房地产成本战略转型与成本管理跨界协同第一158269332

房地产成本战略转型与成本管理跨界协同15G006-1先看一个黑马碧桂园案例。版权所有不得拷贝碧桂园惠州山河城碧桂园成本，您是否看得懂？版权所有不得拷贝成本测算：1.建筑安装成本2200元，按可售比0.85计算，均摊楼面建安成本2588元/m2；2.营销费用：按照1.5%计算，60元/m2；3.设计费用：35元/m2；4.管理费用：按照2.5%计算，100元/m2；5.税费融资成本：按照15%计算，599元/m2；6.精装修（送空调）：500元/m2；7.土地均摊楼面地价200元/m2；等于：4082元/m2。碧桂园山河城高层售价3980元碧桂园成功的三板斧版权所有不得拷贝1.用造城思路，在发达地区的行政边界上取地，土地成本低；2.全产业链运作，速度快，全成本低；3.用价格优势、产品优势、酒店配套与IBO国际学校，吸引客户，实现快速周转。碧桂园的师傅是番禺祈福新邨。版权所有不得拷贝碧桂园案例能给我们什么启示呢？再看几个热点事件。热点1：雷军去万科总部演讲，说了什么？举例：住宅小区新模式。版权所有不得拷贝雷军演讲：其实，小米是借助了海底捞的口碑模式，坚持像同仁堂一样货真价实做好产品，然后像Costco和沃尔玛一样通过流程优化、模式创新做到质优价廉，这是小米的几个核心模式，这几乎就是我们互联网的七字诀(补充：专注、极致、口碑、快)，参与感、和用户做朋友、口碑营销，这就是这三家公司参考的结果。观念需要创新不是成本问题、胜于成本问题雷军观点：第三点，向沃尔玛、Costco这样的公司学运作效率。我们是电商，是实业的，涉及到实业，我觉得还是效率致胜。当然，提高效率有两种方式，一种是柳传志先生讲的拧毛巾，我也很认同，不过我用的是另外一种，模式优化——把中间渠道、零售店全部干掉，少做事，用最聪明的人简化流程。拿地前项目盈利测算分析—打造总经理前期算账能力版权所有不得拷贝案例描述案例基本情况见下。拟参与的单位是：招商、金骏、保利、中信、中融、中海、佳兆业、明奥、万科。问题讨论：1.请您估算一下，保证15%销售净利润情况下，您愿意给出的地价？2.请您猜猜最终的竞拍价是多少？3.是否有降低土地成本的方法？4.在竞拍价格情况下，如何保证项目有盈利？讨论规则1.小组每次讨论10分钟；2.学员代表发言,每人3～5分钟；3.后发言者，不可重复前人观点；4.会议秘书注意做好全体发言记录。版权所有不得拷贝地块基本情况：A802-0305宗地位于龙华新区民治街道，与4号线白石龙地铁站接驳，紧邻深圳北站商务区，占地面积46646.77平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25.25亿，地面地价54130元/平方米，楼面地价13538元/平方米。作为深圳今年首宗出让的居住用地，加上紧邻地铁站和梅林关口、商务区等综合利好因素，A802-0305地块在推出之时便吸引了众多开发商的关注。土地成本竞拍案例（图上所示莱蒙水榭山是别墅，其它是高层）版权所有不得拷贝地块基本情况：A802-0305宗地位于龙华新区民治街道，与4号线白石龙地铁站接驳，紧邻深圳北站商务区，占地面积46646.77平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25.25亿，地面地价54130元/平方米，楼面地价13538元/平方米。作为深圳今年首宗出让的居住用地，加上紧邻地铁站和梅林关口、商务区等综合利好因素，A802-0305地块在推出之时便吸引了众多开发商的关注。土地成本竞拍案例竞拍过程记录版权所有不得拷贝2014年10月22日下午，招商、金骏、保利、中信、中融、中海、佳兆业、明奥、万科等房企到场竞争A802-0305宗地，其中保利、中信、中融共同竞拍。拍卖现场，拍价从挂牌起拍价为25.25亿迅速升至31亿，或是为了给骤热的局面降降温，房企开始按兵不动。在竞价幅度调整到2000万后，各房企才纷纷出手，拍价不断上升。不知不觉间，A802-0305的价格已经被招商地产推到38.4亿，成功超过2013年A816-0050地块38.2亿价格，成为新的地王。