贵阳银海地产北京路商业项目定位报告-175页

银海·贵阳北京路项目定位报告（精装版）环球商机（集团）有限公司2007年6月目录一、项目定位思路4二、项目SWOT分析及项目对策5三、项目总体战略定位12四、项目八大特色16五、物业功能定位36六、项目类型定位38七、项目体量建议及总体平面布局建议39八、商圈分析52九、商业总体形象定位56十、总体档次定位64十一、目标消费者定位74十二、业态定位、功能分布77十三、项目核心竞争力分析153十四、业态招商深入分析169一、项目定位思路标志性——贵阳市标志性商业以较高的姿态切入贵阳商业市场，突显商业在整个贵阳市范围内的高起点和标志性。本土性——以本地的市场需求为导向：以贵阳市本地居民的消费习惯和消费，趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实地将项目融进消费者的日常生活。品牌性——大品牌与主题商业强强结合：通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。全局性——充分考虑协调项目住宅、写字楼部分的关系充分考虑项目地块的特点，力争项目各个部分协调发展，项目效益最大化二、项目SWOT分析及项目对策划（一）项目SWOT分析片区内会有一定量的潜在商业供应高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在重叠经营的现象；贵阳良好的发展前景，周边城市具有辐射能力快速增长的消费能力片区较好的商业基础酒店及会展中心的建设，将大大增强区域商业气氛区域竞争暂不激烈综合性购物中心空缺充分利用招商引资政策威胁机会与传统商圈距离有一定距离，人气不旺经营初期，控制有价无市的经营状态有一定的难度项目区域发展规划的战略优势地理位置优越及规模较大具有良好的项目展示面l项目规模大，单位成本低劣势优势（一）优势分析及项目对策1、区域发展规划战略优势：贵阳从城市规划、旅游规划两个方面做了详尽的规划，确保了城市化进程的速度，本项目所处的云岩区是政府规划中的贵阳CBD地区，在当地政府的大力推动下，本地区将集中贵阳大部分的商业、商务、住宅等资源。对策---从城市运营的角度开发本项目：本项目应充分抓住机遇，站在城市运营的角度进行商业运营，把项目打造成符合项目区域规划并有显著特色的大型商业，并利用区域内有效的商业资源及配套，同时提升区域及贵阳市的商业水平。2、地理位置的优越性及稀缺性：本项目所处的北京路段是贵阳主要的交通路段，近20条公交线路停靠项目旁边，交通方便；贵阳商业中心区极难再有同等条件的地块。对策---把项目打造成贵阳地标：本项目抓住项目位置优越及同等位置规模较大的特点，在总体战略上站在较高的角度，把项目打造成高标准、贵阳标志性的综合性商业。3、良好的展示面：项目地块规模大，沿街有近600米的展示面，具有无可比拟的优越性。对策---划分最多临街铺，提高商业收入：本项目临街面很长，可充分利用这点，划分最大的临街商铺，提高项目的商业租金收入及展示项目良好的外部形象，并充分利用此优点，在项目商业两端设置主力店和人流带动较大的主力品牌（如国际餐饮）、在中间街铺设置特色店。4、项目规模效应强，成本低，竞争力强：商业项目规模竞争将是商业之间今后竞争的核心。本项目是目前片区规模最大、规划配套全的商业项目，专业化管理能对片区商业产生较大的影响，同时可以大大降低单位营业面积的运营成本，更好的控制业态组合，实现1+12的效益，从而大幅增强项目的市场竞争力。对策---把项目打造成贵阳商业航母：利用本项目的规模优势，最大的整合各种商业资源，作到商业业态丰富化，从而扩展商圈辐射力和扩大客层，吸引客流。（二）劣势分析1、与传统商圈有一定距离，人气不旺：本项目距离喷水池商圈约2公里，项目周边商业多为沿街商铺，经营种类以日常生活及餐饮类为主，零售百货、超市类少，商业气氛不够。对策---差异化及互补性经营：针对项目处于传统商圈边缘及周边商业档次不高的特点，对项目来讲，既是一种挑战，又是一种机遇，本项目应充分体现与传统商圈的差异化及互补性经营，并以较高姿态切入市场。2、目前租金水平较低：从市场调查中可以看出，受传统商圈辐射影响，北京路周边地区的租金水平均较低，如中华北路月租金约为200元/平方米，瑞金北路月租金约为300元/平方米，与传统商圈核心地段近千元/平方米的月租金相比相差较大。对策---稳健提升商业租金：项目周边相对传统商圈租金普遍不高，本项目如想在短期内以高租金水平出现，是不大现实，项目招商及经营的过程中总体上可先放水养鱼、先旺场再旺人的策略，吸引较多异地和本地的特色优质品牌和经营项目，等项目经历市场培育期后，再稳健的提升租金收益。（三）机会分析1、贵阳是少有的单极省会城市，对本省其他的消费群体辐射力强。贵阳2006年全市生产总值占到全省的近30%，财政总收入占全省的35%，贵阳经济具有显著的强势地位。贵阳经济快速增长，消费力旺盛：2006年，贵阳国民生产总值为602.88亿元；社会消费品零售总额高达234.96亿元，消费比率位居全国前列。对策---以发展眼光开发本项目：项目利用贵阳及贵州宏观经济较好的情况，开发及经营当中，不仅要考虑现实情况，更要以发展的眼光即未来3-10年贵阳的整体经济状况来规划及经营本项目。2、片区有较好的商业基础：云岩区作为贵阳的老城区，聚集了大量的住宅、写字楼、商场、行政机构办事处（省政府临近本项目）等资源，人口密度达到4万人/平方公里，未来是政府规划的CBD地区，为项目带来了大量的消费群体。对策---项目吸收、创新并重：作为贵阳的老城区，项目应充分利人口密度大及未来规划特点，在吸收原有商业及消费群特点的同时，本商业项目应多考虑休闲、宽松、愉悦的购物环境。3、五星级酒店及会展中心带来商务人群：贵阳新会展中心正在建设中，另据了解，项目周边将有三家新建、翻新的五星级酒店，可为本项目带来大量的商务人群。对策——作大餐饮、休闲娱乐业态：项目周边本地及异地商务人群较多，可利用商务人群的消费需求及特点，开发相适应的酒店、餐饮及休闲娱乐项目，以充分吸引此部份客流。