诸城房地产市场报告

诸城房地产市场报告2010年4月一、诸城城市概况1、城市主要经济指标概述诸城市地处鲁东南，总面积2183平方公里，人口107万，是国务院确定的全国沿海对外开放城市、综合改革试点市和乡村城市化试点市，和中国优秀旅游城市。2007年，全市地区生产总值预计超过294亿元，同比增长18%；财政总收入预计超过28亿元，其中地方财政收入16.3亿元，分别增长36.1%和34.7%。综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。2、城市产业发展①自然资源丰富。全市耕地面积160万亩；水资源总量6亿立方米；境内已探明的矿产资源20余种，总储量1.3亿吨以上，其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富，且为山东所独有，极具开采价值。②工业发展迅速。成功培育起了汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业，实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上。同时，着力培植了精细化工、装备制造、电子信息、造纸包装、木器家具、建筑建材等新兴产业，形成了新的经济增长点。2007年全市规模以上工业企业发展到602家，规模以上企业预计完成增加值151亿元，利税过千万元的企业达到75家。截至2009年全市拥有中国驰名商标14件、中国名牌13件、国家免检产品13件，山东名牌41件、山东省著名商标29件，省级优质服务品牌2件。品牌产品和企业迅速膨胀，叫响了以诸城外贸为主的外贸城、以福田公司为主的汽车城、以新郎公司为主的纺织服装城、以得利斯集团为主的食品加工城。③农业基础雄厚。诸城是全国农业产业化的发源地，全国粮食、主料烟、瘦肉型猪生产基地，现已发展起肉鸡、生猪、黄烟、粮油、蔬菜、棉花、淡水养殖、桑蚕、食用菌、万寿菊等十二大主导产业。2007年预计实现农村经济总收入906亿元，农民人均纯收入6787元,分别增长22.6%和12%。目前已与60多个国家和地区建立了经贸关系。2007年引进招商引资项目270个，到位资金54亿元，其中实际利用境外资金6300万美元；外贸进出口总额达到6.8亿美元，增长15%，其中出口5.8亿美元，增长16%。2010年，4月21日，诸城市喜获农业部露地蔬菜标准园建设项目，计划创建1个面积1100亩的露地蔬菜标准园，项目预计总投资600万元，建成后将带动周边相关农副产品实现“品牌化销售”，最终实现全市蔬菜产业化经营。④发展旅游产业经济。先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点，其中龙海水产城规模居全国同行业第一。2007年,预计实现社会消费品零售总额72亿元，同比增长15.7%。加快发展现代旅游业，拉起了以恐龙文化为主调、名人文化为主线、以“六山七水八园”为主体的现代旅游城市框架。3、城市未来发展重点1）城市未来发展规划核心，主要划分为三个板块：①以开发区为中心的工业园区；②以东城为方向的新城区（生活区）；③以三里庄水库为龙头，九龙河、恐龙公园、开发区潍河段为补充的休闲娱乐区。2）主要功能区分布：①由四大商圈共同构成诸城商业区以佳乐家或银座为中心的综合商圈以百盛为中心，与百盛国美、春天购物组成的百盛商圈以三联爱民购物广场为补充和龙城市场组成综合商圈以利群为中心，与商业大厦、人民商场组成的利群商圈诸城大商业区②四大区域组成诸城旅游产业核心区3）城市交通概述①立体高速交通网构筑2小时经济圈。以222省道、329省道、206国道、青红高速组成立体的周边交通网，与未来的潍坊——日照高速，同烟台、青岛、潍坊、日照、济南组成2小时经济圈，进一步加强了区域间、城市间的经济交流与产业沟通。②铁路交通加强省外经济交流。坐拥以胶新铁路为中心的铁路交通网，连接烟大轮渡、蓝烟线，及南下广州、深圳、上海、杭州等主要铁路线，为诸城产业对外发展提供了绝佳的窗口。以障日山为中心的旅游度假区以沧湾公园为中心的休闲活动区以常山为中心的生态旅游区以恐龙公园为中心的恐龙文化区诸城旅游产业核心区二、诸城房地产市场概述1、诸城房地产格局概述①供求格局：土地供应充分住房供需平衡2006年，诸城通过挂牌拍卖的出让土地达2000余亩，是过去五年之和，2007年土地供应仍然充足，有1500亩左右的土地供应市场。近几年，诸城的土地开发仍然保持着充足的供应量，大量新盘涌现。②居住板块格局：“东部宜居”的城市房产格局已形成城市发展整体规划为东移北扩，东移向东南发展，随着房地产市场的不断开发，整个城市已形成从老城向新城迁移的格局，东部逐渐成为宜居生活区，涌现了大量高品质、品牌楼盘。东部自然也就成了诸城品质楼盘的聚集地。③房价格局：2006年诸城新建商品房全年平均价格在2000元/平方米左右,2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/平方米，2009年-2010年为3000元/平方米左右，平均每年的房价增长率在16.5%，房价呈螺旋式上涨态势。④产品格局：多层仍为香饽饽高层潜力仍需考察带有政绩工程形象工程的楼宇经济，直接扰乱了房地产市场的发展规律。人们对于高层的认可态度仍然远远要落后于多层。2009年，随着大量高层和小高层项目的集中投放市场，高层产品出现供大于求的市场现象，必然进入混战状态，未来高层市场供应必将长时间的遭到销售的遏止现象，高层的升值空间将在长时间不被看好。⑤开发格局：中小盘占主流开发模式亟待升级从目前来看，诸城房地产项目以中、小型楼盘为主，尤其是属于楼宇经济的项目大都沿街而建（比如市和平路），只有几幢楼（比如“丹桂轩”、“繁荣苑”、“福源小区”等），开发规模除个别10万左右的楼盘外，主要都在5万、甚至2-3万平方米以下。大盘相对较少，在较大程度上很难发挥着引导区域房地产发展的作用，这也影响整个诸城市房地产市场的发展。大盘、名盘的入驻将会是诸城房地产市场发展的重要拐点。2、诸城消费者购房心理洞察①对户型要求高：比如南向的客厅和卧室、卫生间的布局。②对小区配套要求较高。喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。城市目前工作时间偏早，7点半上班，中午一点半上班，晚上不敢玩的太晚，购买力没有得到释放，消费空间没有，消费半径较小，市民的选择是十分实际的。③注重小区环境的营造，有物业服务概念。对物业要求较高，温馨安全，渴望安静和空间，期望得到心灵空间的释放。④价格敏感度高，购房心里现实。价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大，“聪明的诸城人喜欢有便宜赚的房子”。3、房地产市场未来发展①城市规划建设提升城市形象，诸城将更宜居2007年诸城荣获山东省政府颁发的“山东省适合人居环境奖”是潍坊地区唯一获奖的县级城市，作为“中国优秀旅游城市”的诸城，2007年投资1000万升级改造恐龙公园，2008年将投3个亿进行潍河综合治理工程等基础设施的建设，特别是潍河综合治理工程作为市委市政府2008年的重点工程，政府力图把潍河打造成为一条生态河、景观河和效益河，诸城“住在诸城”将逐步形成。2009年政府先后对在东、西大型商业区作为重点扶持项目，为以后城市发展的2个新商业核心做铺垫。②城市化进度促进房地产市场进入高速发展期预计到2012年城区人口将从目前的20万发展到50万，如果目标达成，人口的俱增必将促进诸城房地产市场的快速发展。同时，随着城市产业经济的不断发展，诸城将会吸引越来越多的品牌开发商进驻，为诸城房地产市场发展注入新的血液。三、诸城土地供应与住房供应信息