商业招商策略

石桥铺项目招商策略初步沟通谨呈：重庆诚邦实业有限公司本报告是严格保密的。上阶段工作回顾策划板块本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块主力商家洽谈（超市）—明确无意向意向，可放弃进一步洽谈主力商家洽谈（超市）—意向尚不明确，可进一步跟进商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向华润万家欢乐颂电话唐经理欢乐颂主要考虑购买物业，故不考虑本项目本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块主力商家洽谈（超市）—有明确意向，可进一步洽谈商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向步步高电话始创于1995年，目前拥有超市、百货、电器、餐饮、娱乐、大型商业地产等业态，并拥有中南零售业最大的现代化物流中心。连锁门店已遍及湖南、江西各地州市，并已战略性地进入四川、重庆、广西、贵州等省份。华润万家面谈卢经理对本项目感兴趣，觉得项目设计有的地方不是很合理，正在拟定修改方案，下周约时间具体详谈修改方案事宜。中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润集团旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。家乐福电话宋经理对石桥铺大区域很感兴趣，需求面积至少要1万方以上，已发送资料，现正约时间面谈。成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。乐天马特电话黄杰资料已发，现没在重庆，22日回重庆看了图纸之后再联系新世纪大润发徐伟资料及图纸已发，现在在石桥铺周边也有项目在谈，因办公地点在外地，到重庆时再联系看现场。永辉超市面谈蒋小姐已到项目考察了，对本项目有进驻意向。2月22日面谈，蒋经理表示现在永辉不拓展小面积超市了，如果要入驻的话，面积至少要到1.5万方。而且还希望在主干道广场上能开一个出入口进入超市。本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向新世纪电话考虑到地块性质存在的风险性，不做百货，只做超市主力商家洽谈（百货）—明确无意向，可放弃进一步洽谈商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向欧尚唐淑明单层面积必须要达到1.2万方，如果要入驻本项目需求面积在2.5万方。百盛百货面谈邓红初步设计图纸出来前已到项目现场考察，对项目有初步进驻意向电话现图纸已发到其邮箱，回重庆之后再详谈。本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块主力商家洽谈（电器）—商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向苏宁电器面谈赵薇已到现场考察过项目，觉得本项目位置有点偏离石桥铺商圈，如果要考虑本项目的话，需求面积大概在3000㎡。电话商社电器电话邱总项目资料已发邮箱，商社针对本项目区域需求面积大概2000-3000㎡颐高数码电话黄经理项目资料已发，需待公司评估觉得本区域适合做数码之后，再到项目考察本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块主力商家洽谈（影院）—意向尚不明确，可进一步跟进商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向幸福蓝海洋国际影城电话王平图纸已经移交设计部，等设计部排了平面之后，做了初步方案再联系，对本项目区域比较感兴趣。成龙耀莱影城电话冯总已将本项目资料上报公司，公司评估之后，再到项目考察橙天嘉禾娱乐有限公司电话文国安资料已发，需资料后再确定进驻意向大地影院电话张经理资料已发，需资料后再确定进驻意向CGV影院电话王樵已到项目考察过了，现在正将项目资料上报给公司了，公司对项目进行评估，评估之后再定进驻意向。面谈—有明确意向，可进一步洽谈本报告是严格保密的。