恒基-西安-碧翠锦华项目1-B期户型配比及推售策略建议1

谨呈：恒基兆业地产有限公司To:Hendersonlanddevelopmentcompanylimited1-B期产品面积配比及推售策略建议恒基.碧翠锦华目录123户型配比依据户型配比推售策略1.1本体分析按照景观资源、视野、噪音、采光等因素排序，将1-B期分为五类价值地块启示：遵循价值匹配原则，在最好的的地块设置最高档次的产品，项目整体综合价值应按价值匹配原则进行搭配使其价值相互拉升带动,最终使其价值最大化释放。楼栋居住价值10、11、12#★★★★★21、22、23、25#★★★★6、7、8、9#★★★15、16、17#★★18、19、20#★★★★★★★★★★★★★★★★2.1市场分析面积段供应面积（平方米）各面积区间段供应面积比例（%）成交面积（平方米）各面积区间段成交面积比例（%）40以下77,2040.7%161,6171.1%40-60670,9995.8%1,026,5506.9%60-80844,7307.3%1,031,3586.9%80-1003,785,01632.8%5,092,73534.2%100-1302,505,45221.7%3,108,97020.9%130-1602,265,29419.7%2,851,53319.1%160-200779,1146.8%895,2556.0%200-250209,9611.8%330,0852.2%250-300165,3751.4%143,6871.0%300以上222,0611.9%267,6621.8%总计11,525,20614,909,44980-130平方米面积区间供应量及成交量分别占到54.5%、55.1%，是西安市最主要的供应面积和成交面积区间；西安市2009年3月到2010年3月商品住宅分面积供求情况西安市2009年3月到2010年3月商品住宅分户型供求情况两房和三房供应量和成交量分别占到79.2%、76.7%，是西安市最主要的供应和成交的绝对主力户型。户型供应面积(M²)各户型供应量比例（%）成交面积(M²)各户型成交量比例（%）一房1,111,3339.70%1,651,52711.20%二房4,804,91442.00%6,131,23541.50%三房4,259,78637.20%5,197,36635.20%四房832,5427.30%980,6426.60%五房及以上97,9380.90%121,8000.80%复式91,8780.80%134,9560.90%别墅148,0831.30%305,2192.10%其它91,5660.80%248,9321.70%总计11,438,04014,771,6772010年年初西安市场上可售房源大约600-700万平方米；2010年西安市各类住房建设量预计为1198万平方米，同比09年增长。2010年2011年2012年商品住房778885994其它420419419合计119813041413其它指经济适用房、单位职工住房、城中村、棚户区改造住房、廉租房考虑到09年下半年是市场集中释放，以及政策紧缩等影响，2010年西安市房地产市场新增供应量在上半年将会下降，金九银十市场供应将会较大幅度增长。总体而言，2010年西安市住宅供应将呈现明显的季节波动；西安市2010年住宅供应量仍强劲增长，总体供应量巨大，而需求将随着新政出台及上一轮需求的释放会有所下降。11011281104988860113191400-1500预计值1.242.130.80大于1020040060080010001200140016002007年2008年2009年2010年0.000.501.001.502.002.50住宅供应量（万平方米）住宅成交量（万平方米）供求比西安市2007-2010年房地产供需比西安市城东区2009年03月至2010年03月商品住宅供求分析80-130平方米面积区间供应量占到59.7%、64.4%，是西安市城东最主要的供应面积区间和成交面积区间；此区间面积高于全市水平。面积段供应面积（平方米）各面积区间段供应面积比例（%）成交面积（平方米）各面积区间段成交面积比例（%）40以下18,8301.0%24,7120.7%40-6088,2694.6%112,8433.4%60-8074,7733.9%101,0473.1%80-100679,58835.3%1,311,63039.8%100-130469,19824.4%809,98224.6%130-160447,46123.2%741,12022.5%160-200114,7766.0%102,5003.1%200-2507,8710.4%51,5861.6%250-3004,3430.2%8,8670.3%300以上9300.0%10,0020.3%总计1,924,8693,299,001西安市城东区09年3月到10年3月商品住宅分户型供求情况户型供应面积(M²)各户型供应量比例（%）成交面积(M²)各户型成交量比例（%）一房125,6325.8%134,8383.8%两房740,80734.3%1,405,13039.6%三房815,67237.8%1,375,60638.8%四房193,1169.0%214,6966.1%四房以上5,2890.2%20,3280.6%错层6,4310.2%叠加7,3100.2%复式29,5250.8%联排3,4980.1%跃层24,4601.1%52,3471.5%其它1,06324,4710.7%总计2,157,3033,543,856两房和三房供应量和成交量分别占到72.1%、78.4%，是西安市城东最主要的供应户型，和西安市户型比例基本一致，四房供应及成交占比例较少。一房产品比例略低于全市占比，反映城东投资类房产不活跃及区域开发落后于全市水平。市场分析启示启示一：区域整体开发水平略低于全市平均水平，刚需占据绝对比例，且整体比例高于全市水平，产品集中在80-130㎡。