中粮地产项目定位前期策划及物业发展建议报告_103页

中粮地产78区项目前期策划报告©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.前言1项目定位3分期开发建议5项目分析2物业发展建议4经济测算6报告总结阐述7目录©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.前言1、本次汇报是根据1月8日我司所提交《中粮78区报告规划指标建议》报告所推导出规划指标及商住比例所做报告。2、本次汇报的主要内容有：对本项目的居住、商业、配套等项目价值进行详尽分析；结合区域市场客户情况对本项目进行准确客户定位；以意大利罗马风情作为本项目差异化打造方向；对本项目进行地块价值分析，并对地块规划做出建议；针对目标客户及区域市场对本项目进行户型定位；对本项目的风情打造、品质提升等提出物业发展建议。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目分析Part01©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.审视项目占地面积：49479.04㎡建筑容积率：4.5总建筑面积：222655.68㎡其中：住宅面积198331.68㎡商业面积22124㎡©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目周边分析周边住宅区环抱：北向丽景城、高层部分可眺山景东向、西向农民房南向农民房、流塘小学除南向外三边均有高层阻挡视线前进路与流塘路交汇处商业较集中©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目印象地段优秀/大社区/居住氛围浓厚/生活配套成熟/区域形象陈旧前进路旁/交通便利/项目昭示性良好/可达性佳总建筑面积达20多万㎡/大体量社区住宅区环抱/居住氛围浓厚/生活配套成熟区域建筑陈旧/客户心理印象较低周边商业经营状况一般/业态集中/形象较差©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值一：浓郁居住氛围丽景城泰华豪园富瑰园天骄世家金晖苑项目周边住宅区云集，除图中所示大型社区及村屋外，还有大量农民房聚集，生活氛围极其浓厚。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值二：便捷城市交通项目紧靠前进路（宝安老城区黄金干道），临近西乡大道、广深公路等交通要道，宝安大道、广深高速公路也在不远处，便捷通往广州、宝安中心区、机场、南山等地。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值三：成熟生活配套港隆城西乡人民医院恒丰海悦酒店流塘小学人人乐超市金御景酒店流塘公园西乡公园天骄小学项目周边500m内拥有一切生活所需配套，学校、医院、超市、公园、酒店、公交站点等一应俱全。宝润装饰城©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值四：两大商圈复合区项目西南面为港隆城引领的西乡商圈，东南面为以25、26区商业为首的宝安老城前进路商圈。本项目位于宝安两大商圈复合区，虽然目前周边商业档次、形象较低，但可借势共荣，商业价值前景无限。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值五：未来供应稀缺区从上表可知，未来宝城的供应量高达378万㎡，但供应区域仍旧集中在新中心区及中心西区，除掉豪宅项目外，宝安老城仅有少量旧改项目供应，本项目位于未来供应极其稀缺的区域。新中心区第五大道-207751幸福海岸-160000海逸世家-328600新岸线-200000熙龙湾-290930海滨三期-108274凯旋城-350000合计165万㎡中心西区广兴源-160000金港华府-145950盛侨项目-96000阳光海湾-208421锦明花园-88906祥瑞项目-62798槟城西岸-54300富通城-112000中信华南-83420合计101万㎡新安片区新安湖-146469宝城78区-240000长城26区-283000合计67万㎡西乡片区尖岗山－303100绿球尔-14515中粮澜山-114847万菱项目-11804合计45万㎡©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目价值六：中粮品牌价值标杆小户社区－－海滨广场三期绝版城市山居－－中粮·澜山1.比肩中海、万科的开发实力2.中粮集团连续12年世界500强3.200亿地产运作资本4.全国性地产开发战略5.与各地产巨头的合作通过宝安两大标杆项目，结合中粮地产及中粮集团自身实力，待本项目入市时，中粮地产必在市场上拥有良好的品牌美誉度和客户认可度。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目SWOT分析Strengths优势1.浓郁的居住氛围2.便捷的城市交通，成熟的生活配套3.地处两大商圈复合区4.项目大社区体量优势5.项目所处片区为深圳城市历史和宝安人居文化发源地，具有特殊的历史人文价值Weaknesses劣势1.前进路的噪音影响2.区域形象较为陈旧3.周边商业档次较低4.周边农民房及工业区影响居住环境及社区档次Opportunity机会1.城市化和旧城改造提升区域形象2.关内土地供应紧缺，宝安成为置业热点片区，销售价格大幅增长3.关口增加、大幅度的交通改善带来更多关内置业者4.中粮地产品牌价值的逐步提升5.西乡商圈及前进路商圈的进一步发展扩张Threaten威胁1.周边项目竞争2.其它区域的板块竞争3.