随后，价格纪录不断被众房企不刷新，依然是招商地产的出价，A802-0305突破40亿大关。尽管价格超过40亿，众房企丝毫没有放慢竞价的脚步，一次次刷新地王的价格，最后深圳金骏房地产公司一锤定音，以46.8亿的天价拍下A802-0305地块，楼面地价25094元/㎡。（溢价85%）热点2：我们知道怎么给马佳佳盖房子吗？版权所有不得拷贝客户需求需要挖掘客户需求决定成本德国创新家私视频。讨论：您得到了什么启示？与您控制成本有关吗？热点3：中海地产业务线大调整，他们想干什么？版权所有不得拷贝内部需要挖潜运营效率提升还有空间热点4：“彩生活”6月30日香港分拆上市，说明了什么？版权所有不得拷贝我们以往看不起的物业行业将成为香饽饽，创新是关键，创造需求是关键。剩者为王！版权所有不得拷贝当年的沃尔玛是怎样被剩下的？谁能打倒沃尔玛？是“彩生活”吗？版权所有不得拷贝以上问题，涉及一个共同的问题，就是成本。看来成本管理真要转型了！稻盛和夫这样说：企业经营无非就是个如何增加销售额和减少费用的问题，一点都不复杂。版权所有不得拷贝版权所有不得拷贝我们是否可以迅速超越碧桂园呢？百锐中国地产研究所提出的有效降低成本方法：降5%-10%的成本很难。但降30%可能更加容易，因为降30%意味着有了创新的方法。房地产行业进入低毛利时代，获得能降低30%成本的智慧、勇气和具体方法，就成为关系房企生死的大问题。版权所有不得拷贝2015年房地产行业专业管理四个热点去库存降成本保质量健组织版权所有不得拷贝1.低成本拓客，增加到访量；2.由性能比决定现场成交，增加转化率；3.规律：300（成交量）—600（事实客户）—6000（到访量）；4.主题式拓客，增加客户粘度，将参与人员发展为销售人员。去库存当下实操经验低毛利时代下成本战略转型版权所有不得拷贝本次交流目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业住宅成本战略转型房地产企业成本管理评价核心指标房地产成本管理的这些事——梳理成本控制的关键环节设计阶段成本控制方法深化与关键指标控制版权所有不得拷贝本次交流目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业住宅成本战略转型房地产企业成本管理评价核心指标房地产成本管理的这些事——梳理成本控制的关键环节设计阶段成本控制方法深化与关键指标控制质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产品质量经营进度投资控制宏观形势的解读（引用石代伦老师观点）经济和环境的果出口内需投资经济和环境的因企业的活力人的动力和努力环境的促进•虽然发生了很多大事,经济和商业的不确定性增大,但是大部分“东东”仍然是稳定的。•想在一个更加复杂多变的世界理解宏观环境,重要的不是信息的数量而是质量。•个人和企业的可持续发展和成功有待信念、价值观和行为方式的不断改变。应对当前环境的最佳策略和最重要的要素是心态和心智模式的调整、对商业和管理视角的改变、信念与价值观的与时俱进。1、进一步解放生产力；2、思想寻根。十八大的意义2015年政府工作报告指：2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。2015年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将进一步回暖。2015年两会最新动态示例：杭州市市长张鸿铭高度重视房地产市场平稳发展，3月7日介绍杭州市房地产行业稳定发展的3个政策方法：1、供地掌握节奏，控制土地出让速度；2、在已经建成或将要建成的房屋周边加强公共建设的配套；3、保障房以货币和实物相结合的保障房政策，加快推进商品房的去库存化。