房地产策略研究周报C299(XXXX1211)

房地产策略研究周报目录【高通智库·战略观察】3政策基调下房企发展定位3【政策分析及行业发展趋势】4中央政治局：坚持房调不动摇促房价合理回归4胡锦涛：稳增长、调结构、保民生、促稳定4社科院：2012年宏调首务稳增长5国务院参事：保增长还要靠房地产5贾康：房产税进一步推开大方向已明确5房地产投资及新开工连续四个月放缓6住建部通过面积奖励等推进保障房住宅产业化6保障房样板“楼脆脆”是否是个案？6中金预计明年新增贷款达9万亿——10万亿7普华永道：一线市场房地产市场仍吸引外资进入7秦虹：楼盘降价20%就会“日光”7国土部新规完善招拍挂规范性7【宏观经济】811月PPI放缓、“稳增长”成明年宏调首务8新华社警示:“订单荒用工荒反常叠加”8国家统计局：明年温和通货膨胀局面将延续8星展银行：人民币应在自由兑换背景下小幅升值8【区域市场动态分析】9北京11月月存万套、楼市库存突破13万套9北京前11月商品房销售面积创近十年最低9北京“被豪宅”业主赴市政府维权9环首都楼市房价回落——固安房价跌近千元911月上海二手房成交创年内新低1011月上海出现开发商捂盘现象10珠三角楼市出现实质性下跌10广州：相关城市限购不能进行“方向性”调整10广州海珠区一楼盘3个月降价近万元11深圳一手住宅成交量创年内新低11深圳农村集资房、城中村自建房或划为保障房11杭州新近出让宅地取消“10%保障房配建”要求11浙江出台新规引导民进资本回归实体经济12天津出台三种方式确保公租房供地12天津12月281个楼盘打折优惠12上周重庆楼市开盘去化率回落至21%12南京前11月推地近七成底价成交13电话：[phone]邮箱：[e-mail]网址：高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年12月11日第299期房地产策略研究周报RealEstateStrategicResearchWeekly高通智库房地产策略研究周报武汉片区楼盘竞争加剧——房价回落13长沙土地出让净收益20%用作地方债务偿债准备金13海南旅游地产出现闲置率过高现象14海口赴香港推介21个项目14昆明市将继续执行住房限购令、成交量明显下降14东莞经适房及廉租房将全部逐步转为公租房14【土地市场动态】15中国地方高校“卖地化债”受限于房调15社科院蓝皮书指出超过一半农民希望国家征地15北京明年政策性住房供地量占宅地50%以上15北京12月28宗土地入市——市场并不看好15北京11月土地成交面积环比涨近四成16环京土地将禁止大规模低密度开发16武汉90宗地块年底入市——住宅用地占比不高16苏州46宗土地集中出让——30宗底价成交17“地方政府统筹安排”济南国企接连拿地17昆明五个区完成全市土地收储计划七成多17【地产金融】18发改委发布新规规范PE募资18星耀五洲资金“连环局”背后隐危情18阳光城全年利润仅够信托利息18嘉凯城涉足房地产私募基金、资金压力受关注19信达资产购9亿债权成福星置业新债权人19万通控股一年之内六次质押股票19珠光控股股权质押式借款年息21%20中粮地产向集团申请续借15.5亿借款20江苏宜兴万达广场签署10亿元人民币贷款协议20年底国有房企频现低息大单融资21【房企竞争情报】21万科11月份销售额环比减少20%21招商地产认为随行就市降价意义不大21绿地上海项目”溢价回购策略”值得借鉴22凯德置地8.52亿元转让上海闸北地块22【复合地产】22凤凰传媒9.77亿打造文化Mall22北京石景山计划投100亿元支持文化创意产业23北京未来三年每个区县将建一个旅游MALL23北京绿色建筑标准将出台23江苏泰兴百亿元打造“银杏之乡”旅游项目24中粮集团三亚亚龙湾再投资3个高端旅游项目24仁恒置地转向发展旅游地产24奥园未来几年集团项目的40%将为商业地产24【业界观点】25施永青：银纸不值钱25房地产策略研究周报【高通智库·战略观察】政策基调下房企发展定位“中央政治局会议”对宏调定调——“稳增长、调结构、保民生、促稳定”。在国际环境不稳下，宏调定位“稳增长”将成为首务。整体宏调“稳”与“调”是主基调，同时“促稳定”的提法，更多体现了“危机意识、忧患意识”。房调方面，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的政策基调,为2012年的房地产开局定调。同时，会议强调，“根据形势的变化及时作出预调、微调”。应该说，“稳健的货币政策”提法本身就比较中性，目前业界预期在实际执行中可能会偏向适度宽松。在房调方面，我们预计，初期政策口风很可能在名义偏冷，但实际将回稳。同时，如果调控坚持到2012年3月份，将有利于消弱价格泡沫。从咬文嚼字的角度去模拟房调趋势，“促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，可能会产生两种可能性的政策操作。政策模拟情景1：房调政策在2012年一季度继续延续严厉调控，在市场发生实质调整后，二季度回归温和，市场投资情绪的恢复在二季度末出现。政策模拟情景2：房调政策在2012年开始即回归温和，但在全年持续调控。从可实现性看，预计前者出现的可能性更大。从保民生角度，预计2012年保障房在规划政策、金融政策上的支持力度将继续强化，但实际操作中保障房规划“跃进“的风险在积累。从政策可持续性角度，08金融危机之后，货币超发无疑给房地产施了一计“化肥”！现在的限购、信贷控制，无疑是一计“泻药”。但如果泻药吃多了，吃过了，是否还需要再吃“补药”呢？从这个角度讲，房调控制节奏，应该是合理的选择。在当前房地产需求和供应双调节下，供应面临持续收缩风险。从市场健康发展的角度——“不折腾”或许仍是昀好的定位。对房调预判角度，我们认为“2012年3-6月房调回稳”的可实现性正在增加。基于上述判断，在房企操作中将如何定位？