安徽芜湖名流印象项目推广策略含平面_63PPT

芜湖.名流印象项目推广策略零距离国际广告以城市之名芜湖名流|城市区域综合运营商芜湖.名流印象项目推广策略房策网更多房地产资料免费下载零距离国际广告目录：我们面对怎样的市场？剖析芜湖市场，清楚我们所面对的客观环境我们是谁？解读产品，给予本案充分的认识和研究我们卖给谁？锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和物业定位我们怎样去做？从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性气质我们如何推动？以组合攻击体系，确保市场和品牌双赢零距离国际广告城市掠影芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。芜湖市，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口223万，其中市区人口70万。历史悠久，古来即为兵家和商家必争之地，是长江流域重要的商埠城市。近代芜湖是全国四大米市之一，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。历史上芜湖的农业、手工业、商业颇为发达。南唐时即“楼台森列”，“烟火万家”。从明代开始，逐渐成为长江下游地区的重要商埠。浆染等手工业已闻名遐迩，明代宋应星所著《天工开物》中就有“织造尚淞江（上海），浆染尚芜湖”之说，形成号称“芜湖巨店”的大型浆染工场。规划芜湖市域城镇等级为：中心城市——次中心城市——重点中心镇——一般镇。其中，特大城市1座，中小城市3座，重点中心镇8座，一般镇10个。房策网年房地产开发投资情况(亿元)24.7628.9743.7259.340102030405060702003200420052006房策网固定资产投资房地产开发投资比重房策网更多房地产资料免费下载零距离国际广告从整体房地产市场来看，芜湖房地产开发投资逐年稳步增长，从03年的24.76亿到2006年59.34亿，四年间上涨1.5倍，投资开发力度大。从房地产投资占整体投资开发情况来看，与房地产投资开发绝对值相比，房地产投资占固定资产投资的比例呈现平稳上升态势。2005年—2006年是芜湖房地产市场高速发展时期，增长速度较快，而所占固定投资比例呈平稳上升态势，表明了芜湖房地产业处于快速发展阶段。从历年芜湖房地产开发投资情况来看：房策网年芜湖市商品房销售面积（万平米）89.54121.6146.44020406080100120140160200420052006房策网年芜湖市商品房销售均价（元）1934255029020500100015002000250030003500200420052006零距离国际广告04年以来，芜湖市房地产销售量增价升，呈现良好势头，销售面积年增长率超过20%，销售价格年增长率也接近15%以上.反映了在05、06年宏观调控的背景下，由于有较稳定的市场需求支撑，芜湖房地产市场仍保持向上趋势。从近年来芜湖房地产销售情况来看：零距离国际广告芜湖房地产市场板块分布开发区镜湖区弋江区鸠江区区域镜湖区弋江区鸠江区开发区在售楼盘数441447房策网更多房地产资料免费下载零距离国际广告板块特征区域镜湖区弋江区开发区鸠江区产品多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层、别墅--均价4300~5600元/m23200-4700元/m22800-3600元/m2--区域特征交通便捷、生活机能成熟、人气旺盛生活机能成熟、商业配套成熟，新兴居住区域，大盘云集交通便捷、产业支撑发达交通便捷、生活机能欠缺、人气不足代表个案左岸生活、平湖秋月、融汇锦江、香格里拉、华亭阳光绿洲江城国际、长江长现代城、奥韵康城银湖波尔卡国际