刚需成为本项目必须考虑的需求。启示三：适型三房和紧凑型三房比例相当。启示二：三房供应量较高于两房，但去化量及去化速度低于两房。两房成交户型80-100㎡占绝对比例。两房和三房是本项目户型配比中着重考虑的户型，其中两房是现金流产品，80-100平方米是要着重考虑的户型尺度范围。2.2政策分析09.12.9个人住房转让营业税时限由2年恢复到5年09.12.17开发商那低首付款不低于地价款的50%09.12.2《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》10.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》10.1.12央行宣布上调存款准备金利率0.5个百分点10.2.20银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》10.2.20《个人贷款管理暂行办法》10.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》4.15新政政府打出“组合拳”，在调控措施频出的情况下，政策高压形成。“史上最严厉”政策分析目前整个楼市政策由“宽松”转“调控”，目的在于抑制房价过快上涨，打击投机投资性购房，政策趋紧使得下半年市场风险加大。信贷政策政策背景核心内容市场效果2007年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例丌得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例丌得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例丌得低于40%，贷款利率低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降2010年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例得低于30％；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；部分楼盘上访量速减，观望氛围逐渐蔓延。价格平稳，销量下降。4.15新政与07年的9.27政策有类比之处，且更为严厉。在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，购买第三套及以上住宅的，更大幅度提高首付比例。政策分析在07-09年的房地产行情中，价量规律得到充分体现，短期价格不会大幅变动，但成交量会萎缩政策的市场反应鉴于1-B期最早于2010年上半年推出，未来的市场受目前的紧缩政策影响减弱，短期的市场不预测性较高，因此我们通过回顾西安房地产市场的历史数据来看未来的趋势.政策对市场的影响分析启示鉴于1-B期最早于2010年上半年推出，2010年市场不可预知性高，通过对西安房地产市场历史数据的回顾，发现西安房地产市场呈现稳步向上、潜力巨大等基本特征，因此在1-B期的产品设定中不考虑目前紧缩政策的影响。3.3竞品及典型项目分析新兴骏景园二期5610081085545696476046020040060080010001200一房两房三房四房推量销量两房、三房比例相当，三房供应量较高于两房。三房去化速度低于两房。户型分析华远君城一期1589891815111886017127020040060080010001200一房两房三房四房推量销量一期供应量以两房为主，三房比例较低，四房成交率较两房较低。户型分析新东尚15981581599132759517210100200300400500600700800900一房两房三房四房推量销量两房、三房比例一致，三房、四房成交率较低。户型分析华远君城分户型成交比例10.03%73.13%14.54%2.30%一房两房三房四房新东尚分户型成交比例9.24%53.11%36.18%1.47%一房两房三房四房海璟未来城分户型成交比例0.00%75.00%25.00%0.00%一房两房三房四房新兴骏景园分户型成交比例2.36%51.30%42.71%3.62%一房两房三房四房竞品中两房去化速度占绝对优势，三房去化速度比例较低,四房供应及成交量都较低。户型分析户型尺度分析选取周边区域与本项目档次近似、位置相近的项目新兴骏景园和新东尚，分析其户型尺度.数据来源：易居·克尔瑞时间统计口径为：2009.4-2010.4成交户型集中于：90-100平方米面积适中的两房；140平方米以上的舒适型三房；新兴骏景园二期户型新兴骏景园户型面积（平方米）成交套数（套）不同尺度户型所占比例一房44-5728100%两房紧凑62-8914131%适中90-9730266%舒适102-139143%合计457三房紧凑107-11717824%适中121-13916222%舒适140-15940254%合计742四房134-13649100%新东尚户型尺度分析成交户型集中于：90-100平方米面积适中的两房最集中，90平方米以下的两房次之；120-140平方米适中型的三房最为集中，140平方米以下行的三房次之；数据来源：易居·克尔瑞时间统计口径为：2009.4-2010.4户型新东尚户型面积（平方米）成交套数（套）不同尺度户型所占比例一房62-64117100%两房紧凑81-8917223%适中90-9849867%舒适100-1157310%合计743三房紧凑适中120-13947180%舒适140-15411820%589四房171-17933100%本案定位为城东中高档标杆型项目，考虑到目前城东没有与本项目档次接近的竞品项目，因此选取二环附近档次较高、与本项目目标相对接近的项目九锦台和万科新地城，分析其户型尺度。户型尺度分析新地城万科新地城户型面积（平方米）成交套数（套）不同尺度户型所占比例两房紧凑66-8724934%适中92