常州世贸中心_世贸新天地商业定位及租售策略_94PPT

“世贸新天地”商业定位及租售策略2009年1月20日项目背景1项目目标23项目分析4市场分析333定位与规划53招商建议63商业销控7报告框架8企划表现“世贸新天地”作为“常州世贸中心”项目有机整体的一部分以及形象标志之一，它的形象塑立、品牌塑造、商业规划以及商铺的招商与销售等是项目运营亟待思考解决并认真执行的关键所在。项目背景1项目目标23项目分析4市场分析333定位与规划53招商建议63商业销控78企划表现整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析。项目前期的商铺建筑形态、商铺建筑结构、商铺外立面设计的大量工作与数据的提供。对产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的思考。建议的形成条件对项目整体商业运营起到指导性的支持。项目的商业定位、业态设置、业种选择、商家定位与引进等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。有助于防止今后项目在销售、商业运营、物业、企划推广等方面出现各个部门分割的状况。通过各方面力量参与协同作战，弥补招商资源的不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商铺销售目标的最终完成。是世贸品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和招商资源的累积，进一步提升世贸中心的品牌形象。建议的形成目标项目背景1项目目标23项目分析4市场分析333定位与规划53招商建议63商业销控78企划表现全国城市综合实力50强全市GDP1880亿元约500万人口消费品零售额超610亿元1、常州经济2007年，全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，增长15.6%；2007年全年实现社会消费品零售总额610.8亿元，比上年增长18.4%；2007年年末户籍人口357.4万人，暂住人口149.3万人，合计人口506.7万人；2007年城市居民家庭人均可支配收入19089元，人均消费支出13789元，分别比上年增长14.7%、10.3%；2007年年底居民储蓄存款余额达到1092.1亿元；2007年旅游总收入199.3亿元，增长29.1%，接待海内外旅游者1772.8万人次；2007年全市餐饮业消费总额62亿元，增长17%。中国常州：长三角经济强市自2003年以来，常州市每年GDP依然保持20％左右这样一个较快的增长速度，反映了常州市经济状况良好，从07年常州GDP在1880亿元，增幅在20.5％，象征着不断增强的综合经济实力又上了一个新平台。常州２００２－２００７年国内生产总值图示050010001500200002年03年04年05年06年07年0102030国内生产总值（亿元）比上年增长（%）该指标全面小康目标值为16000元，说明到2006年常州市城镇居民的平均生活水平已经达到小康水平,07年甚至已经超过。从近几年的发展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从07年全年统计，全市人均可支配收入在1.9万元，同比增长14.5％，预计08年人均可支配收入仍将保持着较快增长。而居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。