花园、银湖春天别墅、凤鸣湖凤凰城--发展趋势地处市中心位置，凭借地理优势，发展较快，生活机能极为成熟，现已成为一大型居民聚居地，随城市的发展，房价将逐步提高距市中心较近，商业居住环境成熟，商服配套设施完善，随芜湖现市政规划的进行，区域前景有一定期待价值距市中心稍远，商业居住环境发展成熟，商服配套相对完善，市场发展趋势良好距市中心有一定距离，区域未来发展潜力主要依托鸠江开发区的发展零距离国际广告零距离国际广告零距离国际广告就区域之间整体比较而言镜湖区由于是政府所在区域，同时原有商业、配套等设施基础较好，具有明显的优势就市场推案量来看在弋江区旧城改造力度加大后，成为继镜湖区之后又一个房产开发热点区域，市场容量急剧增大，2007年市场推案量接近芜湖总量的40%。相比较之下，开发区受土地供应的制约，开案个数较少，约占芜湖市场的10%。就客源的选择性来看芜湖中低收入阶层及投资客源多选在价格相对较低的开发区置业。高收入阶层如私营业主、公务员，以及外地客源多选择在镜湖区、弋江区置业。分析零距离国际广告从产品来看镜湖区以及弋江区一类、二类地段是芜湖小高层、高层产品集中供应地区，占据整个市场约65%左右的小高层、高层份额。同时，江东一类、二类地段小高层、高层产品2007年将集中放量，这将大大提升区域的整体竞争力，从而超越镜湖区。开发区产品多以多层为主，少量小高层产品。就价格而言芜湖市场中、高价位楼盘主要位于镜湖区、弋江区一类、二类地段小高层、高层产品集中的区域，多数在4300-5400元/M2；而开发区、三山区则是芜湖中、低价格个案集中的区域，在区域竞争力上，开发区则由于产业集中、楼盘规模大、距市区相对较近而远胜三山区。零距离国际广告第三产业已经成为镜湖区的主导产业，第三产业比重已达80%以上，商贸流通业发展已经步入了快车道。本案的独特性也势必成为提升版块价值的拐点之一芜湖并不大，地域不大，置业人口也需要不断挖掘，也必然加剧竞争，营销模式的转变、推广方式的更新成为必然。许多楼盘的推广已经不是停留在“给镜湖看”的层面上了，他们把目光投射到了市区、周边地区甚至整个芜湖等等。竞争的激烈化，加上本地目前的供求关系的限度必然导致销售难度加大，项目的概念差异、规划的功能差异、生活方式的心理差异成为突破口……零距离国际广告S：区域远景、经济重心、规划优势、自有品牌W：原有市场的改造O：政府推动、自有商家稳定、其他配套项目联动T：各区域竞争、区域内竞争发挥优势，抓住机会放大机会、规避劣势发挥优势，细分市场规避劣势，建立高度强调新都市生活方式，以吸引客群。放大都市综合体特色，加强线下推广。突出自有商家稳定性，加强现场包装。树立芜湖地标建筑群地位，炒作远景。SWOT分析零距离国际广告提案至此，项目的挑战与机会并存，我们需要重新梳理芜湖市场对居住的关注点，以便清晰认识项目的突破点。零距离国际广告镜湖有多少响亮的名字？侨鸿国际－凤凰花园左岸生活社区融汇锦江小九华商业街侨鸿商城世茂滨江花园他们卖生活方式、卖建筑、卖风情……它们霸气、他们洋气、他们诗意……他们卖给生意人、公务员、职员、管理人、炒家零距离国际广告物业名称凤凰花园物业地址中山北路与申元街交汇处投资商侨鸿国际集团建设年代2005年占地面积2.33万㎡建筑面积9.2万㎡物业形态高档公寓楼盘卖点交通便捷、户型面积多元化均价5031元/㎡（住宅）11528元/㎡（商业）主力房型多种户型、以三房两厅为主楼盘去化优势：项目东临沃尔玛超市、美食街和集高档百货、娱乐、健身、五星级酒店、写字楼为一体的侨鸿国际商城，地理位置十分优越、唯一，为芜湖的CBD。目前入网销售率94%零距离国际广告物业名称左岸生活社区物业地址东郊路投资商伟星房地产公司建设年代2004年占地面积30万㎡建筑面积70万㎡物业形态小高层、高层楼盘卖点交通极为方便、区域内人员素质高均价5646元/㎡主力房型三房两厅楼盘去化优势：毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学和芜湖一中等多家知名教育机构，文化氛围浓厚。