重庆房地产市场报告

2008年12月重庆房地产市场报告1重庆房地产市场报告美联市场研究部2008年12月第一部分重要信息………………………………………………………………………………………………………2第二部分供应分析………………………………………………………………………………………………………5第三部分成交分析………………………………………………………………………………………………………14第四部分土地成交………………………………………………………………………………………………………26第五部分市场展望………………………………………………………………………………………………………282008年12月重庆房地产市场报告2第一部分重要信息√重庆：未来三年新建400万平方米廉租房未来三年内，重庆市将投资60亿元，计划新建400万平方米廉租住房，以解决城市低收入群体的住房问题。近年来，重庆市将廉租住房保障工作与城市拆迁、排危、旧城改造结合起来，坚持稳步推进，由点到面，各实施地区充分运用实物配租、租金补贴及旧城拆迁改造等综合措施，多管齐下，积极推进此项工作。目前，重庆40个区县（自治县）已全部建立廉租住房保障制度，市政府将廉租住房制度建设情况纳入对区县（自治县）政府的年度综合目标考核内容。从2008年开始，重庆市将廉租住房保障范围扩大到主城区人均使用面积10平方米以下、远郊区县人均使用面积6平方米以下的城市低保住房困难家庭，今年将新增保障对象家庭4.04万户，到年底廉租住房保障将惠及全市低保住房困难家庭约7.76万户、22万人。美联市场部观点：廉租房的建设是为了解决城市双困家庭的住房问题。可以看出市政府高度重视解决城市低收入房问题，也始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的目的。√国内最大物流企业将入驻重庆保税港区.世界500强中远集团准备在寸滩建立国际仓储配送中心重庆设立国内首个内陆保税港区，不少物流企业看到了新商机。国内最大物流企业中远物流透露，他们已看中寸滩一块约50亩的地，完成审批手续后，将在那里建立一个国际仓储配送中心。保税港区带来发展机会.中远集团是以航运和物流为主业的多元化经营跨国集团，世界500强，是中国最大的物流企业。其经营项目涉及船代、货代、船舶工业、码头、贸易、金融、房地产和IT等多个行业。受经济大环境影响，物流行业也受到波及，但重庆设立保税港区，物流企业将迎来一个新的发展机会。在寸滩，中远做的是集装箱中转业务。在没有设立保税港区之前，一些有保税需求的企业，就会选择沿海的保税港区，货物因此到不了重庆。而作为物流企业，也就接不了这些业务。重庆有物流企业上百家，目前已有3家在寸滩注册。美联市场部观点：国内最大物流企业中远集团准备在寸滩建立国际仓储配送中心将大大加强重庆的进出口能力和转运能力。同时2008年12月重庆房地产市场报告3也加强了重庆与与其他城市的流通关系，同时也能带动相关基础产业的发展，从而加速城市发展。√我市将出台救楼市新政购首套商品房返还个税市委常委、常务副市长黄奇帆在2008年第四季度市情报告会上透露，为了稳定房地产市场，我市将出台新政策——对购买第一套商品房自住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。黄奇帆在会上透露，今年我市将拆除300万平方米危旧房，今后三年将拆除700多万平方米危旧房，加上顺带拆除的一些不合理房屋，总共将拆除1200万平方米，这创造了较大的房地产市场需求。他说，大规模拆除危旧房首先可以拆危解困；其次，团购商品房的房源、地段可以更加满足老百姓的需求；还可以增加我市房地产销售值，目前我市房地产销售值降幅只有14%，在全国31个省市中处于最低水平。另外，他透露，我市将出台稳定楼市新政：对购买首套商品房用于自己居住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。目前，该项新政策的实施细则正在制定之中，很快就将正式公布。美联市场部观点：购房退税对于买房者的回馈还是比较丰厚的，我们相信此举对于刺激老百姓，尤其是高收入购房者还是有一定的作用。√个人住房公积金存贷款利率下调住房和城乡建设部23日发出通知，调整个人住房公积金存贷款利率。通知提出，根据2008年12月22日《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知》，调整个人住房公积金存贷款利率。通知明确，调整个人住房公积金存贷款利率的有关事项如下：2008年12月重庆房地产市场报告4一、从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。住房和城乡建设部的通知要求，各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强贷后管理，切实控制贷款风险。美联市场部观点：加上本次降息，今年已经累计五次降息。由于降息过于频繁，本次降息更多是心理影响，消费者的观望情绪无意当中得到了增长。对于一些投资客户而言，投资成本持续下降，抄底的时机开始逐步显现。√二套房二手房国家出台新政国务院17日召开常务会，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出当前，要加大政策力度，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了三项政策措施。政策一解决困难群众住房.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。政策二买房超2年转让免营业税.鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买二套普通自住房的居民，按照第一套房的贷款优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，个人购房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免税；将不足2年转让的，由按全额征收营业税，改为按其转让收入减去购房原价的差额征税。