阜阳市房地产分析报告

地区：安徽阜阳2010年11月22日目录第一部分：阜阳市宏观环境分析………………………………………1一、阜阳市概况…………………………………………………………1二、阜阳市宏观经济分析………………………………………………3第二部分：阜阳市房地产市场分析……………………………………8一、阜阳市商品房市场析………………………………………………8二、阜阳市住宅市场析…………………………………………………9四、阜阳市重点楼盘解析………………………………………………11第三部分：阜阳房地产市场简述………………………………………14第一部分：阜阳市宏观环境分析一、阜阳市概况1、地理位置阜阳位于黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳交通便捷，四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，使阜阳成为六路交汇、十一线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。2、行政区划阜阳市辖3个市辖区（颍州区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级阜阳经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级阜阳工业园区、颍州区工业园区、颍东工业集中区、阜阳循环经济园区、安徽颍上工业园区、安徽阜南工业园区、安徽临泉工业园区界首市田营循环经济工业区），总面积9775平方公里，总人口975万人。其中市区面积1829平方公里，人口185万，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。3、人文自然景观阜阳市历史悠久，人文蔚盛历史上以颍州（今阜阳市区）为中心的南部开发较早。西周以后，在今阜阳境内即建立了妫姓的胡子国，临泉境内的沈子国，颍上境内的慎等。春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的寝等县邑。由此地域概念逐渐形成。秦代始置汝阴县，汉属汝南郡。三国魏置阴郡。北魏孝昌四年（公元532年）置颍州，隋设汝阴郡，唐设颍州，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。清为颍州府。清雍正十三年，颍州更名阜阳。阜阳生态优良，环境优美，18条河流如18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。阜阳襟带淮河，怀抱西湖，淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y”形在阜交汇，东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交错，慧湖、瑶池、西城河内河、八中塘等沟塘星罗棋布，“水”构成了阜阳最重要的自然景观元素。近年来，经过阜阳市政府近年的倾力打造，阜阳俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”生态之城。阜阳山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。阜阳不仅有八里河风景区、阜阳生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区，还有文峰塔、奎星楼、颍州西湖、张庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以及“全球五百佳”生态庄园。4、产业支撑阜阳地处黄淮海平原—江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆养牛示范基地和山羊板皮重点产地；商贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初具规模，区域性现代物流枢纽城市地位得到确立；依托其丰富的煤炭资源，大力发展煤电经济，建设规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂，去年全市煤炭产量已达到1260万吨，正崛起成为华东能源新基地；丰富的人力资源，使阜阳成为沿海发达地区产业转移的首选地。可见阜阳充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。5、城市未来规划阜阳市是全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。二、阜阳市宏观经济分析1、2009年阜阳市GDP情况及在全省的排名排名名称GDP(2009)亿元GDP(2008)亿元增幅（%）1合肥市2102.121664.817.32芜湖市902749.715.43阜阳市802.66704.712.34马鞍山665.89636.312.15阜阳市607.80541.312.86六安市584.0253413.37滁州市576.18520.113.68宿州市540.60511.112.19蚌埠市532.09486.412.210巢湖市529.36479.312.411淮南市508.77453.613.712宣城市432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714淮北市371.87349.11115铜陵市343.72325.313.716黄山市266.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年安徽省人均GDP前三名和阜阳人均GDP情况排名名称GDP(2009)亿元人均GDP折合美元1马鞍山665.8942664元62502合肥市2102.1241543元60853芜湖市90239217元5744阜阳市607.87288元10673、阜阳市03-09年GDP和增幅解析缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求阜阳市国民经济总体GDP成绩位居全省第五名，且GDP保持两位数以上的快速增长，从04年开始增长率一直比较平缓。但阜阳人均经济总量较低，人均GDP（7288元），与GDP总体成绩位于前两甲的合肥、芜湖相比，差距较大。