阎良区房地产市调报告

阎良重点楼盘最新动态：1.锦业6号府邸11月21日至24日无来访客户。因为项目从今年五月开始到现在一直处在咨询阶段，开盘时间未定，置业顾问流失率较高，从最初的十几名置业顾问到现在只剩四名。2.阳光里11月初开始排号，目前已排一百余号。排号交两万抵三万元购房款。11月27日上午9：00客户在售楼部集合，售楼部提供早点，统一去工地看房。该项目产品单一，配套少，无什么特色，但是可借助21区原本成熟的配套弥补自身的不足。并且距西飞六号门非常近，成为企业职工购房的热门项目。3.紫月山庄11月份几乎没有客户，售楼部冷清，均价3300元/平米，价格未变，没有任何优惠。地下室捆绑式销售，对销售造成一定的影响。4.腾飞.锦都鑫苑三期现属于规划阶段，前期宣传中，价格未定。上门咨询客户少，几天一组。5.荣华·碧水蓝庭大户型4498元/㎡，加入团购打9折4050元/㎡，25号楼开始排号，享受团购政策一楼3385元/㎡，整体均价3700元/㎡。节假日有三四组客户，平时上客量非常低。附：阎良区楼盘市场调研表（1--10）楼盘市场调研表1楼盘名称：荣华·碧水蓝庭电话：[phone]调查时间：2011.11.24调查人：柴兆坤序号调查项目荣华·碧水蓝庭1开发商西安荣华房地产开发有限公司（一级资质）2承建商陕西武功建筑工程有限公司3总占地180亩总建筑面积/m230万㎡4容积率一期1.72二期2.56绿化率36%5项目地址阎良区蓝天路东段工程分期二期（一期10栋多层，二期17栋小高层）6交房日期一期现房二期2013年6月（现盖到8层）7装修标准一期有部分精装，二期毛坯房8价格（元/m2）普通商品房在售价格：（二期）3700元/㎡所占比例：90％开盘售价：2800元/㎡花园洋房销售价格：所占比例：9销售情况在售17，21，22号楼，17号楼145平米的大面积较多，22号楼销售情况一般，11层以上的剩余房源较多10主力户型101平米和105平米的两房，以及137平米的三房，户型南北通透，阳台全封，无赠送面积。11户型特点1.餐厅客厅相连，室内空间感强。2.户型设计合理，动静分离；客厅紧邻大尺度观景阳台，采光良好。3.户型设计方正大气，全明。4.项目一期的阳台半封半赠送，二期的阳台全封，无赠送。12付款方式一次性按揭公积金13优惠措施大户型4498元/㎡，加入团购打9折4050元/㎡，另101-106平米两室年终团购最低3385元/㎡均价3700元/㎡。14现场包装点评融合了西方建筑风格与中国古典园林风格，简约大方；沙盘制作较为精致，布局合理；水晶吊灯，欧式沙发，给人清爽明快的感受。15现场置业顾问服务点评1.置业顾问在阎良地区来说较为专业，服务热情，礼貌周到。2.对本项目的了解和介绍十分清晰。3.置业顾问能够较为准确的把握客户需求，但下午时，未能保持热情接待状态。16现场物业服务人员点评物业人员素质较高，较专业。从门口的保安接待到售楼处内的物业服务，细心周到。（物业费为：1期多层带电梯0.80元/平米高层1.20元/平米，1期水费3.34元/吨，暖气费5.3元/㎡，车位11.8万/个；2期待定）17现场客户情况节假日有三四组客户，平时上客量非常低。18主流客群主要为阎良当地客户，其中大多以西飞的企业职工和即将入住航空科技大厦企业的员工及阎良当地人。19项目最新动态（新政下的应对措施）25号楼开始排号，享受团购政策一楼3385元/㎡，整体均价3700元/㎡。20项目交通项目周边道路：北邻创新三路，南邻蓝天路，东接高新路，西临创新大道。公交线路：901几乎无出租车经过。21教育配套社区内有台湾大地双语幼儿园，社区北侧规划有阎良一中，阎良二小。22景观资源及规划阎良首创的退台式建筑风格、超越常规的建筑工艺、优雅的水景庭院景观，超高的绿化率低容积率；阎良地区独有的ARTDECO建筑风格同中国古典园林风格结合社区内组团式坡地绿化，20亩的绿化景观广场，社区西侧正建设航空科技走廊。