政策三取消城市房地产税.引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中2008年12月重庆房地产市场报告5小套型住房建设特别是在建项目的信贷支持，按照法定程序取消城市房地产税。美联市场部观点：既要保持房地产业的健康发展，又要保证低收入人群的居住需求，房地产对于中国经济的重要性越来越明显。√国务院发布若干意见促房地产市场健康发展国务院办公厅21日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出:1进一步鼓励普通商品住房消费2支持房产企业积极应对市场变化3确定保障性住房建设时间表4强化地方政府稳定房地产市场职责5加强房地产市场监测，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。美联市场部观点：这是今年10月22日中央政府正式出手救市以来，短短的两个月内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。在细则中，楼市政策优惠期暂定一年，也是中央政府对市场的一种博弈；而地方政府是否会为了自身的利益，利用行政手段干预价格，是影响市场健康运行的潜在风险。第二部分供应分析9本月开盘情况2008年12月重庆房地产市场报告6项目名称地理位置本次推出推出体量(万㎡套内)推出套数物业形态户型面积（㎡）价格（元/㎡）长安锦绣城渝北松牌路16＃楼1.13198高层32-77起价4585；均价5000。东原锦悦南岸3＃、4＃楼4.7365高层52-774300万达广场南岸步行街H栋1248高层29-466600同景国际城南岸区茶园1、2、3、5、6、8、9、13、15、20、21＃楼——40别墅——5400奥园康城大坪九滨路II期489高层37-1043770丽水菁苑九龙坡区谢家弯工农四村5号楼1.47180高层37-923770海悦蓝庭江北区石马河街道江北农场处5栋1.9892高层75-1154200隆鑫国际九龙坡区谢陈路原隆鑫物流中心3＃楼1.35208高层——4860顺祥壹街区大渡口区文体路A4栋2.07276高层53-843600龙湖悠山郡北部新区————12别墅——118002008年12月重庆房地产市场报告7融汇半岛巴南区李家沱长江大桥南桥头18＃楼1.6179高层60-903750长安锦绣城渝北松牌路15＃楼——107高层32-774950中凯翠海朗园江北华新分流道9号楼1－10F0.4460高层72-755700和泓南山道南岸区敦厚街36号4栋1.75263高层46-604198鼎科阿布阿布北部新区金开门户1栋、2栋2.44448高层31-623750线外北部新区经开园金渝大道一期4.5682高层公寓26-903600中渝爱都会北部新区高新园035号地块4、5#——351高层55-904580龙湖东桥郡沙坪坝大学城一期——80别墅189－2336500珊瑚水岸南滨路1、2栋3.2126高层76-1387400金科阳光小镇九龙坡区九龙园华福大道A4\A6\A11-A15栋——2245+1电梯洋房99-1605500春江花月九龙坡区九滨路1#楼、5＃楼——406高层37-1034800融科·MINI派北部新区金开大道1133号金开大道——75公寓17-593500美利山北部新区金开大道一期——44别墅4668（折后）林荫大道南岸区白鹤路7号楼——168高层65－824980曦园柳镇巴南区界内环红光出口重庆工学院旁8/9/10号楼——108洋房84-10735002008年12月重庆房地产市场报告8合计27.6354294540（不含别墅、商业、洋房价格）9本月供应物业形态分析各功能物业供应量物业类型高层洋房联排别墅供应个数2023别墅12%花园洋房8%高层80%从本月供应组成来看，市场产品选择性较大，普通住宅、高档住宅在本月都有供应。洋房、别墅类物业占20％的市场供应量，环比增加14％。而高层等普通住宅供应则相应减少，环比降低14％。12月份商业物业新增供应量仍然为零，这表现出重庆房地产市场对于商业物业的购买需求不大，导致市场供应量减少；同时也受2008年12月重庆房地产市场报告9到房地产交易行情的影响，市场对于价格偏高的物业抗性较大，这也是导致商业供应减少的因素之一。各物业形态价格物业形态洋房别墅高层均价区间（元/㎡）3500－55004668－118003500－6600本月新开项目的定价基本保持与上月持平，高端项目新推价格再次出现下调，北部新区美利山首次开盘，折后价低至4668元/㎡，成为北部新区首次最低价位的高端别墅项目。普通住宅新推价格波动幅度较小，极个案的开盘价格较高，如南岸区步行街的“万达广场”本月开盘均价达到6600元/㎡，成为了主城区销售价格最贵的高层，这样的价格定位高于同期推出的洋房类高端楼盘价格。本月的整体供应市场量较上月有所提升，但在2008年的最后阶段，供应楼盘的价格却没能同步的上升，12月份的房地产行情仍然趋弱。9本月各区域供应分析2008年12月重庆房地产市场报告10各区供应量32%4%24%8%8%4%4%16%渝北大渡口南岸区巴南区江北区沙坪坝区渝中区九龙坡区本月渝北区新盘供应量居主城之首，其次是南岸区、九龙坡区，江北区与巴南区各占市场供应的8％，最后是渝中区、沙坪坝区、大渡口区，分别占市场供应的4％。渝北区、南岸区仍然是重庆市主城区供应量最大的板块，开发力度强，市场供应层出不穷；九龙坡区在12月份有明显的冲刺显像，供应量位居第三，超过了11月份的供应量。9各月供应对比分析2008年12月重庆房地产市场报告11整体供应情况对比分析2008年1～12月份新开楼盘供应量走势图67.492.5959.5779.4464.878.8741.7226.7552.8963.339.152