龙湖地产弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告

龙湖·弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告Birthidea龙湖项目组2009.6.25PART1近期市场环境高价位项目销售比例增加，25周均价突破5000元/㎡5月西安住宅销量突破90万平米再次刷新单月销量记录五月西安商品房销售面积同比↑102.9%“回暖”或成定论2009年1季度全市普通住宅销售面积排行前10名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司西安4897148491279762城南紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司285577138583213城北白桦林居西安经发地产有限公司182080002445544城北奇星.御园西安奇星房地产开发有限公司125270158422045城南中海国际社区中海兴业（西安）有限公司196055112418096西高新西安绿地世纪城上海绿地集团西安置业有限公司173313700393647城北新界陕西三鼎实业有限公司114778898357858西高新逸翠园-西安和记黄埔地产（西安）有限公司163374933308949城南金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司1393623072805410城东鑫龙·天然居陕西金丝路置业有限公司10770251927302•商品房成交98.88万平米同比增102.9%西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2009年5月西安商品房销售面积为98.88万平米，环比增长6.54%，同比上年增长102.9%，从普通住宅市场销售来看，交易面积突破90万平方米，环比4月增长8.43%，同比上年大幅上扬103.35%，创09年以来各月新高，其中城南、城东、城北销量名列市场销售前三名。•连续四个月量价齐升“回暖”或成定论从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。我市一季度GDP增速达到10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。前4月，我市固定资产投资实现454亿，同比增长34%，地方财政收入达60亿，同比增长17%，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力。西安房地产信息网研究中心对2009年前五个月西安普通住宅类物业销量监测数据显示：09年1月西安商品房销售面积较上年12月回落47.85%，自2月销售量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头。而从住宅市场价格表现来看，2009年前五个月价格较上年同比均保持了5%以内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但并未对楼市销售量的高走产生明显影响。5月西安住宅销量突破90万平米再次刷新单月销量记录城东区本周城东区商品房累积销售357套，较上周↓89套，普通住宅成交均价为4247元/平米，较上周↑2.94%。从城东近5周普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量前四周基本保持稳定增长态势，本周销量较上周有较大幅度上升；均价方面，普通住宅均价也延续上周继续高走，本周销售成交均价达到4247元/平米，由于区域精装大盘销售情况较好，本周价格情况较好。目前常乐东路沿线浐灞生态区成了城东居住的亮点，随着浐灞区居住氛围的不断成熟，相信越来越多的购房者将会关注城东，城东可能将成为继城南之后购房者关注的第二新片区。城东区是比较成熟居住圈，周边配套与交通比较完善，随着市场行情看好，普通住宅成交均价低于全市平均水平，城东区还是比较受购房者欢迎。城东区新兴区域城市居住新核心的魅力仍不可忽视，诸如中新浐灞半岛连续数月的销量居首，加上此次城东上榜个案数量的增加，以及城东区普通住宅销量的跃居榜首都无疑证明了城东区域在全市地产市场发展过程中所扮演的角色越来越重。但在其他物业方面如写字楼以及商服用房类物业的发展迟缓让城东区在提升区域整体水平的进程中略显过慢。PART2区域市场竞争项目一览浐河板块（一级竞争对手）浐灞板块（二级竞争对手）老城区版块（三级竞争对手）按照龙湖·弗莱明戈项目所处区域进行分解恒大绿洲沁水新城2期广厦·水岸东方恒大名都暖山康城檀香园中新·浐灞半岛盛恒·御锦城荣德·棕榈湾2期福邸铭门华鑫学府城鑫龙天然居2期鑫龙橄榄国际东方罗马花园兰蒂斯城盛世学府大道长春藤公园新东尚项目名称可预售总面积（㎡）当前可售面积（㎡）已出售总面积（㎡）可预售总套数（套）当前可售套数（套）已出售总套数（套）本月成交套数（套）浐河板块（一级竞争对手）沁水新城二期207188.5576894.97130293.582241109275257恒大绿洲三期39786.7238017.141769.58160142186水岸东方（浐河滨河花园二期B组团）51167.4751167.47022522500恒大名都184348.16132607.2251740.9495040754377檀香园45544.8343566.511978.323162902614暖山·康城(康城花园)168334.28146747.0521587.2369049919140浐灞板块（二级竞争对手）中新浐灞半岛A15区102640.069758.8192881.2583712071725中新浐灞半岛A14区406617.18250580.59156036.5917393351404361中新浐灞半岛A10区328795.06140431.78188363.282124263186175盛恒御锦城（浐河东岸住宅）67382.6559520.287862.373142437126截止09.6.23竞争项目近期销售统计浐河板块（一级竞争对手）沁水新城2期、恒大绿洲、广厦·水岸东方、恒大名都、暖山康城从项目基本信息、在售楼栋、项目优势、部分产品特点、产品户型评点等五个方面分析。