但根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2009年阜阳市人均GDP折合美元约为1067美元，房地产处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。人均GDP与房地产发展关系4、阜阳市03-09年固定资产投资额阜阳市03-09年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期8000-20,000US$4000-8,000US$800-4,000US$0-8,00US$年增长率又迅速提升，截至09年，阜阳市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。5、阜阳市03-09年房地产开发投资额据统计：阜阳市近几年，房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定，08年超过50亿元，截止09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平，但与合肥市和芜湖市的差距仍然较大。解析：房地产开发投资额/固定资产投资额解析年度房地产开发投资(亿元)固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额/固定资产投资额2003年7.974.710.58%2004年1491.915.23%2005年17.912614.21%2006年25.515116.89%2007年26.3160.716.37%2008年56.7188.930.02%2009年60250.523.95%此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。阜阳市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见，阜阳市未来房地产投资前景良好。6、阜阳市03-09年房屋施工面积/竣工面积解析据统计：03-09年阜阳市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为967.4万平方米，环比增长73.9%，竣工面积453.5万平方米，环比增长81.11%，是06年2倍之多，但09年部分受08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。解析：施工面积反映了1～2年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，阜阳07年-09年施工面积刚足竣工面积的2倍，预计未来出现供应短缺。7、阜阳市02年-09年成交价格分析据统计：02-09年阜阳市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到2009年销售均价已达到3900元/平方米。解析：阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。8、阜阳市03年-09年恩格尔系数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额÷总支出金额x100%＝恩格尔系数。据统计阜阳市03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。解析：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出阜阳自2003年以来比较稳定，目前正处于小康水平。第二部分：阜阳市房地产市场分析一、阜阳市商品房市场分析（10.1-10.10）1、阜阳市商品房供求面积分析（10.1-10.10）供应量：2010年1-10月，阜阳市商品房供应面积共计98.58万㎡，供应面积最高的是6月份，达到30.12万㎡，供应面积最低的是3月，为4.06㎡，月平均供应面积为9.86万㎡,同比09年增长92.4%。成交面积：2010年1-10月，阜阳市商品房成交面积共计84.9万㎡，成交面积最高的是8月，达到12.87万㎡，成交面积最低的是1月，仅有4.65万㎡，月平均成交面积为8.49㎡，同比09年减少4.4%。供求关系：2010年1-10月，月平均供求比为1.35，因六月份“阜阳临沂商城”项目开盘，面积25.34万m2，均为商业地产，刨除六月份，月平均供求比为0.95，略有供应不足的现状，尤其10年8月-10月供应不足得到显著的体现。2、阜阳市商品房成交价格分析（10.1-10.10）分析：2010年1-10月，阜阳市住宅月平均成交均价为4515.7元/㎡，月平均增长率为0.67%，其中，成交价格最高的是在4月，达到7735元/㎡，得益于本月“香港商业广场”（商业）的热销，最低成交价格则出现在2月份，为3607元/㎡；总体成交价格稍有起伏，但仍呈上升态势。二、阜阳市住宅市场分析（10.1-10.10）1、阜阳市住宅成交面积分析（10.1-10.10）据统计阜阳市10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，达到7.68万平方米，9、10月则保持这7万平方米以上的高位运行，二次调控对阜阳此类三线城市影响有限。2、阜阳市住宅成交价格分析（10.1-10.10）分析：从全年走势来看，阜阳楼市宅均价5月后并未因宅销量缩水而出现下跌，年内基本保持了一个平稳走势，其中6月份在一次调控后，出现了典型的三线城市价升量跌效应；此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。从年初的3600元/㎡左右到10月份的4200元/㎡以上，住宅均价较年初出现了近600元/㎡左右的涨幅。四、阜阳市重点楼盘解析1、丽丰一品A、楼盘概况：概况：丽丰一品项目地处阜阳城市核心区域，坐落在城市一道河和双清路之间，该项目总投资约21亿元，开发建筑面积56万平方米。项目由建筑面积44万平方米的41栋18—32层高层住宅和12万平方米的商业地产组成。开发商：丽丰集团景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院代理公司：深圳永基行区属：颍州区项目位置：阜阳市一道河中路