宁波镇海商帮公园西侧地块前期市场与战略定位研究(上)

镇海商帮公园西侧地块前期市场研究与战略定位报告宁波中原物业顾问有限公司2010年2月生而不凡，从出生就赚足眼球，故事就此开始……2009年9月7日下午，镇海招宝山饭店，13家开发商聚集，经过6小时、146轮竞拍的“拉锯战”，最终由宁波建材房地产开发有限公司以21.92亿的总价拿下了镇海商帮公园西侧地块，这一总价不但刷新了前不久刚由雅戈尔置业拿下茶亭村地块创造的18.17亿的宁波土地总价记录，同时也超过了上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块21.02亿，成为近一个月来全国的总价第二高！该地块最终成交的楼面地价为6023元/㎡，也成为了镇海区的“新地王”。对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，充分挖掘地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对城市理想和居住理想的再探索。从一片空旷的土地到一个近40万㎡成熟社区的呈现，是理想与领先的理念推动着他的前行。行进中，风云变幻，理想不曾改变。在建筑美学上，追求尽善尽美，不断升级换代，于此成为争相效仿的对象。在市场中，他将经受各种检验，以完美的姿态，打动每一位到访者。子楔第一回第二回第三回土地属性研究客户初判与市场环境分析项目竞争机会研判第四回第五回大盘攻略（案例分析）项目发展战略定位录目土地属性研究在建筑师和策划师眼里，每一片土地，都有她的灵魂，有她最适合成长的房子。回第一本案地理位置：处镇海新城南部庄市片镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发展的建设思路镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省2003—2007年的百亿工程之一。城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。本案“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。城市角色镇海老城镇海新城新城北区（骆驼片）•宁波中心城区北部商贸商务中心-以双核带动板块，“双核”即北部行政办公核心和南部商贸休闲核心。•北部行政办公核心-依托优越的区位交通条件,发展超市板块群、专业市场、生活资料配送中心等宁波中心城市北部生活性服务中心和区级商业服务中心新城南区（庄市片）•南部商贸休闲核心-以“商业功能、公园环境”为特色，营造“游园逛商场，购物看风景”的独特商业氛围的生活区本案所在的新城南区，占据有利地理位置，环境、配套优势明显，有望塑造为宜居住性最强的镇海新形象区。•镇海老城区城关片-围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。〖工业经济〗镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。〖都市农业〗现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基地。高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。新城核心区〖现代服务业〗优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场。〖外经外贸〗2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。城市角色2006年以来，镇海还投入30多亿元用于生态建设和环境保护，建成了大规模的生态绿化林带，城区绿地率和绿化覆盖率分别达到了42.8%和45.1%；引进国内首套大气特殊污染因子在线自动监测系统等先进的环境监测设施，在全国率先推出重点企业环境行为评色制度。十五期间，镇海区属工业总产值以年均32.3%的速度增长，然而全区主要污染物排放总量指标COD却下降了12%，城区空气质量优良率稳定保持在100%。2006年，镇海顺利通过国家级生态示范区创建。2009年，区城镇空气二氧化氮、二氧化硫和可吸入颗粒物指标达到《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二级标准，城镇空气环境质量优良率为86.3%。全年总共有50天轻度污染天气，环境优良天气达315天。镇海区荣获宁波市2008年外商投资环境优秀区域因工业发展造成对于镇海环境质量的负面影响，可谓区域置业者心中的“心魔”。但通过区域内产业转变、企业/政府的环境控制信心和行动努力，相信通过引导，将逐渐把区域环境改善成为全宁波环境最佳区域之一。未来区域内空气质量环境将成为宁波环境最佳区域之一。城市角色政府在进行有意识引导和支持，镇海环境质量正逐步提升。尤其是新城南区公园环境先行打造，宜居性大大增强，区域抗性逐步消除。镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80％以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。宁波大学镇海中学宁波帮博物馆城市角色镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮”发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源。区域面积户籍人口户籍人口密度（人/平方公里）区域面积（平方公）所占比例户籍人口量（万人）所占比例蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇65.317.8%2.499.2%381招宝山街道蛟川街道庄市街道骆驼街道澥铺镇九龙湖镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达40余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。镇海新城规划面积46平方公里，规划人口40-45万。镇海新城北区（骆驼片）：总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。城市角色48486㎡54298㎡41909㎡37275㎡东至：归源路北至：清泉路西至：明海大道南至：中官路宗地分析项目四至：项目西面临河道和住宅区、东面临公园，整体视野较好，且临城市干道出行方便西北：鑫隆花园东面：商帮博物馆西南面：河道东南：商帮公园北面空地西面：清泉花园项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路地块镇海新城南区商帮公园西侧1号地块镇海新城南区商帮公园西侧2号地块镇海新城南区商帮公园西侧3号地块镇海新城南区商帮公园西侧4号地块本项目土地面积48486419095429837275181968商业面积控制≤8000≤8000≤4000≤5000≤25000容积率1.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.0总建面积969728381810859674550363936其他要求配套建筑面积不小于60平米的公厕；不可改变河道接口；90平米以下住宅比例不少于住宅总量的30%；建筑密度35%，绿化率30%，限高80米。交地条件：4#地已交付；其余地块2010年5-7月交付项目规划指标项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分可合；宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划；1-3#地块各项指标可统一规划，统一配套，更便于项目整体规划与定位。项目整体体量大，具规模优势，中等容积率，有机会发展高层公寓类/洋房类/别墅类等多种物业类型。项目为占地18万方，城区内罕见的规模大盘，物业选型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化实现土地价值。宗地分析至舟山至镇海老城区、北仑至澥铺、慈溪至宁波市区至江东交通配套项目目前周边公共交通有所不足，但临城市主干道，对内对外以及至城区各主要接点私车交通便利，尤其与江东、江北、骆驼、镇海老城交通直达性好，有利于人流导入。本案周边目前公共交通：-靠近公交341路轻纺学院生活区站-靠近376路清泉花园北大门站-靠近342路清泉花园北大门站-靠近547路宁波大学北校区站私车交通：明海大道：南北贯穿，连接骆驼片，江东片宁镇路：贯穿东西，连接镇海老城、江北片。东外环线：连接东部新城。2009年12月25日，舟山大桥全线通车，舟山本岛及附近小岛成为与大陆连接的半岛。2010年1月1日，常洪隧道停止收费。从江东区天伦广场到镇海区庄市街道只需十五分钟左右。交通配套近期舟山大桥通车、常洪隧道取消收费更有效得提高了区域地段价值。未来伴随轨道交通、绕城高速的建设，将组成高效便捷交通网络，区域发展潜力更上一层。未来交通同时本案靠近2