浐灞板块（二级竞争对手）老城区版块（三级竞争对手）水岸东方---1200亩水岸国际居住区开发商陕西广福置业发展有限公司地址城东区浐河东岸，东三环以西，北临长乐路，南接咸宁路指标占地面积:102580平方米总建筑面积:213400平方米物业费1.2元/平米，公摊16-18%，容积率2.2，绿化率45%建筑类别小高层高层配套设施交大幼儿园入驻楼栋信息共100余栋，一期30栋、一期准现房尾房，09年5月交房，二期在售，2010年10月交房.层数：12层、18层、28层，一梯2户-6户；3期东岸，共17栋，一期推7栋，，2010年9月交房。项目动态21号楼4月25日心动价开盘6月19日，近期推出3期东岸，主推83~170平米户型，相比前二期，新增地辐热采暖、市政热水、主要为板式南北通透型诚意客户优先选房+排号增值+开盘特惠价，价格未定，预计在4500~4800之间。目前在售2期21、22、23、24号高层及小高层房源，2梯4户，均价4000元/平米，21、23、24号楼均为两室房源交通状况11路、105路、42路、240路、401路等路公交线路目前政策6月27~28日周末活动，三期排号，总房款减8000元，再打97折。二期总房款减免8000元；1.19[关于容积率]70%•小成本大配套---享受1200亩水岸东方的幼儿园、中小学、商业街、会所、滨河公园等大社区生活配套•快交通慢节奏---已开通21条城市公交线路，轻松到达地铁、三环、西高新、钟楼、北大街•拥享浐灞生态风景区---独享2.6公里水岸线、400余亩滨河公园及千亩水面。目前推售二期“大城小家美寓”小户型组团，2010年交房，多为80-90平米经济型两房，推荐面积有85.86平米左右2房2厅1卫和84.32平米左右2房2厅2卫的经济型两房，三房：舒适型，双阳台设计，严谨分区，布局合理。三期升级这作东岸新近推出，位置比一期二期要好，价格上也较前两期高，目前属于排号阶段，工程进度较快，一期7栋有2栋已接近封顶。项目优势现阶段推售房源评点近期报广表现媒体：《华商报》刊登日期：09.6.19规格：A18半版推广主题：升级3期东岸沁水新城2期---成熟·世界级滨水生活开发商陕西兄弟置业有限公司地址城东区长乐东路2号（浐河西岸）指标总占地面积：400亩总建筑面积：122700平米物业费1元/平米，公摊20%，容积率1.19，绿化率70%建筑类别小高层花园洋房别墅TOWNHOUSE配套设施社区幼儿园、黄河小学、省级重点黄河中学、商场等楼栋信息2期24栋，现推售17栋，09年5月交房，准现房；3期项目动态项目自05年推出至今，销售周期长，目前二期小高层和高层已是现房阶段，主推80多的两房和137~164平米的三房，房源，均为2梯3户（小高层）及2梯4户（高层）一层送花园，顶层送露台。3期“万湖林”6月20日公开选房，主推90平米跃层、110-116平米三房、164平米四房阔景楼王，首批推出5栋18层小高层。交通状况11、15、42、105、213、213区间、230等多条公路线目前政策均价4300-4800元/平米，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。70%依河而建的纯水景住宅区——400亩水景生态大盘，紧邻城区最大的河流浐河，满足人们崇尚自然、追求自我、返朴归真的需求，拥有占地18.4亩河心小岛，成为小区的后花园。内部景观规划——利用浐河得天独厚的自然景观，将天然河景、建筑美学和人居环境巧妙结合，水景公园，万亩水草，千万巨资引活水入园，汇聚20000㎡水域。小区绿化率高达70%，在西安极为少见。在园林规划和建筑品质上也出手不凡。内部高档设施——吉的堡幼儿园、四星级酒店、室内恒温泳池。立体交通网络——未来该区域形成一路（长乐路）、两环〔二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，将极大的方便该区域居民出行。二期推售90-230平米户型，户型从两房到四房，种类齐全。90平米左右经济两房（平层、跃层）、100-140平米舒适三房，160平米左右四房、180-220平米复式目前三期主要推售90~164平米景观房源，享有1.8米宽景阳台，100米超宽楼间距，270度落地转角飘窗，目前一批次选房已结束；现阶段推售房源评点项目优势恒大绿洲---70万平方米欧陆新古典建筑开发商恒大地产集团西安公司地址浐河畔咸宁东路北侧、滨河西路西侧指标总占地：390亩总建筑面积：70万平米容积率：3.31-3.53绿化率：45%车位：3240建筑类别高层、小高层配套设施自身配套：40000平米欧陆皇家园林；3000平米内湖；7000平米殿堂级湖畔会所15000平米运动中心；2000平米幼儿园周边配套：黄河小学等、建材医院等、爱家超市等楼栋信息共63栋4410户，精装（价值1600元/平米）面积区间：80-90平两室、120-160平三室及四室、164-310平跃层，主要为11+1、18+1、32层的小高层和高层目前在推户型区间为80~310平米项目动态6.28恒大熙郡再次开盘，目前项目销信情况一般，西安市场对恒大地产经常变换项目名称的手段已感到厌烦。5星级豪华会所已开放；运动场钢结构已完成。项目工程进度一度缓慢，目前13号楼正在封顶，1号楼马上封顶，为2010年1月10日交房赶工期。交通状况8、13、240、409、508、708、800、910、919路优惠政策一次性付款优惠2%，湖景华宅4536元/平米起，开盘额外9折优惠周边环境优越——项目位于浐河西岸，拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门户。项目周边市政绿地面积超过20万平方米，流水水面超过10万平方米，原生态自然环境优越。立体交通网络——本案距市中心钟楼的直线距离仅8公里,且有规划中的地铁线经过，交通便利快捷。内部完整配套——小区配有大型商业、运动中心，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，形成集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“西北第一水城”。面积区间：80-90平经济型两室、120-160平舒适型三室及