周边遍配套设施齐全，生活方便；可容纳2万人居住，是芜湖市中心最大的人文生活国际化社区之一；最新开盘销售率19％零距离国际广告投资商芜湖融汇置业建设年代2005年占地面积18万㎡建筑面积35万㎡物业形态小高层、高层楼盘卖点交通便捷、环境优美均价5139元/㎡主力房型两房两厅、三房两厅70-140㎡楼盘去化优势：融汇锦江项目A、B区与C、D、E区分别位于康复路两侧；南面为青弋江，为项目提供了较强的景观优势。目前销售率5％。零距离国际广告投资商芜湖金科房地产开发有限公司建设年代2007年占地面积16765㎡建筑面积23300㎡物业形态商业楼盘卖点商业街区、交通便捷均价36663元/㎡主力面积40-78㎡楼盘去化优势：小九华商业街位于北京东路和九华山中路交叉口，距离繁华的中山路步行街、美丽怡人的镜湖公园和佛教文化胜地广济寺仅咫尺之遥，座拥市中心黄金地段，更是不可多得的风水宝坻该楼盘商业得房率96%零距离国际广告投资商芜湖侨鸿国际实业有限公司建设年代2007年占地面积㎡建筑面积36668㎡物业形态商业楼盘卖点鸿国际商城包含我市唯一一座五星级酒店和唯一一幢国际甲级商务写字楼，以及一个34,000平方米大型购物中心的侨鸿国际商城。均价7000元/㎡主力面积40-78㎡楼盘去化优势：其项目地处芜湖心脏的核心地势，与中山路步行街、省内闻名的凤凰美食街和全球最大的零售业沃尔玛超市连成一条轴线，合力形成以侨鸿国际商城为核心的芜湖新商业中心。北接银湖南路，东靠中山北路，周边公交线路30多条，便捷触及城市各个角落。零距离国际广告投资商芜湖世茂房地产开发有限公司建设年代2007年占地面积186480㎡建筑面积565000㎡物业形态高层住宅楼盘卖点江景、五星级管理、开发商实力雄厚。均价7600元/㎡主力面积110㎡两房136-201㎡三、四房楼盘去化优势：，融高层和超高层豪华江景住宅，文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体，拥有沿江2公里的超长水岸线，项目建成之后将拥有皖南地区乃至安徽省的第一高度建筑物，也必将成为本地区最具规模的滨江高档豪宅社区。零距离国际广告芜湖主流生活圈属性定位城市主流生活圈传播定位商家自住者投资者“名流印象”传播概念演绎：零距离国际广告住宅俱乐部酒店购物写字楼开始检索……商务都市综合体城市副中心定位三大要素：生活方式零距离国际广告拉德芳斯，一个浪漫国度的远见。法国，巴黎，拉德方斯，HOPSCA的始创地。位于巴黎西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成商务区、公园区和住宅区，并建有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国最大的企业一半在这里。拉德芳斯，不仅已是巴黎的次中心区，更成为欧洲著名的现代城区代表，引领着巴黎新经济发展。LaDefense零距离国际广告曼哈顿，欲望都市的心脏。美国，纽约，曼哈顿，HOPSCA的典范。全世界的名利场、风月场、角斗场。那些如雷贯耳的大人物、那些眼花缭乱的秀场、那些不可一世的摩天楼群、自由女神、中央公园、华尔街、第5大道、一个充满诱惑的欲望世界，不可否认的是，它被誉为HOPSCA形态的典范。Manhattan零距离国际广告六本木，艺术化的立体都市。RoppongiHills日本，东京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，在设计上注重城市设计与项目设计相互结合，整体设计趣味化，具有丰富的内涵。短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还吸引许多时代尖端