中信_四川绵阳仙海湖体育公园旅游地产项目总体概念策划_434页_戴德梁行

绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司致中信(四川)控股有限公司绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司本案的区位项目概述本案的区位„本案位于绵阳市东北面约10公里的仙海核心风景区，距离成都120多公里，交通便利;„本案所在区域规划为仙海核心区„本案所在区域规划为仙海核心区、高档消费区和高尚居住区；„仙海湖面积达7平方公里，湖光山色,风景迷人；„水源来自岷山山系，由雪山积雪融化，水质达到国家二级水质标准，清Page2澈、宁静。本案参数项目概述本案参数项目规模：占地3710.45亩，其中高尚住宅以及五星级酒店其中高尚住宅以及星级酒店、会议中心、会所开发建设用地不少于700亩：住宅用地600亩容积率不大武仙岛武仙岛-住宅用地600亩，容积率不大于0.4；-酒店及配套用地100亩。仙女山仙女山酒店及配套用地亩。项目开发内容：拟建设2个18洞标准高尔夫球场、五星级酒店会议中心高尔夫球会馆凤凰山凤凰山店、会议中心、高尔夫球会馆、别墅、康乐馆、乒乓球、羽毛球、网球馆等，同时配套建Page3设水上运动项目。本项目所在区域仙海水利风景区概况项目概述仙海水利风景区概况绵阳仙海风景区位于四川盆地西北部、绵阳市中心东北角，西北部绵阳市中东北角，是绵阳科技城的有机组成部分，也是四川省唯一一个国家级水利风景区，成立于2003年7水利风景区，成立于年月28日。仙海核心区距绵阳市中心不足十分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点。仙海湖景区地位是典型的城市郊区景点。仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带，规划面积36.8平方公里，首期开发面积13.8平方公里，水面近7平方公Page4里。仙海水利风景区概况项目概述仙海水利风景区概况风景区是依托武引工程的骨干工程沉抗水库建立的省级水利风景区是绵阳的水库建立的省级水利风景区，是绵阳的六大旅游经济开发区之一。距绵阳市区公10公里距成都110公里公10公里，距成都110公里。全区总面积75平方公里，辖16个村136个社，1个社区，总人口2.1万人。森林覆盖率40%。区内林木繁多，风光秀丽有岛岛余座连续，有孤岛、半岛40余座。风景区连续3年被评为绵阳市“十佳”旅游景区。Page5仙海湖景区战略目标项目概述仙海湖景区战略目标‹战略目标：中国西部地区的商务会展及休闲度假中心。¾近期（2004-2010）目标：成为四川省除成都外的第二商务、会展中心（副中心）。¾中期（2011-2015）目标：构筑垄断性品牌——花园商务，同时成为2小时交通圈城市居民的休闲度假地。¾远期（2016-2020）目标：全面提升品牌形象，成为国内、省内著名的商务度假胜地国际知名的会议、会商务度假胜地，国际知名的会议、会展中心。Page6仙海湖景区开发方向及优势项目概述仙海湖景区开发方向及优势开发方向：“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”，在2005～2010年近期建设开发164平方公里2010年近期建设开发16.4平方公里。¾区位优势•位于绵阳城区边缘距市中心仅十公里，向百万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的“稳定万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的稳定客源市场”；•距成都110公里，不足两小时车程；拥有成都、遂宁、南充、广元、茂县等“旅游2小时•截流”川西北大旅游圈国内外游客以及绵阳作为路程圈”近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场”；截流川西北大旅游圈国内外游客，以及绵阳作为中国“两弹之乡”的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场”；•区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件•区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件，可充分利用自然资源的湖光山色和良好的气候条件；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最Page7以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最突出的区位优势。仙海湖景区开发方向及优势项目概述仙海湖景区开发方向及优势¾交通优势：•绵阳机场的建成与发展是绵阳综合交通优势的重要体现要体现；•成绵高速直通西安，密集的国道、省道网将加强川北旅游名胜、自然人文景区通达性；¾资源优势：¾资源优势：•仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；•仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；•周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感，与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟、神秘形成鲜明反差；伟神秘形成鲜明反差；•游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖”、“平衡”及“和谐”；•仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区没有那么多Page8级自然保护区或人文历史遗迹等景区，没有那么多沉重的“包袱”所造成的开发压力；•仙海核心区环境保护优良，基础设施较完善。仙海湖景区游客规模预测项目概述仙海湖景区游客规模预测年次2005201020152020国内旅游人次2236855565游客规模预测（单位：万人）仙海风景区目前游客接待量为13万/年，约占当年全市接待量的28%左右随着国内旅游人次2236.855.565入境旅游人次0.951.983.34.4总计23395969约占当年全市接待量的2.8%左右。随着仙海风景区投资力度的加大，以及各景区的建设完工，投入运营，近、中、远*注：2016-2020年国内游客和入境游客的增幅分别为3.5%和5.5%。建设完投营中期接待量将分别占全市游客接待量的3%、4%、5%。至规划期末，国内游客和入境游客总量将分别达到65万和4.4万，游客总量将达69万。