上阶段工作回顾——招商板块主力商家洽谈（酒店）—意向尚不明确，可进一步跟进商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向莫泰168电话张总项目资料已看，知道项目位置，下周到现场考察逸安酒店电话张俊项目资料及图纸已看，已将项目上报给公司了，约到下周看项目场地速8酒店电话邓俊霖在西亚酒店对面有一家速8酒店，本项目也可以考虑，注重位置、租金价格，需求面积大概在3000-4000㎡。已发邮箱橡树林酒店电话巫娟资料已发，需求面积大概在3000-4000㎡。—有明确意向，可进一步洽谈商家名称洽谈方式联系人初步洽谈意向格林豪泰电话胡总项目资料及图纸已看，对项目区位很感兴趣，现在外地出差，回重庆之后面谈本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。时间节点工程节点招商阶段营销事件12345678910111212013年2014年开工基础完工装饰完工营销中心亮相主力商家签约仪式开业庆典筹备开业庆典开业招商阶段划分洽谈核心商家工程验收交房景观完工洽谈主力商家23456完成项目施工图二层完工主体完工主力店招商2-3个月五月底图纸确定开工，6月78客户积累9招商启动持续招商招商冲刺开业筹备本报告是严格保密的。PART1项目定位PART2项目价值点提炼PART3项目竞争力分析PART4项目招商策略PART5消费者调研PART6项目发展方向初判313101113120135contentpage本报告是严格保密的。商业地产成功要素区位条件项目定位市场推广招商策略商户实力商场整体经营管理水平商场成功的五大基本要素本报告是严格保密的。Chapter1优质区位本报告是严格保密的。地段、地段、还是地段项目区位项目位于石桥铺区域，属重庆母城渝中区，交通便捷，周边大量常住人群及流动人群，具备良好的商业条件2.7公里杨家坪3.5公里大坪石桥铺800米本报告是严格保密的。Chapter2精准定位本报告是严格保密的。项目定位区域生活中心+都市餐饮会所集群根据项目属性、市场调研、竞争者分析、商家深访、消费者访谈及案例借鉴综合分析，得出本项目定位为：主题定位本报告是严格保密的。项目定位功能定位项目涵盖购物、休闲娱乐、餐饮、儿童培训四大功能本报告是严格保密的。项目定位档次定位本项目档次以中档为主，中高档为辅都市餐饮会所集群：中高端、高端为主区域生活中心：中端为主本报告是严格保密的。项目定位业态定位根据市场调研、商家对本项目认可度、消费者期望及价值最大化原则，本项目业态将以零售为主，涵盖餐饮、休闲娱乐和酒店本报告是严格保密的。项目定位产品定位上院下城本报告是严格保密的。项目价值点提炼本报告是严格保密的。项目价值提炼1地段价值项目位于重庆最大IT数码电子专业市场及重庆传统商务区石桥铺，属于重庆母城渝中区；距城市几何中心，未来的超百万方城市新商圈大坪不到3公里2.7公里杨家坪3.5公里大坪石桥铺800米本报告是严格保密的。项目价值提炼2交通价值项目交通便捷，易达性强周边3大公交站点，近20条公交路线直达主城各区；紧邻两大地铁站点，有轨道交通优势华轩路渝州路地铁一号线渝州支路公交站点本报告是严格保密的。项目价值提炼3人气价值商业最看重的就是人气，人流量直接决定一个商业项目的存活。本项目所在区域人气旺盛，汇集了大量常住人口及流动人口项目周边3公里内居住小区超50个，常住人口超20万；区域内有10余个写字楼，总体量达25万方，商务人群近3万人，商务人口聚集；项目位于重庆最大IT数码电子专业市场石桥铺，流动人口众多本报告是严格保密的。项目价值提炼4文化价值项目独特的民国建筑风格，体现了重庆作为陪都的浓厚历史底蕴，独特的文化气息使项目区别于一般的商业项目本报告是严格保密的。项目价值提炼5产品价值项目上院下城的独特产品布局及独栋式餐饮特色产品将作为本项目一大亮点本报告是严格保密的。项目价值提炼五大价值点位置好、交通优、人气旺、文化浓、产品亮本报告是严格保密的。项目竞争力分析本报告是严格保密的。