青岛数字传媒中心技术标书02

谨呈：青岛数字传媒中心青岛数字传媒中心技术标书投标单位：深圳新摩尔商业管理有限公司日期：２０１５年７月１８－２６日目录第一部分市场分析与项目总体定位................................................3第二部分商业规划调整建议和业态落位........................................4第三部分购物中心视觉形象规划建议和装修设计任务书...........10第四部分购物中心招商目标实施计划和推广策略.......................15第五部分价格策略..........................................................................20第六部分商业运营和物业管理......................................................29第七部分商家资源..........................................................................33第一部市场分析与项目总体定位１．市场研究结论（１）青岛西海岸新增零售商业面积增大，仅仅万达购物中心就有２０万平方米。本项目临近的上流汇商业面积也有３万平方米，即将开工的青岛航运中心商业也有６万平方米。（２）电子商务蓬勃发展，对零售物业造成较大冲击。青岛实体商业销售额有所下降，面临经营压力较大。２．项目总体定位方向研判目标客群定位主要以中等收入的白领年轻人及年轻家庭顾客为主，局部高端客群，以城市新贵、城市精英群体或金领为辅助。建议项目定位为白领风格商业与文化体验购物中心。建议项目主题文化鉴于琅琊文化是青岛海洋文化的发源地，结合城市地缘人文历史特点打造一个具有“灵魂”的主题综合商业MALL,而非一个传统意义的水泥钢筋堆砌的建筑（待正式签约后提供能落地指导方案），建议以动漫形象、来配合海洋文化主题表达的重要手段，作为购物中心主题文化。互联网＋动漫形象表达海洋文化主题购物中心＋会员系统＋优势品类商品电子商务。主题特色及差异化亮点（正式签约后指导设计单位落实）重点打造都市白领年轻人及年轻家庭交流聚会、亲子娱乐、放松身心的独特体验空间与娱乐休闲首选目的地，海洋文化主题公园以海洋馆﹑海底生物科普馆﹑海底鲨鱼、虚拟海底景观等，以及动漫主题馆城堡馆﹑糖果馆﹑动漫飞车﹑玩具总动员﹑碰碰车﹑主题动漫城﹑亲子健身中心﹑儿童5D影院﹑密室逃脱﹑真人CS﹑拳击发泄区﹑角色扮演﹑摄影中心﹑儿童服饰﹑儿童餐厅﹑儿童浴室﹑母婴用品﹑早教中心、儿童职业体验乐园为一体的主题商业中心。第二部分商业规划调整建议和业态落位1、原有方案商业规划的合理性分析和调整建议；商业规划完善建议原有的业态通过模拟经营分析可以发现如下问题第一餐饮面积过大，难以招满。第二电影院１万平方米业态单一太大，影响总体租金水平。建议根据未来经营需要，结合实际招商工作需要优化和调整业态类型面积备注书店（类似诚品书店转型）１．５万平方米建议包含咖啡厅５００平方米电影院６５００平方米健身中心１５００平方米虚拟现实游戏中心２０００平方米连锁超市１．２万平方米建议其中进口食品超市为２０００平方米主题商业街区１．７万平方米０．５万平方米欧洲风情街区，重点销售法国和意大利女装，引进虚拟现实试衣技术和电子商务结合儿童业态５０００儿童服饰，童鞋１０００平方米反斗城２０００平方米儿童游乐场２０００平方米培训中心餐饮业态５０００平方米欢乐海洋主题餐饮４０００平方米美食广场５０００平方米四川主题餐厅２０００平方米日本风情餐厅３０００平方米韩国风情餐厅３０００长白山主题餐厅３０００平方米云南风情餐厅，引进舌尖中国品牌落位：按照业态的划分，根据以往的操盘经验，对商家品牌进行前瞻性的落位。