政府/政策杠杆资金杠杆市场/客户杠杆供应链杠杆运营杠杆房地产企业的主要价值源泉（引用石代伦老师观点）把控产业资源者终得天下版权所有不得拷贝房地产企业成本管理理念－投资控制经营定位客户需求对手条件发展战略、商业模式、经营策略、供应链设计、行业定位与细分市场、财务模式等客户定位、产品战略、服务标准、客户潜在需求等竞品模式、竞争强度、对手条件、竞品水平、等版权所有不得拷贝客户需求决定成本案例版权所有不得拷贝对手条件决定成本案例分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）首层大堂层高8.1-9.35.4-6.2净高6.0-8.44.5-5.4迎宾大厅面积45-65平35-50平候梯区15-3010-20平休息会客区35-45无迎宾大厅进深54.5候梯区开间32.1休息会客区进深4.5—信报区独立迎宾厅合用空调多联机柜机或吸顶机分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）车库大堂休息区、候梯区层高4.54.5休息区、候梯区净高3.73.7休息区面积3530候梯区面积1510休息区进深4.54.5候梯区开间2.42.1分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）标准层候梯区净宽2.52.2入户门净宽1.31.3分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）电梯层门高2.32.3梯门宽10.9控制面板两侧各一一个空调应设宜设版权所有不得拷贝对手条件深度标准项目实施之前的“3个最”与“3个同”：“3个最”最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘“3个同”同区位的楼盘同总价的楼盘同产品的楼盘版权所有不得拷贝经营定位决定成本案例——星河湾产品版权所有不得拷贝房地产成本管理理念－投资规划论成本规划论——项目成本不是控制出来的，是规划出来的——项目成本是由项目基因规划出来——进入低毛利家用地产时代，如何突破土地、客户与产品交集项目定位的传统思路版权所有不得拷贝本次交流目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业住宅成本战略转型房地产企业成本管理评价核心指标房地产行业成本管理的这些事——梳理成本控制的关键环节设计阶段成本控制方法深化与关键指标控制低毛利时代下成本战略转型版权所有不得拷贝市场环境好：售价=成本+利润。低毛利时代：利润=售价-成本。（只有创造新需求才能改变售价）低毛利时代亟需转型：客户需求挖掘（甚至创造需求，比如：房多多）、运营效率提升（包括成本）、成本控制决策思维。产品盈利能力方面决定：找准客户，挖掘客户需求，做好项目产品级配，增加售价高的产品，提升运营效率，有效控制成本，财务指标控制的作用凸显。行业进入低毛利时代的思考版权所有不得拷贝行业进入低毛利时代的思考成本控制（尤其是建筑安装成本）的压力越来越大产品选择与打造必须务实（不管是高档的还是中档的）地价升高，市场不确定性风险大，隐性成本控制难度增大，运筹帷幄，理性决策，降低企业决策成本面对逐渐理性的客户，必须坚决去掉所有无效成本成本控制决策：勿以“善小”而不为，勿以“恶小”而为之。运用互联网思维，砍掉渠道成本，提升供应链效率，向供应商纵深挖潜。发挥人才、供应商的主动性，合伙人制代替雇佣制。甚至需要改变我们深层次的观念。版权所有不得拷贝1、找到获取土地捷径，降低土地运作成本。——政府/政策杠杆。（土地、拆迁人才奇缺案例。）2、做好融资设计，控制项目开发节奏，控制财务成本。——资金杠杆3、挖掘客户潜在需求，寻找跨界协同机会，项目定位理念与建造标准。——市场/客户杠杆4、优化供方资源，帮助供方降低成本，实现互利双赢。——供应链/运营杠杆5、土地前期与专业前置协同，专业管理效能挖潜。——内部运营挖潜杠杆6、把控出现成本闪失的关键因素。——依然把控好成本核心专业关。7、把握市场走向规范的转型。——成本会低还是会高？比如：北、上、广、深等高地价城市成本转型重点客户土地产品财务竞品服务配套项目定位项目基因市场认可产品刚需低毛利时代下用家地产市场的三重三角定位思维第1重：土地—竞品—财务，铁三角关系，确定项目基因第2重：客户—土地—产品，铁三角关系，认证项目基因第3重：产品—配套—服务，铁三角关系，优化项目基因序号任务名称决策主体或因素优化方法探讨1地质勘察2建筑规划（山地场地）3户型4立面5园林6地基、结构、机电7地下室8主要部品（如：电梯、外