4、贵阳大型综合商业物业空缺：贵阳中心商圈的配套不全，经营业态单一，还没有一个大型综合性商业物业。市调资料反应，95%的消费者认为贵阳应该有一个综合性购物中心，其中96%的消费者表示愿意前往北京路的购物中心消费。对策——首创贵阳大型商业：利用大型商业物业空缺的这一大好机会，从现有地块规模和区位优势上总体打造本项目成贵阳标志性商业，并以此机会，同政府、金融机构进行税收、贷款等优惠政策谈判。（四）威胁分析1、片区内会有一定量的潜在商业供应：目前贵阳正处于“建设大贵阳”的运动初期，贵阳所辖区县均有城市建设计划，仅在云岩区就有4个地块处于规划中（包括本项目所属的5号地块），未来商业建设面积将超过50万平方米。例如位于中山西路与公园路交叉口的恒峰商业街对策——时刻关注竞争对手：针对项目同类型潜在物业，项目应时刻关注市场情况，仔细研究对手定位状况及工程进度，以较好的定位合适的形式及时机切入市场。2、高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。对策——合理安排项目进度：本项目所需资金大且建设期长，项目应充分拓展融资渠道，保证资金链完整，并根据项目实际情况，合理安排项目工程进度及营销进度。3、重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在定位、业态重叠经营的现象；对策——个性化、特色化经营：针对重叠经营，本项目应尽量同质化竞争，以特色的商品、购物环境及服务等，作到个性化、特色化经营。三、项目总体战略定位综合项目以上分析，本项目应站在城市商业运营的高度上，整合城市资源、提升城市功能，成为贵阳中央价值区的城市商业运营体：LIFESTYLECENTER城市生活体验中心1、商业模式的特征第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店第二代商业是指超市和百货第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL第四代商业是指LIFESTYLECENTER,即城市生活体验中心2、LIFESTYLECENTER（城市生活体验中心）的主要特征第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，这是一个娱乐化的消费。3、特征分析开放性通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验在购物中悠闲，在悠闲中购物的情趣。多元性LIFESTYLECENTER是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验商业。体验性在设计上要非常的独特、时尚和风情化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调！便利性LIFESTYLECENTER交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷。总结通过对以上战略布局模型的分析，就本项目而言，交通和停车便利的前提下，无论是建筑的形式（半开放式的集中商业+全开放的步行街），还是规模和项目的区域、交通，都与第四代商业模式相符，符合第四代商业模式的基本特征及要求，再加上主观的打造项目的主题化和业态的多元化，完全能够在本项目适度超前地打造一个第四代商业的lifestyleCenter。4、本项目应该具备——“LifeStyleCenter”（城市生活体验中心）的核心特征开放性街区：通过充满风情和时尚步行街将大型购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验“在购物中悠闲，在悠闲中购物”的情趣；体验性：LifeStyleCenter（城市生活体验中心）是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。这是一个娱乐的时代。多元性：LifeStyleCenter（城市生活体验中心）是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的休闲式、体验式商业，第四代商业模式（LifeStyleCenter城市生活体验中心）对传统的摩尔形态形成了挑战。它弥补了穿通摩尔的交通瓶颈、扩大了业态类型、营造了更人性化的消费空间、倡导新的生活方式。便利性：LifeStyleCenter（城市生活体验中心）交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷.四大基点打造本项目为贵阳市购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、文化的首选之地四、项目八大特色(一)本项目与贵阳其它商业的特色、差异点比较项目银海项目的特色恒峰步行街项目基础状况开发商:贵阳恒峰房地产开发有限公司项目为恒峰步行街一期、二期.一、恒峰步行街一期：1、项目名称：恒峰步行街；2、地理位置：中山西路与公园西路交叉口东北侧；3、总占地面积：14305平方米；4、总建筑面积：119581平方米其中：住宅建筑面积：36140平方米办公建筑面积：13013平方米商业建筑面积：47848平方米1、概念特色：我项目具有世界风情或公园情景主题式购物中心商业概念2、主题鲜明：我项目经营主题更清晰，而恒峰相对各楼层经营主题不清晰，楼层业态分布较杂，如负一层分布了休闲运动品牌、青春服饰、影视超市、饰品精品、时尚用品等3、业态更全：我项目业态更综合性，除了有超市，还其中：负二层层高4.5米，9286平方米——国际大型超市、人造真冰场、大型美食广场。负一层层高4.6米，9253平方米——休闲运动品牌、青春服饰部分美食、时尚用品、影视超市、各类饰品精品一层层高5.2米，6576平方米——步行街、高档服装化妆品、金融、珠宝、等各类百货。二层层高4.2米，7191平方米——国际快餐、男女品牌服装旗舰店。三层层高4.8米，7151平方米——品牌鞋业、箱包、儿童用品四层层高