房地产策略研究周报C269(养老地产XXXX0508)

房地产策略研究周报目录【高通智库·战略观察】3资金紧缩引发多重预期变化3【政策分析及行业发展趋势】4中信银行削减房贷三分之一！4建行首席风险官：对房地产态度谨慎4房企资本金比例上调存在可能性4地方政府房调太极拳——限购、限价或推广5房产税全国性推广或在阶段性影响预期5国资委要求央企积极参与保障房建设5住建部今年三季度将督查保障房建设6国土部2011年新增建设用地指标增长4.7％6【宏观经济】7央行：已回收80%外汇占款投放的基础货币7央行：运用利率等价格调控手段7四大行4月新增贷款2606亿元7【区域市场动态分析】8五一假期北京楼市成交量同比降35%85月北京有超过140个楼盘打折促销84月北京别墅成交量下滑明显84月北京期房成交环比增幅近三成84月上海成交环比回升，但仍创五年最低9项目集中成交导致上海“五一”成交量增加9上海半年内255个楼盘延迟开盘、在售项目降价少9广州五一楼市——郊区热市区冷9深圳4月商品房“量跌价升”104月杭州主城区二手房成交环比升8.47%104月天津二手住宅成交环比下降10.8%10天津4月成交量环比幅30%——创年内新低114月南京二手房交易量环比下跌2成114月武汉商品住宅成交量环比下降三成11电话：[phone]邮箱：[e-mail]网址：高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年5月8日第269期房地产策略研究周报RealEstateStrategicResearchWeekly高通智库房地产策略研究周报贵阳、西宁分获国开行贷款支持12【土地市场动态】134月土地供应增、成交降、地价降13为稳定预期北京首试全年住宅土地供应具体化13北京拟组建保障房建投融资公司13北京顺义大兴两地块7.26亿成交14杭州三块地底价出让——配保障房地块成交平淡14武汉土地成交面积环比下降79%15广西多项措施加强住房用地监管15【地产金融】15一季度房地产信托710亿元——同比增12.5%15内地房企海外高息发债超620亿元16华润置地尝试新融资方式——首发美元债券16汇贤产业信托上市首日收挫逾9%17复星国际发行3亿美元优先票据17A股融资断奶——世茂欲分拆酒店赴港上市17【行业重大事件】18高端盘买房资格贵过黄金——“买房送移民”辟蹊径18【房企竞争情报】18惠誉称中国楼市若滑坡将带来地产商洗牌18德勤预计更多内房企赴港上市19万科4月销售面积金额环比双降19中粮沈阳航院大悦城动工——总投资78亿19SOHO中国32亿收购上海长宁路物业20美联物业战略调整：退出上海二手房业务20【业界观点】20郁亮：万科最关注管理问题20【养老地产】21保利寻找养老地产盈利模式21房地产策略研究周报【高通智库·战略观察】资金紧缩引发多重预期变化预期变化一：近期房企高管感受最深的是房贷紧缩，对企业资金链和置业释放的双重影响。在我们看来，商业银行管理层基于对决策层政策意图的了解，出于对政策预期的迎合，以及对未来房地产成交量、房价的负面风险预期，均导致了当前房贷的紧缩。同时，在商业银行业务层面，适度紧缩房贷，并不意味盈利的减少，贷款利率的大幅提升，反而增加了盈利。也就是说，商业银行对房地产的态度，已经发生本质变化。而如果是商业银行态度发生转变，只有宏观政策发生改变。资金流量的减少，对未来市场走势影响显然而直接，尤其是一二线领头城市。对此，我们最新的季度报告总结为《房贷不回暖，楼市难“立夏”》。而就在本周，我们又看到“中信银行削减房贷三分之一”的消息。预期变化二：最近品牌房企“储量过冬”趋势显著，显示出行业领先企业对未来资金链的预期。一季度，最突出的是境外债猛增。香港上市房企，分为“行业最活跃的实力派”和“老牌红筹国企”，均为当前国内房地产触角最灵敏者。今年房地产境外债的突出变化是：„发债期限中长期化——3-5年为主；„发行量最大化——恒大92亿，多数房企属于能发多少发多少；„高成本化——市场型：盛高置地利率高达13.5%；优质品牌房企：龙湖地产利率9.5%；大型国企信用背书的方兴地产、华润等，利息为6.75%。相对以往，均显著提高。另外，行业自筹资金率在一季度也达到了近几年的次新高——37%（在金融危机流动性枯竭的2008年，曾经最高达到39.5%）。当前虽然货币政策紧缩过程严厉，但市场流动性环境仍然宽松，在这种市况下，显示行业杠杆率显著降低。同时，不能不警示的是，货币政策即便在下半年趋向稳定，但准备金率仍有可能上调，而加息可能性显然更明显（未来宏调主要工具），房地产还将经受冲击。展望后市，当前经济增长企稳，而房地产资产价格未见回调，再次背景下，房调继续强化的可能性增强。对房调继续出台集中在：行政干预楼市、企业自有资金率上调、限购扩大、房产税全国推广等方面。如果政策成行，预期效果将明显。当前一二线领先城市，住宅供应仍在新低的背景下，政策力量与市场力量的角力过程中，企业观望占据主流。在未来，改变供应格局，保障房扮演核心角色。由此，短期内判断影响房调的变量因素，是两年保障房建设的实际推进情况。（返回目录）房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】中信银行削减房贷三分之一！5月4日，中信银行风险管理部总经理史原在季度电话会议上表示，目前房地产不仅仅是经济问题、社会问题，还是民生问题，近几年房地产发展的风险已经集聚。中信银行相对清楚地看到了今年房地产市场存在的巨大风险。中信银行特别关注地产开发商资金链的风险，相信随着调控措施的力度持续加大，房地产市场的真正风险将会显现。史原表示，中信银行今年在房地产信贷方面的方针是控制总量，提高门槛，严格封闭强化管理，今年目标增量在去年基础上压缩至少1/3。”