对此，我们认为，任何判断均不能覆盖所有变量因素，由此预判更对体现在企业“强应对”能力上。同时，结合预判从房企提升内在运营能力上入手，可以使企业在“防危抓机”上进退自如。当前操作建议：1、当前土地市场低点、供应量巨大，拿地前期准备可启动。2、以复合产品拉动发展策略创新——高端住宅产品在本次政策回稳后，仍将被长期打压，旅游、商业等复合产品成必然选择。3、房企战略出现很强的”求新求变”必要，环境变化下长期战略调整在资源支撑、运营能力上的支撑需要强化。（返回目录）房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】中央政治局：坚持房调不动摇促房价合理回归中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。胡锦涛总书记主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议强调，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系。会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级。要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入。（返回目录）胡锦涛：稳增长、调结构、保民生、促稳定中共中央12月5日在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和明年经济工作听取意见和建议。胡锦涛总书记指出，明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，做好经济工作具有十分重要的意义，关键是要把稳增长、调结构、保民生、促稳定更好结合起来。胡锦涛强调，在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒认识到，当前世界经济风险明显增多，我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续问题仍很突出。我们必须保持清醒头脑，既努力抓住机遇、珍惜机遇、用好机遇，又增强危机意识、忧患意识，更加注重统筹国内国际两个大局，更加主动地加快转变经济发展方式，不断开拓科学发展、社会和谐新局面。一是要继续加强和改善宏观调控，根据经济运行中的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导、有扶有控，统筹处理好增长、结构、物价关系。二是要继续抓好“三农”工作，毫不放松抓好粮食生产，加大强农惠农富农政策力度，丰富农产品供应，抓好农田水利基础设施建设。三是要继续加快经济结构调整，着力扩大内需特别是消费需求，保持投资合理增长，推进产业结构优化升级，坚定不移推动实现节能减排目标。四是要继续深化改革开放，深入研究和确定改革顶层设计和总体规划，适时推进改革，保持出口稳定增长，扩大进口规模，促进国际贸易基房地产策略研究周报本平衡。五是要继续做好保障和改善民生工作，加大民生领域投入，加快推进以改善民生为重点的社会建设，切实办好涉及民生的大事要事，通过办实事、办好事、办难事，让人民群众更好享受发展成果。（返回目录）社科院：2012年宏调首务稳增长社科院发布的经济蓝皮书显示，2012年宏观调控应以稳为主，坚持积极的财政政策和稳定的货币政策。预计2011年GDP增长将达到9.2%左右，增速比上年回落1.2个百分点。2012年GDP增长预计下降到8.9%。中国社会科学院经济学部主任陈佳贵表示，2012年首先是稳增长，第二个是继续抑制通胀；同时还要调经济结构、转变发展方式、保民生等。从财政政策看，正处在结构调整时期，民生问题继续尖锐，债务余额占GDP的比重在可控制范围内，实行积极财政政策既有需要，又有挑战。陈佳贵认为，“稳健的货币政策”提法本身就比较中性，关键在于实际操作时的走向。同时，要切实推进利率市场化的改革，有效利用利率、汇率杠杆对经济进行调节。（返回目录）国务院参事：保增长还要靠房地产国务院参事陈全生表示：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。陈全生表示，中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急。同时，在保持物价水平总体稳定的表述上，现在已经去掉了2011年初的“首要任务”的说法。陈全生认为，在拉动经济增长的三驾马车中，消费非短期内可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投资仍可期待。今年前三季度的固定资产投资的增幅只有17%左右，其中主要依靠的是房地产和制造业，制造业占比34.6%，房地产占比25.4%。陈全生表示，交通投资有巨大缺口，制造业受外需影响，房地产为我所控，且房地产既能拉动投资也能拉动消费。保增长还要靠房地产。（返回目录）贾康：房产税进一步推开大方向已明确财政部财政科学研究所所长贾康表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。贾康称，一方面，房产税对于房地产业的发展，提供了一个使之更健康、少泡沫、长期可持续发展的配套制度。另一方面，房价并不会应声而落。中国现在城镇化率才40%左右，以后要达到70%至80%才能相对稳定，在此过程中，城市中心区域的不动产价格将呈现上扬曲线。事实上，没有力量能改变这个上扬曲线，但房产税会使这个曲线的斜率降低。未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。（返回目录）房地产策略研究周报个月房地产投资及新开工增速均出现连续第四个月放缓，而销售持续低迷。在开发商资金紧张，库存处於高位，销售短期难以好转的影响下，明年有可