23科技应用人车分流，红外监控系统，楼宇可视对讲系统，中空玻璃窗、AB字母门，集中供暖、天然气管线到户。24社区配套分析教育：小区内有台湾双语幼儿园；项目周边有规划的附中和附小交通：项目地理位置优越，社区门前有901路公交车购物：小区有自建商业街，离人人乐等大型购物场所很近餐饮：小区自建商业街，并项目周边有各种小吃娱乐：社区内有大型篮球场，小区马路对面有航空基地管委会建设的综合性公园，项目西南角为规划的五星级酒店25相对于本楼盘的优势1.地段好，位于航空科技产业园核心位置。2.周边配套齐全，紧邻航空科技走廊，阎良区体育馆，游泳馆，青少年活动中心，航空孵化器。3.升值潜力大。4.一期已入住，绿化比较成熟，给二期客户直观感受。5.物业为荣鑫物业，小区内有保洁随时做维护，有保安做巡逻。6.人车分流。7.开发商实力雄厚（拿铁城、EE康城、荣华北经城、水岸新城等）。26相对于本楼盘的劣势1.该项目虽然升值潜力大，但是目前周边生活配套不完善，没有大型超市，金融等，再加上阎良当地人习惯居住在离工作单位较近的地方，并且主要交通工具是自行车和电动车，喜欢近距离的路程，对该项目造成一定的影响。2.价位比较高。3.二期整体交房，交房时间2013年，比较晚。4.一期为多层，但现在销售的二期为高层，密度较大，绿化跟不上，所以舒适度不高。27综合评价傲居航空产业基地核心位置，经济开发区中心地点，周边人文环境优良，但生活配套不完善，综合来说是目前阎良较高端项目。28本项目值得借鉴方面走精品路线，吸引高端人群，挖掘阎良高端项目的潜力。楼盘市场调研表2楼盘名称：公园道1号电话：[phone]调查时间：2011.11.24调查人：宋哲序号调查项目公园道1号1开发商西安西雅图投资发展有限公司（一级资质）2承建商阎良第二建筑3总占地98亩（共28栋楼，1027户，其中一期5栋、二期3栋）总建筑面积/m2120000㎡4容积率1.94绿化率38%5项目地址凤凰路与关中环线交汇处工程分期三期，一期1#~5#为多层，二期6#8#9#为12层小高层，三期即将动工6交房日期一期2011年9月底，二期2013年7装修标准毛坯房8价格（元/m2）普通商品房在售价格：高层3600元左右所占比例：60%商品房开盘价格：3300元左右所占比例：40%花园洋房在售价格：3300—3500元所占比例：9销售情况一期剩余两三套顶跃，均为178平米。二期三栋小高层目前共剩余20套，销售情况不理想。10主力户型104.4平米三室二厅一卫113.23平米三室两厅两卫120.83平米三室二厅二卫11户型特点1.南北通透，买跃层送露台，南北双阳台设计较多，主次卧为紧邻的设计。2.客厅开间较大。3.花园洋房一层为下沉式庭院，同时赠送50平米私家庭院，小高层采用一梯两户纯板式结构设计。公摊15%。12付款方式一次性按揭分期13优惠措施一次性优惠2%按揭无优惠14现场包装点评售楼部面积约100平米，中式风格，装修较豪华，功能齐全。布艺沙发。15现场置业顾问服务点评着装整齐，精神面貌一般，不主动讲解，没有积极性，专业知识匮乏。16现场物业服务人员点评物业为中飞物业，0.6~0.9元/㎡，当时现场无物业人员。车位配比1：0.8。17现场客户情况现场当时有1组客户18主流客群十所，八所，西飞19项目最新动态（新政下的应对措施）二套限购，可以公积金。20项目交通项目周边道路南临关中环线，公交线路公园专线10221教育配套西边规划中的大学城22景观资源及规划社区内近15000㎡的活水景观体系，纵分天湖、星河、跃瀑、雾帘、溪涧、涌泉、花池、绿塘八大主题元素。两座绿地广场，采用水景与灌木制备隔离。紧邻阎良公园，12000平米大都汇广场。23科技应用24小时全程监控，24小时保安执勤楼宇彩色可视对讲，闭路双重监控的报警系统。24社区配套分析项目内规划7000平米亚洲风情商业街，开发商退让15亩地，打造12000平米的大都会广场，功能设施齐全。采用集中供暖。25相对于本楼盘的优势1.