地产政策战略观察汇总详细介绍(来自地产江湖藏经阁)

日“金九”落空，土地狂飙------------------------------------------------------------------------------------------3第187期2009年9月13日“地狂”背后的逻辑------------------------------------------------------------------------------------------------5第186期2009年9月6日房地产“大泡沫”独缺需求支撑-------------------------------------------------------------------------------------6第183期2009年8月16日地产行业资金充裕度已超07年水平------------------------------------------------------------------------------7第182期2009年8月9日金地最大的长板——资本-------------------------------------------------------------------------------------------9第181期2009年8月2日影响09年下半年楼市的六大核心因素---------------------------------------------------------------------------10第180期2009年7月26日房调势必出台——“做好自己”最重要-------------------------------------------------------------------------11第178期2009年7月12日楼市“虚火”将促使房调政策重临-----------------------------------------------------------------------------------12第176期2009年6月28日“高价地”会以喜剧收场吗？--------------------------------------------------------------------------------------13北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:[phone]/53E-mail:[e-mail]流动性迫使政策更早转向9月份和前三季度内地经济数字，勾勒出中国经济大步流星“V字型”走出经济低谷的画面。经济恢复的乐观情绪得以稳固，反映在房企决策方面，当前“看多逼迫看空”的行业表现显著。在众多龙头房企疯狂拿地的冲击下，越来越多房企的拿地冲动被触发。对于09年6月份之后的地价水平，我们已经开始看空。日前，雅居乐经过近5小时，101轮举牌的马拉松式争夺，43亿的总价抢下广州科学城“地王”，楼面地价7074元。让人疑问的是，地价、房价还有多少冲高能力？形势转好的内地经济，是否继续需要房地产拉动？还是内地经济已经具备了使房价维持在高位的条件？本轮内地房地产是领先于经济率先复苏，其动力以及演变过程为：政策刺激——刚性需求——流动性支持。当前市况为，刚性需求开始观望，或者是房价上涨的逼迫性释放。鼓励房地产消费政策的退出，即便在政策决策上滞后，但退出的必要性已经确定。从市场条件看，剩下的是流动性。从当前看，流动性有显著加强的趋势，对资产价格、房价的影响将更为显著。但同时流动性的加强，也将迫使政策更快转向。„当前货币政策双向调节，时紧时松。不过，9月新增贷款5167亿元，显著好于市场预期以及7、8月水平；扣除票据到期因素，贷款增长更快。预计全年新增贷款达9.5万亿元，明年新增贷款将达7-7.5万亿，内地信贷产生的流动性对实体经济的支持力度不变。„同时，季度外汇储备大增昭示国际短期资本重新流入中国；外生性流动性重回，将促使市场流动性更加宽裕。„另外，M1与M2自08年5月以来，首次出现剪刀差，显示企业和居民流动性上升，上半年信贷投放以及存款，开始释放。„在结合当前产业升级，产业资本转化为金融资本和投资资本情况，也比较突出。例如：煤矿的2000亿产业资金。上述四方面的流动性，在遭遇“楼市供应紧张”、“利息率历史新低”之下，以及置业投资“财富效应”影响，可预见流动性“会像蜂蜜一样，流向房地产”。由此，政策在关注资产价格下，率先对房地产采取定向调控的可能性较大。在结论上，我们倾向于“2010年年中或三季度，为房价高点”的判断。“旺市买房，弱市拿地”，对现在抢地的企业，我们认为后市操作难度较大。（返回目录）|房地产策略研究简报|2“金九”落空，土地狂飙“金九”楼市成交，延续8月份的价涨量跌，在预期之中落空。楼市供需双方在价格快速上涨之后的焦灼，预计在“银十”将以开发商在房价上的小幅促销而告终。然而“金九”的土地市场，却掀起一股历史新高的“飙地潮”！土地成交的量与价，在地王频出的时期，即使早有心理准备，但仍超预期。房企在土地市场所体现出的“做多”，显示未来1-2年，在房价上供需双方的博弈，只有在行业胜出下，方能达到“彪地者”的预期。但市场环境、政策、购房者是否买单，现在看来却存在极大的疑问。当前土地市场的主角是国企及一线品牌房企。既然是“理解万岁”，那我们就从“彪地者”的思维角度，去看待下地王思维。角度一：环境——核心还是流动性催化在经济调整的大背景下，“信心是黄金”曾激励和鼓舞企业前行。而房企一夜之间从“极度悲观”转变到“极度膨胀”，核心仍是流动性的催化。有国企老总看玩笑，“真金白银给了国企，信心留给了民企”。