－１层品牌落位建议ＨＭＧＡＰＺＡＲＡ屈臣氏天府茗茶万宁华润万家大卖场星巴克ＣＫＣＤＩＯＲ雅丝蓝黛兰寇玉兰油ＳＫ２周大福周生生招远金店宝姿范思哲ＭＡＮＧＯ韩国化妆品MINIMUMscofield衣恋影儿，曼娅奴深圳十大女装充分考虑年轻人群体，包含大学生群体的消费特点，引领白领消费潮流。韩国化妆品集合店在香港已经较大，我们建议选择中等价位质量可靠的韩国化妆品。欧时力附近可以布局veromodaＫＦＣＨＭＺＡＲＡ老海军优衣库百丽欧时力达芙妮ＴＡＴＡ韩国少男少女商品群W.doubleudotON&ONＳＩMINIMUM天美意鞋类商品区皮具皮包区雅戈尔九牧王内衣区罗蒙本家韩国料理运动类别：adidas、NIKE、KAPPA、Reebok、安踏、鳄鱼恤、Converse、k.swiss、CAT、MERRELL儿童服饰等类别：史奴比、巴布豆、好孩子、樱桃小丸子、小猪班纳、康贝、康贝爱、健宝、巴巴、足运、广迪、足华、恩东、巴布狗、乖乖狗、吉之象、辉煌虎、巴托、迪迦奥特曼、华伦天奴、力量、宫廷狗、台北春天、卡卡拉、斗气王、孖豹、金苹果、卡奇宝贝、奥特曼、鑫利熊、先利达、迪爽、醒目仔、大力水手、、路豹、卡西龙、君莱、朦朦兔、金鸭子、七波辉\魔术屋、Disney、大力水手HELLOKITTY蝙蝠侠艾米鼠、比迪、卡迪、快乐狗、汇宝、吉之象、金莱克、第一步、卡西龙、巴布狗、朦胧兔、丑丑、JOJO、丽婴房、麦克队友、NAC.NAC、安奈儿、海威迩、可可鸭、派克兰帝、Babyme、生肖王、堡狮龙、bossini、阳光鼠、小丰龙、维欧佩尔、小猪噜噜贝丝堡迪、宝维尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜儿、欧棕、芝麻街、TOMTOM、叮当猫、金钥匙、T100、哆啦A梦、幸运鼠、铅笔俱乐部蓝天城职业体验反斗城安踏adidas特步好孩子ＮＩＫＥKAPPA史奴比电影院我们会和博纳影院，中华影业，韩国ＣＧＶ，横店影视、成龙影业、嘉禾影院、大地影院多家沟通比较并听取消费者意见选择，可能进行中档和低档影院组合。阿瓦山寨美食广场天池餐厅金钱豹海鲜菜根潭餐厅樱花日本料理2、自持、联营、租赁各自所占比重及财务分析；自持书店１.5万平方米以平均租金３０元/平方米月租金计算作为经营目标，预测年度收入为１．５×３０元/平方米/月×１２个月＝５４０万元租赁５万平方米平均租金５０元/平方米月租金计算５×５０元/平方米/月×１２个月＝３０００万元联合经营1.5万平方米可以按照平均租金６０元/平方米月租金计算股本，联合经营分成。财务策略：前三年放水养鱼，租金提升幅度在５％左右，第四年后平均租金提升幅为８-10%。第三部分购物中心视觉形象规划初步建议和装修设计任务书•商品视觉营销（VisualMerchandisingMarketing,VMD）是将业态、商品和有效管理商场的方法规划为销售战略，使其能够在竞争中占优势的一种视觉价值表现方法。•VMD起源于欧洲，随着大批量销售时代的来临，最先是在食品行业，为了满足自选式货架陈列的有效性，产生了技术性的视觉营销，目的就是通过良好商品陈列和视觉形象营造实现促销的目标。接着服装行业由于竞争的激烈，特别是服装的个性化需求刺激了视觉营销的迅猛发展，例如，GAP和NEXT、H＆M等成为视觉营销的先锋。•VP吸引顾客视线，诱导他们走入卖场；PP是再一次确认，进行联动性消费联想；陈列空间是达成销售的最终目的地。••••IPPPVP店面完成的视觉形象构成VP•视觉营销已经成为服饰等市场营销中的关键因素，购物中心要在激烈竞争中取胜，需要在建筑上具有特色，整体视觉形象上具有魅力，通过视觉形象抓住主力顾客的心，在竞争中才能立于不败之地。•法国、意大利名牌辈出的原因之一就是文艺复兴提供了品牌成长的沃土，其二重视视觉形象，店面设计与陈列的领先是欧洲名牌成功的奥秘。•视觉营销源于欧洲，欧洲在服饰品牌方面和购物中心方面的视觉营销已经趋于成熟，例如，英国Bullring购物中心和SELFRIDGE百货就是成熟的VMD案例代表，购物中心建筑外观独特，视觉形象具有冲击力，能够有效吸引顾客；主力店SELFRIDGE百货集中古典和前卫于一身能够留住顾客，让顾客更多消费代表了今后购物中心视觉形象发展的趋势。