紧邻阎良公园和荆山生态旅游开发区，生态环境好。2.采用一梯二户纯板式结构，8米面宽景观客厅，360度全明花园。3.社区景观已经在建，给客户直观的感觉。4.价格相对阎良来说较低。26相对于本楼盘的劣势1.周边生活配套设施不完善，无教育、医疗、金融。2.交通不便利，距市中心太远，开车要20分钟。3.顶跃卫生间为暗卫。4.高层没有赠送面积，阳台为全封闭算全面积。5.荆山区为陕西省投资，发展速度会比较慢，等配套成熟大概要五年时间。6.一期交房时绿化不能全面到位，只有等二期2013年交房时绿化和商业才能逐步完成。7.采暖方式为铸铁暖气片，受热不均匀，浪费室内空间。27综合评价社区周边环境较好，但脱离了城市的生活轨迹，未来的发展潜力受区域限制。周边自然景观完善，比较适合老年人居住。28本项目值得借鉴方面1.跃层附赠面积大，附赠近50平米的私家花园。2.公园道1号社区景观小品已经在建，我们项目也可以景观小品先行。3.我们项目也可以采用一梯两户的纯板式户型设计。4.公园道1号社区自建广场，值得借鉴。楼盘市场调研表3楼盘名称：华宇理想国电话：81677777调查时间：2011.11.24调查人：宋哲序号调查项目华宇理想国1开发商陕西华宇实业有限公司2投资商设计单位上海同济大学建筑设计研究院3总占地面积/m2224亩总建筑面积/m240万平米4容积率2.7绿化率35%5项目地址阎良区国家航空产业基地创新大道工程分期2期6交房日期7装修标准毛坯8价格（元/m2）普通商品房在售价格：所占比例：商品房开盘价格：所占比例：花园洋房在售价格：所占比例：9销售情况来访登记阶段10主力户型暂时只有一期一号楼户型：85至120平米11户型特点1.户型方正分区明确，一梯两户纯板式小高层，南北通透，设计有景2.观阳台及全景落地飘窗。3.进入户门大多设计有缓冲空间。12付款方式无13优惠措施无14现场包装点评售楼部面积约80平米，装修比较好，无物业人员。暗色调装饰。15现场置业顾问服务点评态度热情，服务态度很好，大方主动，服装统一。16现场物业服务人员点评无17现场客户情况当时现场无客户，查看来访登记发现每天上门量较大，均为4组左右18主流客群登记簿上显示当地居民咨询居多19项目最新动态（新政下的应对措施）客户来访登记阶段20项目交通项目周边道路创新大道高科路郑赵路蓝天路公交线路90121教育配套社区内规划有幼儿园，周边分布有阎良一中，阎良二小22景观资源及规划五大组团景观，水景花坛，罗马雕柱。23科技应用直饮水设计24社区配套分析1.4000平米会所，目前刚开始动土开挖2.13000平米商业街，幼儿园以及室内游泳池。3.直饮水系统。人车分流。25相对于本楼盘的优势1.项目周边居住氛围较浓厚，周边社区较多。2.采用直饮水系统，是在阎良本地较新颖的设计。26综合评价1.该楼盘在当地也是一个比较上规模的楼盘，欲打造阎良区最高端楼盘。2.前来咨询的消费者也比较多，前期的宣传做得比较好。现场置业顾问服务热情大方，为该项目增色不少。3.售楼部的装修在当地也是比较突出的。4.社区内部的规划设计也比较全面，生活配套较齐全。5.未来的销售情况和升值潜力都值得期待。27本项目值得借鉴方面前期的宣传力度以及社区内生活科技的运用都值得自己项目借鉴。并且该项目先期动工的是内部的会所，这点也值得我们借鉴。楼盘市场调研表4楼盘名称：皇冠花园电话：[phone]调查时间：2011.11.24调查人：刘娜序号调查项目皇冠花园1开发商西安福基地产开发有限公司2承建商南通第六建筑安装有限公司、中国铁路建筑公司第二十工程局3总占地226亩（包括10栋别墅、16栋多层和3栋高层）总建筑面积/m2250000㎡4容积率1.3绿化率40%左右公摊10%左右5项目地址人民西路221号工程分期三期（一期2005年销售，二期2009年，三期2011年6月）三期目前处于规划当中，价格未定，户型未定6交房日期一期入住95%、二期入住70%左右、三期规划中7装修标准毛