经济运行结构、信贷结构的弊端，造成了资产价格的非理性表现。内地首家采取“A+H”方式IPO融资的中冶，“A股首日涨28%，H股首日破发”，或许是从市场角度对其企业价值认同度的注解。但对企业而言，资本的效果却不言自喻。坊间流传，谈到公司变化，其曰：“我们都不敢相信，仿佛一夜间我们从破产边缘变成了优质资产！银行赶着给贷款，到处找项目干。而好似在昨天，公司像是随时要破产一样，效益差，工资都开不出，老工人总是堵马路！每年都为拿点几乎没有利润的项目而劳心费神。”类似的例子似乎比比皆是，如果没有中建IPO，似乎就不可能有中建为中海注资50亿元，似乎也就不可能出现中海在上海的70亿元地王。如果没有09年银行信贷支持、证券市场股权、债券融资重回，以及楼市成交的快速反弹，大多数一线品牌房企当前应该仍在资金链的泥泽中挣扎。但后市的流动性会如何？毕竟内地货币投放已经持续九年高增长。角度二：投资思维——政策支持？还是非理性进取？对于近期国企在房地产领域的积极表现，有行业解读为“国进民退”。对此判断，我们不太认同。“国进民退”是市场表现，而非政策支持。有传言，方兴在被市场诟病高价拿到“广渠门15号地”之后，皆有高层领导过问地价是否过高。显然房地产领域“国进民退”之说并不成立。“国进民退”潜台词的政策支持，无从谈起。|房地产策略研究简报|3而行业的另类解读，似乎更加可采信。一是“做大资产说”，在国资委梳理央企的过程中，为避免出局，房地产是迅速做大企业资产规模的最佳途径。先不谈投资效益，先做大资产再说。体现在投资行为上，实质是“看空做多”。对于市场化的品牌房企，尤其是上市公司，资产说也同样成立。资产规模与融资规模的匹配，使企业在寻求“资本推动模式”发展上积极进取。二是“绩效考核错位说”，大型房地产项目周期偏长，与国企领导任期错位，投资考核无从谈起。加之大型项目所带来的政绩效应、阶段性业绩表现，由此有了“项目越大越好”的内在思维。角度三：市场说——定位与能力一是“蛋糕说”。当前地价再次出现“面粉高过面包”，但业界现在有说法，现在的面粉不在做“面包”，我们要做“蛋糕”。更高的产品定位，对应市场金字塔“塔尖”的财富人群。从正常的市场角度，做高端产品无可厚非。不过，当大多数人都做高档产品，不符合条件的地块皆在拔高产品档次，问题在酝酿。同时，目前国内高端购买力的释放，存在非正常市场因素的催化，消费力的可持久性存疑。1、在经济调整和实体经济投资渠道收窄下，产业资本转投置业领域。2、当前内地奢侈品市场在全球位居第二，号称要冲刺全球第一。经济基础与消费理性使房地产持续具备高端购买能力存疑。3、高端项目价格跳开，租金下调。高端投资当前投的是资产，而不是价值；对优质资产升值预期过度透支，似乎当前中国经济已经赶超了美国，而不是20年后。二是“跑的快说”。对于具备产品与市场能力的企业，有逻辑是，在拿地前已做好充分的产品设计、项目手续。项目从拿地、开工到销售，只需要1年时间即可产品消化过半。“跑的快说”是目前唯一看起来可行的模式，但“跑不快”的房企跟进，则存在风险。未来风险提示：„流动性的可持续性„房调政策对房价的容忍度„土地政策的变化方向„购房者的支付能力（返回目录）|房地产策略研究简报|4“地狂”背后的逻辑内地土地市场从09年3、4月份复苏至今，不过数月时间，住宅土地已经走出了彻底地大“V”字型反弹。一个又一个“新地王”刷新纪录，让刚刚出现的“地王”频繁成为过去时。当“地王”过密时，就只能称作“地狂”了。2008年底和2009年初，我们是反周期拿地的倡导者，在2009年4月份的时候，我们提示“低价拿地最后机会稍纵即逝”，但同识者甚少。现在面对一个又一个高价的地王，从市场角度，我们看不懂……从市场需求角度，我们认为当前的房价水平已不具备持久性。但从近期地价表现，地王的创造者显然和我们的思维不同——未来房价仍将大幅上涨。中海、万科、华润等日前皆加入争夺地王的行列，这让我们深入的反思，到底是谁错了。流动性，显然是支撑之一。全年预计10万亿信贷增量，让市场流行性重回。截止8月末，月度存款增量累计已接近10万亿，从存款结构看企业存款增加是核心，这预示着信贷投放转化到实体经济仍需时日，而未来市场流动性仍将推高资产价格。流动性是“地王”现实推手，国企在获得真金白银之后，同时也获得了信心。不过，预计2010年货币政策将真正回归“适度宽松”，这对于当前脆弱的市场，无疑是变数。实体经济转好？从数据看，内地经济复苏有加速迹象。不过，商业用地仍不温不火，而与实体经济关联更紧密的工业用地却流拍依旧，这与住宅用地的火爆形成巨大反差。也从一个角度折射出当前实体经济的真实状况，以及住宅地价的泡沫情况。“地王”背后的思维是什么？或许核心是博弈，投机性博弈：1、政策对房地产的容忍度。当前和未来一个时段，中国经济复苏对房地产的依赖性仍在加强，使行业对房价、地价的政策容忍度预期增加。2、土地财政格局未变。在当前财政投资力度下，地方财政近乎枯竭，土地财政格局未变，土地生财只会加强不会减弱。政府仍是土地市场最大的庄家。3、房地产商业模式未变。“囤地生财、圈地融资”依然是房地产主流商业模式。在18万亩红线背景下，建设用地指标极其紧张，但另一方面当前政策核心却是大力促进闲置土地开发。大型房企的土地储备所对应的年度开发量，囤地周期在5-10年之间。同时，A股和H股融资再起，圈地融资成为近期民营房企、品牌房企的操作主线路。4、房地产制度建设停滞。从政经角度，市场对中国体制改革进程形成预判。同时，在房地产领域，制度建设乏善可陈。在现有房地产制度格局下，市场趋势难改。对于当前的房价、地价发展趋势，我们认为已经越来越像“皇帝的新装”，之所以一定要点破，是因为持续下去的格局，将面临市场“用脚投票”的风险。从地价与房价关联性看，当前地价水平使一线城市豪宅市场，轻松突破3万元，上