Page9基于项目发展背景及概况我们有以下几点考虑项目概述基于项目发展背景及概况，我们有以下几点考虑:1、距离：本案距离成都120多公里，车程在1小时以上。2资源有比较优越的自然资源但非大川名山2、资源：项目有比较优越的自然资源，但非大川名山。我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?解决思路与步骤：第一步：绵阳市场研究—研究当地市场对项目的支撑程度；第步：绵阳市场研究研究当地市场对项目的支撑程度；第二步：成都及周边市场研究—研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第三步：确定核心客户群体；第三步：确定核心客户群体；第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。Page10究市场研究部分Page11第步绵宏市场概/绵相关物业市场究第一步:绵阳宏观市场概况/绵阳相关物业市场研究1、高端别墅市场-供应/需求-价格-客户结构竞争分析-竞争分析-购买潜力2、高尔夫群体球场状况-球场状况-打球人数-群体来源-群体结构群体结构3、度假会议市场-会议类型-会议群体Page12会议群体-竞争分析-会议市场空间城市概况绵阳市宏观经济状况城市概况地理位置：绵阳位于四川省西北部，紧邻四川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处，设有市属开发园区4个。城市性质：我国重要的科技城，川西北地区城市性质：我国重要的科技城，川西北地区的经济文化中心、四川省历史文化名城。政策环境：中国科技城全国技术创新试点城市全国技术创新试点城市全国电子政务电子商务试点城市全国信息化试点城市全国信息化试点城市全国军转民科技兴市试点城市全国优化资本结构试点城市Page13全国综合配套改革试点城市绵阳行政区划概况绵阳市宏观经济状况绵阳行政区划概况绵阳行政区划：绵阳市辖涪城区、游仙区两区和安县、平武、北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处，绵阳市行政区划正在进行调整，江油市将并入绵阳市区江油并入后绵阳市区范围扩大城。江油并入后，绵阳市区范围扩大，城市发展空间大大拓展。项目所在行项目所在行政区Page14域地位绵阳市宏观经济状况区域地位¾中国唯一的科技城成绵渝三角形空间结构¾中国唯的科技城¾国家重要的国防工业和科研生产基地¾川省第大城市¾四川省第二大城市¾具备发展成为四川省副中心的条件成渝经济区第大城市第三大城市在科技、文教、电子信息业等方面具有领先优势，拥有独立科研院所43家，中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院等国防科研院所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企Page15所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企业技术中心，两院院士26人，各类科研和工程技术人员17万人。绵阳市宏观经济状况城市发展潜力城市发展潜力城市名次综合得分城市名次综合得分成都1953广元16325根据四川省各城市发展潜力评价结果成都195.3广元1632.5绵阳249.65简阳1731.15攀枝花347.6雅安1830.43乐山4449都江堰1930发展潜力评价结果，可得出绵阳城市综合发展潜力仅次于成都而位居第二位。乐山444.9都江堰1930泸州543.1什邡2029.77德阳642.6资阳2128.77内江741.0邛崃2227内江741.0邛崃2227自贡840.9彭州2325.54南充940.7巴中2425.25宜宾1039.3峨眉山2525.16广汉1137.8彭州2625.1西昌1235.93阆中2724.39遂宁1335.4华蓥2822.31资料来源：《四川省城镇体系规划（2001—2020）总报告》Page16达州1434.07万源2919.75江油1532.632020）——总报告》与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系绵阳距成都90公里，距重庆360公里距离德阳50公里随着成都-绵阳发展指标比较(成都/绵阳)公里，距离德阳50公里。随着成绵第二高速公路、绵渝高速公路等快速通道的建设，绵阳与成都重庆德阳的社会经912910910810101214与成都、重庆、德阳的社会经济联系将不断深化。‹绵阳与成都的关系25267472246810市域市区绵阳距离成都90公里，基本处在成都市1小时都市圈范围内。目前主要通过成绵高速、宝成02总人口生产总值生产总值资产投资零售总额工业产值财政收入利用外资目前主要通过成绵高速、宝成铁路、108国道联系，规划期内成绵城际铁路、成绵第二高速公路将投入建设。国内生人均地区生固定资消费品零规模工地方财直接利Page17公路将投入建设与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系在成德绵一体化过程中，成都市将发展为西部科技、信息、商务中心，德阳市将成为成‹绵阳与德阳的关系绵阳自然资源的多样性和中心城市的综合服务功能优于德阳但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德都经济区的主要制造业基地之一，绵阳将分担部分中心功能，成为成都大都市经济区的北部副中心德阳，但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德阳。绵阳与德阳市产业结构具有一定的互补性，产业同构现象不太明显，具有一定的区域合作基础。北部副中心。‹绵阳与重庆的关系绵阳与重庆之间存在着较大的“经济低谷”地区，由于目前缺乏较为便捷的区域交通干道，限制了两市之间经济互动。随着绵渝高速公路的建设，绵阳和重庆之间的交通联系将打破目前相对隔离的状态，从而促进相互之间的经济联系Page18之间的经济联系。绵阳市宏观经济状况绵阳市对外交通绵阳市对外交通江油绵阳绵竹成绵高速复线绵遂高速成绵乐城际铁路德阳成都遂宁成绵乐城际铁路成绵高速眉山遂宁峨眉山乐山重庆Page19绵遂高速公路绵阳市宏观经济状况绵遂高速公路‹绵（阳）遂（宁）高速公路于2005年12月正式动工。‹建成后将与遂（宁）渝高速一起，串连川渝两地之间的绵阳、三台、射洪、遂宁、潼南、铜梁璧山重庆等8个城市铜梁、璧山、重庆等8个城市。‹该路全长约176．137公里，计划2008年底完工后投入运营,设计速度80公里/小时，路基宽度24.5米。Page20成绵高速公路绵阳市宏观经济状况成绵高速公路现有的成绵高速公路于1998年正式全线贯通运营，是连接省内南北公路的运输大动脉之一目前的日拟建的成绵高速复线全长116.1公里，工程预计总投资约502亿元