.41万M2一期：共约12万M2厂房区约6万M2配套住宅约6万M2二期：部分地块开发方向尚未明晰。政府扶持，可申请《预售许可证》，并可分割上市转让确权。一期开发标准厂房开发配套住宅开发二期开发思考的起点一切从地块出发！项目四至福厦公路吉泰路先特服装厂区N形象差的民房亿兴电力公司厂房区SOWT分析工业用地，住宅使用年限短、推广受限；片区公交路线不发达，配套不完善；开发商无开发品牌；二期开发方向尚未明确，将阻碍客户决策。路网完善，交通便捷；本地块两面临路，展示面广；项目所处开发区具有一定的知名度；项目规模大，容易吸引眼球。产品创新与优质的服务，给项目带来的预期优势。优势本市内其他产业园之间的竞争；泉州市“东进、西拓”都将分流部分住宅客户群。市内土地稀缺、城市重心“东进、南下”，将提升区域价值；工业厂房为新兴投资热点，受投资者关注；片区商品房处于起步阶段，产品创新/增值空间大；高新科技园，为本项目提供潜在中高端客户群。片区商品房供不应求。劣势机会威胁项目印象①工业用地②30万平米的规模，大盘形象明显③一期：厂房+住宅④二期开发方向不明朗⑤大环境不完善，小环境较成熟⑥受政策扶持•工业用地性质，住宅部分使用年限较短，且住宅的推广受限制；•项目开发顺序已定，销售时较难规避厂房区对住宅的影响；•二期开发方向未能明确，将影响消费者的购房意向；•开发商在泉州暂无品牌影响力。项目限制项目5大应对策略•借势——区域发展趋势；•规避——明推产业园的主题，暗打专家住区概念•抢占——市场空白点，产品精品打造；•细分——目标客户，调动客户需求；•差异——产品创新，差异战略，提升竞争力。报告思路2项目总体分析3项目战略确立1区位价值分析4项目整体定位5项目价值实现工业地产大盘运营战略模型画饼模式以点带面以小博大创新展示区域发展前景、项目规模国际标准，吸引知名企业配套住宅销售，专家概念导入强大的情景展示，差异化营销诱导启动深入攻击重要度价值链品牌区位物业管理配套产业感召情感体验产品创新价值蓝海分析模型项目需要规避竞争，为了获得新的利润和市场机遇，必须开创蓝海空间，创造出一种全新的价值，摆脱竞争！低中高本项目健健项目信德隆项目金弘·国际产业园蓝海竞争战略3.增加:物业管理服务2.弱化:地块性质4.创造:户型亮点情感体验1.剔除:配套价值创新才是蓝海战略的根本目的！报告思路2项目分析3项目战略确立1项目区位分析4项目定位5项目价值实现定位前思考厂房住宅vs和谐、统一项目调性污染影响政策规避案例参考项目名称健健实业园信德隆国际厂房项目用地65821平米158.7亩（即10.58万平米）总建筑面积157317.69平米245760平米厂房面积近78889平米，共6栋近15万平米，共10栋生活配套面积近79767平米近10万平米，共15栋单层面积1500—7000平米的独立产权式厂房1200—6000平方米，可根据生产需要任意纵横分隔物业定位石狮市区唯一国际标准园区国际标准通用厂房形象定位集群经营.智慧建筑产业定位服装业、鞋业、电子产业等行业；专为中小型企业设计的可自由组合，独立产权式厂房倾力打造鞋服纺织业研发、生产、办公一体化通用标准厂房；以服装、纺织、鞋业生产企业为主广告告诉求点创业平台、商居未来健健实业园，创业商务居家三位一体！投资就是买前景50年不落伍的智慧建筑理想“市”区——成就未来外挂电梯；宽敞、灵活、可分隔，造就最经济的工作空间；超大生产空间，低成本，高效率；增值保障；定位背景回顾清濛园区功能定位为泉州高新技术产业开发区、新的经济管理体制示范区。建立国家级高新技术企业孵化基地，设立博士后科研工作站、留学生创业园、高校创业园、台湾学者创业园、软件园，初步形成“一个创业服务平台、二个中试基地（高科技陶瓷、先进制造技术）、三大孵化功能、八大创业载体、33个行业中心”的科技促进体系；截止2005年8月，已投产企业近200家；外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上；截止2005年8月，园区就业人口达7万多人；企业员工中，大专以上学历的占15%，即约1.05万人。园区内已聚集了许多国内外高新技术专家级人才！金弘·国际产业园Internationalindutyrpark国际人才聚集国际化标准国际企业金弘·国际产业园Internationalindutyrpark备选：项目属性差异化泉州.30万平米.现代化综合产业园区项目形象差异化国际标准厂房·臻藏专家尊寓产业定位服装、纺织、鞋业加工等住宅定位企业工厂员工村民+管理人员（基、中层）高层普通员工和工人为片区主要人员组成部分；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动工作流动性较大为片区第二大组成人员；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进心强，消费能力较强；多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族”；部分员工流动性大。该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有追求，消费承受能力强；该群为“有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善的区域分流；物业使用客户群物业使用客户群•拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；•习惯于在本片区内生活;•改变生活居住环境。物业购买客户群片区人口结构初步分析工厂、企业中高层管理人员（专家）特征分析多为一人独居或2口、3口人小家庭个人修养和文化层次较高见多识广，视野开阔，对生活有所追求多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高居住在泉州市区或与普通员工混住在一起对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析上下班方便私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起生活便利，能满足日常生活所需房子关键是方便使用，且希望能物超所值主要需求户型单房、2房或3房物业管理到位，居住生活安全有保障追求较高品质生活，能提供优质物业服务报告思路2项目分析3项目战略确立1项目区位分析4项目定位5项目价值实现营销导入思考营销战略明修栈道，暗渡陈仓，快打快销，高举高打，租售并举营销攻略概念攻略、情景攻略、事件攻略ONETOONE实效攻略细节奠定“国际”地位创新成就“专家”尊荣■“专家”的身份是高尚的；■“专家”的生活是得到尊重的；■“专家”的生活是品位的；品质标准色渠道构建之产业园LOGO现场情景营造之路旗具有国际风格的品质包装，昭示项目的品位内涵。。。。。现场情景营造之围墙光与色的互为辉映，更能浮动项目的气质，煽起对品位的向往和追求。。。渠道构建之营销体验中心渠道构建之看楼通道渠道构建之户外广告物以类聚，人以群分，产业巨子，专家尊荣。。。。。。渠道构建之导示牌动感的、现代的、凸显专家品位。。。。。。渠道构建之营销体验中心渠道构建之营销体验中心情景展示之展板情景展示之展场直邮报版DM宣传物料筹备海报物料之名片、名片夹户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型创新参考——赠送错层大露台错层阳台外立面效果图赠送错层大露台户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型创新参考——落地凸窗赠送落地转角大凸窗赠送落地大凸窗实景户型创新参考——集入户花园、错层露台、空中花园、转角凸窗于一体户型创新参考——（单身公寓）百变组合户型一2套单身公寓变为一户一厅。户型创新参考——（单身公寓）百变组合户型二1套一房一厅和1套单身公寓变为两房两厅品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离——建筑形象建筑外立面建议——现代、格调、恢弘细节和材质体现品质感：管道隐藏方式，局部用材门厅标识系统体现领域和尊贵感品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离——建筑