常州２００３－２００７年人均可支配收入图示01203年04年05年06年07年12.00%13.00%14.00%15.00%人均可支配收入（万元）比上年增长（%）常州武进，中国实力十强县（区）中国综合实力十强县（区）中国民营经济最具活力县（区）第一名国际花园城市金奖私营企业6.5万家，20%外资企业世界500强企业7家近100万常住人口，中心城区规划居住人口50万人；流动人口2006年就达到50.7万人，年增幅27.6%2007年经济发展跃马扬鞭2、武进经济全区GDP700亿元社会消费品零售总额超160亿元，同比增长25%人均可支配收入19822元，同比增长14.4%城镇居民人均消费性支出13107元城乡居民储蓄存款3298.9亿元，增长8.2%人均在外饮食支出508元文化娱乐服务消费支出717元（参观游览、旅游、健身等文娱活动）商品房销售额68.11亿元，同比增长20.9%商品房销售面积161.8万平方米，增长14.0%销售均价由去年的3968元/㎡提高到4209元/㎡，增长6.1%2004年至2010年《常州市商业网点布局规划》将常州市区商业网点分为市级商业中心（一主）和市级商业副中心（二副）；区域商业中心（七次）；社区、中心镇商业（七片）三个层面。重点发展新北区、武进区的二个市级商业副中心。武进区商业中心范围东至常武路，西至武宜路，南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约150公顷，是目前武进区最繁华的地区。该商业副中心将形成以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心。在规划结构方面，以现有网点为依托，以建设新天地公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构筑以新天地公园为主节点，乐购超市、人民商场、人民路与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点，定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。3、武进商业分布概述区政府武进区暂未形成商业氛围，缺少大型商业街；目前常州市政府和武进区政府两级政府重点打造花园街，在今后的两年里，商业中心会整体形成，包括新天地不夜城和新城上街将全部开街，不久后花园街将成为新的商业核心区。4、市场前景常州每年吃出66亿元的餐饮大市场（2002-2007年）常州每年玩出60亿元的娱乐大市场据常州市统计局资料显示：常州人口总数约为357万人（不包括非常住人口）；2007年常州市居民家庭人均可支配收入19089元，人均消费支出13789元，其中教育文化娱乐服务1657元/人。预计2007年常州市市民休闲娱乐的总支出额达逾60亿元。常州每年收入200亿元的旅游大市场（2002-2007年）项目背景1项目目标23项目分析4市场分析333定位与规划53招商建议63商业销控78企划表现1、项目基本情况•项目名称：常州世贸中心•位置：延政中路2号•总建筑面积：13.5万㎡•商业总面积：3万㎡：1、国际品牌商场（主楼裙房1至2层）：面积10600㎡。2、WTC俱乐部：由以下两部分组成，面积20620㎡。空中俱乐部（南塔楼第27层）：面积1640㎡。世贸新天地（北区裙房1至4层）：面积18980㎡。2、项目SWOT分析S总体量13.5万㎡，能产生规模效应；交通便利；品牌效应，将导入大量商务及常住人口，固定消费群支撑；W位于新建区域，人流不足，商业氛围冷淡；项目周边缺乏集客消费点，无实质性的旅游景点或景观；常州南、北地区的隔阂；O项目所在区域商业发展不均衡，部分商业业态缺失；项目入驻企业会员（商务人员）、周边行政单位（公务员）、以及周边小区居民形成消费群支撑；T所在区域商业稀少、氛围冷淡，需要一定时间进行培育；营运之后周边将出现数个商业体量及前期商业定位类似项目，形成竞争格局，分流客源。项目背景1项目目标23项目分析4市场分析333定位与规划53招商建议63商业销控78企划表现1、周边竞争个案定安路乐购新城上街新天地不夜城大润发广电路本案商业形态：步行街租金：4.1元/㎡/天；50㎡的商铺价格在6-8万左右人流/车流：平均每分钟车流量在15辆左右调查时间：周二下午两点半定安路目前是湖塘片区最繁华的地段，人流量最多的地方，这一带是湖塘片区人群主要消费的地方，于常武路和武宜路两条主干道交接，现目前这条街上的商铺大部分已出租出去，调查期间有很好的商业氛围，路上来往的人流辆车流辆很多.相比其他街上的要多，如花园街上。