二手房的冲击4.政策风险5.房价增长过快带来的市场风险©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.德思勤对本项目的价值判断1、市场环境较好/存在政策风险/警惕二手房竞争2、住宅市场需求旺盛/销售难度不大准确定位符合客群需求、并技术规避政策风险产品创新提升附加价值3、商业价值最大化是定位重点之一融合区域环境充分挖掘商业潜力©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.项目定位Part02©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.宝安区域客户群分析宝安中心区:关内客户：55%宝安本地客户：40%其它地域客户：10%代表楼盘：第五大道、君逸世家、圣淘沙·骏园、富通城西乡、新安:关内客户：35%宝安本地客户：55%其它地域客户：10%代表楼盘：西城丰和福永、沙井等区域:宝安本地客户：约85%其它地域客户：约15%公明、松岗区域:关内客户：2.5%宝安本地客户：85%东莞客户：3%其它地域客户：9.5%代表楼盘：雍景城除宝安中心区外，宝安其它区域客户来源均以本地为主。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.关内客户关外置业倾向分析客户首选关外置业地点10%19%19%10%42%宝安中心区布吉龙岗中心城龙华二线拓展区其他德思勤调查分析宝安从05年开始，关内土地资源的逐步减少以及房价跳跃式的攀升，大部分关内客户把置业的目光放在了关外。宝安、龙华、布吉、龙岗成了深圳人置业的热点区域。宝安中心区（新中心区及西乡中心区）凭借其良好的规划及升值潜力，成为42%关内客户的首选关外置业地点，宝安老城对关内客户吸引力不大。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.可比项目客户分析：圣淘沙·骏园圣淘沙·骏园成交客户职业分布情况30%38%15%4%13%私营业主企业管理层职员自由职业者其它圣淘沙·骏园成交客户来源区域分布情况36%34%24%2%2%2%宝城宝安其它区域特区内广东其它区域外省境外圣淘沙·骏园成交客户置业目的情况60%18%22%自住投资自住兼投资圣淘沙·骏园成交客户置业经历情况34%38%8%20%首次二次三次三次以上圣淘沙·骏园的成交客户以宝安本地私营业主、企事业单位管理层客户为主，置业目的多为投资及投资兼自住，65%以上客户是二次以上置业。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.区域类比项目客户分析5%10%60%25%选取近年来宝城老区与本项目较具有可比性的项目：天骄世家、丽景城、鸿景园据调查，上述项目的主要客户组成如下所示：宝城本地原住民关内客户边缘客户迁入外地人•东莞的生意人•边缘港台客户•客家人•潮汕人•本地私营业主•本地企事业单位管理层•看好宝安经济实力及发展前景•看好品牌开发商开发项目的升值潜力•来宝安工作的公务员、教师等•来宝安做生意的私营业主©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.本项目与可比项目对比分析项目位置入市时间区域规划升值潜力生活氛围生活配套交通状况圣淘沙·骏园中心西区2006.5宝安大中心区★★★★★巨大★★★★★较差★★较少★★地铁、临主干道★★★★★天骄世家/鸿景园/丽景城宝安老城2005年前宝城老居住区★★一般★★浓厚★★★★★成熟★★★★临主干道★★★★本项目宝安老城2008年后宝安中心居住组团★★★可观★★★浓厚★★★★★完善★★★★★临主干道★★★★从表中可看出，圣淘沙·骏园在区域规划、升值潜力、交通状况三项吸引关内客户及其他区域客户的指标上占据上风本项目的生活氛围、生活配套比天骄世家等项目更胜一筹，对宝安本地客户吸引力更大注：各项比较指标是针对入市时间的情况而言©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.本项目所拥有的独特资源西乡街道办西乡会堂宝安日报社西乡国土所西乡地税所宝安国土分局74区政府公务员住宅区本项目周边300m范围内，有包括西乡镇政府在内的多达6大政府机关事业单位，及政府规划的大型政府公务员住宅区。大量公务员将成为本项目的目标客户群之一。©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.客户定位关内及宝安其它镇客户企业中高管宝安本地居民/中小私营业主港澳等其它区域客户政府单位公务员核心客户重点客户宝安本地居民/中小私营业主企业中高管政府单位公务员关内客户宝安其它镇客户游离偶得客户东莞、港澳等其它区域客户©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.目标客户描述宝安本地居民/中小私营业主1、客户特征：习惯生活及工作在宝安，经济实力较强，文化程度一般，喜欢群居，对片区环境及社区氛围要求较高，对本片区认同感强，多为二次以上置业，购房目的多为自住，家庭人口以3人为主，对楼盘品质要求高。2、关注因素：环境品质产品价格3、主要需求户型：2房：75-85㎡3房：95-125㎡©2007ShenZhenTASKINConsultingCo.,Ltd.AllRightsReserved.目标客户描述企业中高管/政府单位公务员1、客户特征：喜欢片区的居住氛围，有经济实力并有一定隐性收入，文化程度较高，对物业周边环境要求较高，工作稳定，家庭结构稳定，强调居住的舒适性，大部分置业者对区域认可度较高，对楼盘品质要求较高，能彰显其身份，多为多次置业，购房目的以自住及投资兼自住为主。2、关