评估项目石桥铺项目龙湖时代天街大坪英利国际广场万科中心项目区位石桥铺大坪核心大坪核心歇台子经营定位区域性日常消费为主；区域购物中心以“年轻家庭”和“年轻时尚”人群为主发展潜力持有经营持有+销售持有经营人流到达主干道旁，交通便捷，人流易达性强主干道旁，交通便捷，人流易达性强核心区域中心，人流易达性强主干道旁，交通便捷，人流易达性强主力店因素大型超市、百货、影院、酒店新世纪百货、UME影院韩国乐天超市、保利万和影院华润万家超市、品牌影院产品溢价民国建筑风格上城下院独特产品布局独栋式餐饮延续天街系东南亚风情园林景观，逸趣横生的多重水景昭示性进深过长影响部分内部商铺昭示性；独特建筑风格提升项目整体昭示性进深过长影响部分内部商铺昭示性大坪核心地带，昭示性较强紧靠主干道，昭示性一般开发商品牌商业地产新军重庆龙头开发商上市地方品牌开发商全国性知名开发商项目竞争力分析本报告是严格保密的。评估项目设定分值本案龙湖时代天街大坪英利国际广场万科中心项目区位107998经营定位109999发展潜力108988人流到达109999主力店109998产品溢价109897昭示性108887开发商品牌105989合计10064706965项目在区位、人流易达性上均不占优势，本项目最大的劣势是开发商品牌，但我们通过差异化竞争策略规避，项目最大的优势为其独特的建筑风格和布局以及项目的文化氛围。项目竞争力分析本报告是严格保密的。Chapter3招商策略本报告是严格保密的。根据项目定位，本项目拟招商家分为三大类商家品牌价值高，能体现项目形象，带动人气，主要为主力店商家人气贡献型1KTV、儿童早教、品牌餐饮、品牌零售等面积较大，经营较为稳定的商家稳定经营，租金平衡型2租金贡献较大，面积需求较小的一般商家租金溢价型3本报告是严格保密的。本项目商业总体量78479㎡，其中主力店面积44156平米，占比56%，主力店招商将成为本项目成功的关键因素品牌影院品牌超市精品酒店品牌百货12348140㎡21111㎡10905㎡4000㎡招商策略：主力店先行，通过品牌主力店带动项目知名度及商家认可度阶段一：主力店招商本报告是严格保密的。主力店作用1集客能力强：消费者聚集才是商业发展的基础，由于品牌号召力较强，能主动带动聚集人流2招商带动作用强：对后期执行过程中减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快的进入经营的轨道3营销宣传作用强：对主力店本身投放的质量很高的广告，都对商业地产项目有很强的广告效用，主力店一定程度提升商业地产的形象本报告是严格保密的。主力店难点1租金低、租期长：一般购物中心，主力店租金很低，签约时间约为8-15年，某种程度上减少了调整空间，如何尽量提升主力店带来的直接收益2要求多：主力店对建筑、规划、日后运营都有较多要求，特别是前期项目，物业方面要求较多3谈判难：主力店往往会签订很苛刻的条款，以及近百条约束甲方的条款，增加谈判难度。本报告是严格保密的。主力店选取原则拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力、增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量商家在高价值品牌之下有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力有较强抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营符合项目定位，能体现项目整体形象档次在以上条件达标的前提下创造的利润最大拥有较高价值的品牌在高价值品牌之下的优秀操作团队主力店具有较强的抗风险能力本报告是严格保密的。主力店品牌选择本报告是严格保密的。主力店招商政策租赁年限：10—15年免租期：一年—两年递增标准：每两年递增6%-8%本报告是严格保密的。主要合同条款谈判物业条件核心要点：总平面设计建筑结构及装修空调、通风、排烟、给排水、消防、电气及燃气主要机电设备及设备品牌本报告是严格保密的。主力店招商渠道世联商家资源库进行全国范围内品牌主力店招商世联多年积累的商家资源，战略合作伙伴本报告是严格保密的。主力店承租水平业态承租能力（建面）品牌超市35-50元/㎡品牌百货40-70元/㎡品牌影院50-60元/㎡精品酒店30-45元/㎡本报告是严格保密的。主力店商家反馈——新世纪超市1、划分的位置：不要长条型，最好是方正一点；2、面积需求：5000㎡——6000㎡，8000㎡有点偏大了，另外啤酒厂旁边有个项目，歇台子有个项目可能都要开新世纪，但是考虑到本项目位置比较重要，所以觉得还是要开一家，但是面积不要太大；3、主要出入口的设置点：主干道，靠近红绿灯位置，这一点是必须要求的，旁边的门市可以租给其他商家，但是主出入口一定要保证；4