1.1定安路1.1.1项目概况类型品牌统计数量比例%服饰柒牌男装蓝威龙序言JOJO男人天地军刀服饰酷法则七匹狼男装海谰之家新思维秋水尹都市丽人英国派恩赛林MOWEUP嵇师傅外贸不知服饰艺元素孕之彩希色女装妈眯宝贝2029.4摄影柯达花嫁新娘爱儿美金色童年阳光宝贝爱情海岸68.8餐饮福建沙县小吃三元宾馆天福茗茶井香食府北乡风味苑紫缘酒店乐鸣茶坊金老汉烧鸡公德克士琴海咖啡御庭香茶叶1116.1美容美发小高小海克丽提娜本草御颜酸碱平衡养生院瑞丽女子美容68.8烟酒九龙烟酒秋秋烟酒群蜂烟酒34.4内衣霞黛芳金蕾特古今34.4银行中国建设银行中国农业银行中国银行34.4袜子三足袜业馨园蚕丝被22.9游戏室同乐游戏厅鸿轩游戏厅天湖游戏室卡帕洗衣会所45.8其他喜临门花店花落谁家花店新奥燃气美法电气申通快递永一土特产王氏牛肉馆馨绒编织昆强不锈钢润油经营部101总计68100%人流/车流：平均每分钟出口和入口都会有7-8人左右的进出量调查时间：星期三下午两点商铺日销售额：2500元一直以来，乐购超市的人流量都很多，到节假日期间人更多，超市共分为上下两层，下面一层主要以零售生活用品为主，二楼主要以食品为主，内部商铺业态分布如下表：1.2乐购1.2.1项目概况乐购鞋25%0%衣服22%饰品11%珠宝4%眼镜4%干洗19%数码4%食品11%鞋衣服饰品珠宝眼镜干洗数码食品类型品牌统计数量比例%鞋安踏达夫妮棒球手大台壮耐克ADS米奇725.9%衣服阿依连以纯森马袋鼠男装华尔思丹城市生活622.2%饰品新光饰品流行坊伶俐311.1%珠宝金嘉利13.7%眼镜斯维卡眼镜13.7%干洗福耐特518.5%数码柯达13.7%食品大娘水饺肯得基古堂香茗茶311.1%总计27100%1.2.2周边区域市场分析：湖塘乐购包括定安路这块目前是整个湖塘片区最繁华的区域，购物的首选位置之一，商业氛围已逐渐形成，在肯德基、富克斯流行广场等的带动下，人流量逐年增加。定安路位于新老城区的交接处，老小区包括：花东一村、二村、三村、中壮新村；新小区包括：南甸苑、天隽峰、新城南都、新城公馆等。固定人流就已在30万人次左右，加上外来务工人员和大学城的师生，差不多30万左右，为这一区域消费奠定了有力的基础。随着人们消费水平的提高和区域的发展，定安路上的商铺价格不段提高，现4.1元/㎡/天-8.2元/㎡/天，有较高的投资回报率，目前这区域的发展已经很成熟。目前常州市政府和武进区政府两级政府重点打造花园街。在今后的两年里，商业中心会整体形成，包括新天地不夜城和新城上街会全部开街。武进区域目前缺少大型商业街，不久后这里将是新的商业核心区。花园街上的商业发展起来之后，势必会影响到定安路上的生意。1.3新城上街1.3.1项目概况开发商：江苏新城房产股份有限公司工地位置：武进区长虹路与花园街交汇处规划用途：沿街商铺商业基地面积：3.82万㎡商业总建面积：4.95万㎡推出户数：325套（1层约150套左右，2层约100套左右，3、4、5层约70套左右）主力面积：80㎡—120㎡（1层40—150㎡/套，2层150㎡/套左右，3层、4层、5层面积300㎡以上/套）面积区间：20㎡—900㎡平均单价：1.8万元/㎡（1层内街均价1.8万元/㎡，1层沿街1-4万元/㎡，均价3.1万元/㎡；二层1.2-2.5万元/㎡；3层8000-1.5万元；4层8000-1.2万元/㎡；5层1万元/㎡左右）单价范围：6000元/㎡—4万元/㎡层高：一层5.8米、二层—五层3.9米开盘时间：2008年10月25号新城上街效果图新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区，其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。南区设置1个主入口位于项目最南端、2个次入口分别位于南区中部与南区北区交界处，1个大型商业广场位于项目最南端、2个小型节点式广场位于南区中部、1个中型商业广场位于南区与北区交界处；北区设置1个主入口位于项目最北端、3个次入口分别位于项目北区中部与项目北区与南区交界处，1个大型商业广场位于项目最北端、1个中型商业广场位于项目北区与南区交界处、3个小型节点广场位于项目中间区域；南北区交界处新城一个大型的商业广场，是市民休闲娱乐的好去处。A区一层示意图1.3.2业态分布:一层商业注重服饰、金银珠宝等商品的经营，二层是各类服饰专卖