中信银行将更加注重开发商的稳健性和资金链，对高价地王的项目更加审慎。（返回目录）建行首席风险官：对房地产态度谨慎日前，建行首席风险官黄志凌表示，房地产相关贷款的安全性对于销售情况比较敏感，成交面积直接决定着开发商有无足够的现金流偿还贷款。“银行关心的不只是价格问题，更多的是销量问题。”谈及新一轮房地产贷款压力测试，建行首席风险官黄志凌称，当前房地产行业本身就是高波动性行业，不确定性很大。很多人倾向于认为泡沫并未真正消除，调控还会继续，不排除会出台更有效、更严格的调控措施，政策出台的频率、力度都不可预测。建行对房地产行业的态度日趋谨慎，而对敏感性行业的压力测试手段也在不断提高，近年来主动加大对房地产客户的结构调整力度，所以整体承压能力在提高。建行的房地产压力测试，已经从过去自上而下的测试，转为更有效的自下而上的测试。会对不同区域、不同类型的客户的承压能力分门别类、区别对待，从而使测试结果更贴近实际也更具参考价值。（返回目录）房企资本金比例上调存在可能性在媒体的采访中，住建部内部人士表示，市况有所反复，不排除近期调整政策的可能，其中，对开发商资本金比例的调整也在考虑范围中。住建部人士表示，“房地产市场仍然复杂多变，尽管前期调控取得了一定的成效，但从4月下旬到5月初，市场情况有所反复，从目前的情况看，不排除近期会有政策调整的可能，但是从中央的角度来说，每次调控升级，都需要慎之又慎。”未来政策的调整一方面将继续加强差别化信贷政策的执行并落实保障房建设任务，更能影响开发商资金使用的资本金比例调整也“已经在考虑的范围中”。（返回目录）房地产策略研究周报地方政府房调太极拳——限购、限价或推广国务院督查组在结束督查返回北京后，已将督查结果紧急上报国务院。据称，督查结果对很多地方政府房调成效并不满意，问题仍旧主要集中在执行层面。一位接近住建部的人士透露，新措施可能包括扩大实施限购令城市的范围，以及将北京限价房等做法向其他城市推广等。年初36个城市实施限购措施，开发商大力发展非限购城市市场，新的投资冲动与泡沫风险向三、四线城市蔓延。住建部有关官员建议扩大限购城市范围，以防止投资资金涌向三、四线城市，冲淡调控效果。此外，北京此轮房地产调控的若干做法得到有关方面认可，不排除向其他城市推广的可能性。除率先承诺2011年新建普通住房房价“稳中有降”外，北京试点的限价中小型普通商品房政策，受到市场极大关注。北京今年将全面推行“限房价、竞地价”的方式。（返回目录）房产税全国性推广或在阶段性影响预期自重庆和上海房产税试点后，全国性推行房产税的可能性也相对提高，这会成为影响中国房地产市场的最大因素之一。渝版房产税落地3个月，其调控房地产市场、遏制高端住房消费的作用已有所显现。在4月底举办的2011重庆春季房交会上，多层花园洋房成交191套，建筑面积2.87万平方米；高档低密度住房成交120套，建筑面积2.5万平方米。而在2010年重庆春季房交会上，多层花园洋房成交642套，建筑面积7.67万平方米；高档低密度住房成交354套，建筑面积7.69万平方米。有分析认为，由于房市调控很难达到目前政策预期的效果，更有可能是房产税全面推行之后，限购令逐步退出。（返回目录）国资委要求央企积极参与保障房建设国务院国资委日前下发通知，要求中央企业积极参与保障性住房开发建设，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。通知指出，按照国务院的有关部署，地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体。有关央企要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。通知要求，勘察设计企业要充分发挥在人员、资质、经验等方面的优势，主动承接保障性住房的规划和设计。房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。工程建设企业要利用企业在规模、质量、成本和信誉等方面的优势，积极房地产策略研究周报承担保障性住房项目的建设任务。建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应，提供质优价廉的材料，推广使用新型节能建材。矿区企业要利用有关优惠政策，争取将本企业棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。针对国资委鼓励央企积极参与保障房建设会否导致央企暂缓推出地产业务，国资委规划发展局副局长白英表示，参与保障房建设不会减缓非地产主业央企退出地产业务的步伐。央企参与保障房建设和非地产主业央企退出房地产业务是两个不同的问题，“该退的还得继续退”，不会因为支持央企参与保障房建设就减缓退出地产业务步伐。（返回目录）住建部今年三季度将督查保障房建设住建部将在今年三季度集中开展保障性安居工程督查、巡查，重点检查项目建设进度、政策落实、工程质量等情况，督促地方加强项目管理和工程质量管理，确保各项任务的完成。住建部将会同监察部等有关部门，研究制定住房保障工作督查约谈和问责办法。根据住房保障工作约谈问责有关规定，对相关负责人进行约谈、问责。（返回目录）国土部2011年新增建设用地指标增长4.7％国土部印发了《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》。今年国土部计划新增建设用地44.67万公顷，与去年的42.67万公顷相比，增长4.7%。这也是国土资源部连续两年扩大新增建设用地指标。其中，农用地转建设用地规模为34万公顷，同比增长4.1%，占全部新增建设用地的比例为76.1%；耕地转建设用地规模为23.33万公