英国Bullring购物中心本项目已经完成了商业建筑设计和前期策划，今后需要完成商业规划和视觉形象规划以及装修设计。杨宝民先生提出的主题购物中心流程图通过良好的视觉形象作为基础，共同拟定购物中心装修设计任务书。视觉形象规划要点是商业建筑装修设计任务书的核心内容，例如，项目的总体色调，项目的不同楼层业态色调要求。重要节点的装饰设计要求和艺术小品的结合，主要入口和楼层入口动线设计和景观小品要求，要求主动线清晰表达。设计完成概念性规划设计初步的规划设计任务书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书酒店设计商业建筑设计公共空间艺术设计设计优化与节能设计购物中心室内装修设计商业视觉形象与主题文化规划启动商业规划与产品定位招商手册设计装修设计任务书建议从不同层次体现动漫文化主题，要通过立面和内部中厅以及地面中厅等动漫形象和虚拟现实技术表现青岛西海岸海洋文化特色。要求装饰材料充分考虑节能环保，配合装修表达海洋文化主题。类似海洋文化主题购物中心参考：香港青衣城热带鱼景观游艇型小餐厅香港沙田地铁站新城广场购物中心虚拟现实海洋体验娱乐系统香港沙田购物中心已经开始用虚拟现实技术表现海洋景色，让更多顾客参与娱乐。第四部分购物中心招商目标实施计划和推广策略1、以2016年底为试营业节点，以试营业招商率达到80%为招商目标进行详细工作任务分解，并给出可执行的工作计划和实施方案；时间段工作任务任务分解２０１５年８－１２月１．完成招商手册，招商摸底和重点商家谈判２．完成初步的视觉形象规划和装修设计任务书杨宝民宋慧波牵头杨辉高原视觉形象由杨宝民和李鑫ＶＭＤ硕士具体负责２０１６年第一季度完成主力商家和次主力店谈判完成招商３０％视觉形象方案和装修设计方案修订视觉形象由杨宝民和李鑫ＶＭＤ硕士具体负责熊杰和宋惠波参与第二季度１．举办招商大会，完成招商６０％２．模拟经营分析和经营管理方案审定，骨干培训开始启动杨宝民宋慧波招商总监牵头杨辉高原王行武招商经理熊杰招商和经营总监第三季度完成招商任务８０％装修方案审定甲方重要领导参与有特殊要求品牌谈判，加速决策进程第四季度开业培训杨宝民宋慧波熊杰招商总监牵头我方八名人员，服务每年成本为２００万元。2、项目价值体系构造，系统构建项目的核心价值、重要价值和边缘价值，形成强有力价值体系以吸引商家进驻；项目价值体系＝为顾客创造价值的理念，架构和资源整合以及执行系统。核心价值：特色鲜明的主题定位，强有力的经营管理团队，一流的视觉形象规划，强有力的知名商家和品牌组合，打造青岛第一家互联网＋主题文化综合体。我们重视不同特色商品群对业态的支持，同类风格，相近价格品牌进行商品的组合叫做商品群，例如，韩国少女系列商品群。on&on品牌于1992年在韩国创建，主要面向20多岁的年轻女性消费群体，生产各式职业装、休闲装及饰品。四年前，on&on开始进入中国市场。价格：200元—500元、500元—1000元、1000元—1500元左右；SIA.价格：800元—1800元左右；B.定位：中等消费群体，22—27岁年轻女性；C.色彩：主色调为粉红色、浅绿、花色为主；D.评价：专门为独立、青春的年轻女性打造休闲服饰，产品简约大方，但现销产品色彩偏深，考虑到消费能力等问题，公司为25-27岁左右的女性所设计的服饰较多。重要价值：商业与文化结合是本项目的核心价值，互联网＋会员系统＋优势商品电子商务解决方案形成本项目重要价值。边缘价值：与唐岛湾公园互动，形成丰富多彩的室内外营销活动体系价值基础，前期三年放水养鱼，争取平均租金三年后达到月租金１００元/平方米以上。符合ＲＥＩＴＳ基金要求，考虑项目购物中心部分大部分变现。3、以塑造项目品牌形象和推动招商为主要目的，注重视觉形象规划，形成指导性的广告推广策略并预算广告投放费用；建议以客户营销为核心，以视觉形象规划为基础，形成强势的招商氛围，充分制造出成功经营之势。建议以客户营销为主，对于商家带动商家