房地产企业纳税战略决策XXXX0418

房地产企业战略决策与风险管理房地产财税问题解决专家房地产企业四种死法住建部政策研究中心主任陈淮日前在2010博鳌房地产论坛上表示：“迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。”房地产行业背景分析房地产企业运营与财税管理房地产企业投资战略与风险分析房地产企业资金战略与风险分析房地产企业运营战略与风险分析房地产企业土地获取与风险分析房地产行业特殊地位一、国民经济支柱行业1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为GDP贡献超过2个百分点；2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电器）2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。4、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。房地产行业特殊地位二、不规范的行业1、作为一个较新的，正在蓬勃发展的行业，规范度较低；2、行业布局尚未完全形成；3、行业发展稳定性较差；4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不规范。房地产行业特殊地位三、监管力度日益加强的行业房地产企业行业监管金融监管税收监管房地产行业特殊地位四、独特运营模式的行业1、经营体系的独特性；房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。3、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产行业背景分析房地产企业运营与财税管理房地产企业投资战略与风险分析房地产企业资金战略与风险分析房地产企业运营战略与风险分析房地产企业土地获取与风险分析房地产企业运营与财税管理房地产运营活动循环现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存房地产运营与财税管理房地产企业管理核心钱从哪来钱怎么花钱怎么分融资内部积累预算核算纳税分红回馈社会企业管理房地产运营与财税管理房地产企业决策目标——是利润吗？问题一：利润高的企业一定比利润低的企业好吗？问题二：销售利润率高的企业一定比销售利润率低的企业好吗？那么，判断的依据到底是什么？房地产运营与财税管理企业管理的最高追求——企业价值最大化1、什么是企业价值最大化？价值的多重理解（公平市价、投资价值、账面价值、清算价值等）收购企业的估值——将未来与现在完美结合的价值最大化。——将风险与收益均衡协调的价值最大化。——将利益相关者利益综合平衡的价值最大化。2、企业价值最大化的数字化表现——股东投资回报率股东投资回报率=税后净利润/股东投入总额房地产运营与财税管理股东投资回报率总资产收益率财务杠杆销售净利率总资产周转率成本费用比率税负比率应收账款周转率存货周转率资金积压期间应付账款周转率固定资产周转率营业收入增长率速动比率利息保障倍数房地产运营与财税管理企业管理的最高追求——企业价值最大化管理者决策的关键指标：——自有资金——借入资金——收入——成本费用与税金——项目开发时间与进度房地产运营与财税管理进度与周转风险房地产企业土地取得风险资金流与债务风险成本与税收风险房地产企业能否生存的一大关键：是否能拿到适合开发的土地房地产企业需解决的三大风险：——资金问题：会不会出现断流——进度问题：能不能尽快完工——利润问题：能不能保证赚钱房地产行业背景分析房地产企业运营与财税管理房地产企业投资战略与风险分析房地产企业资金战略与风险分析房地产企业运营战略与风险分析房地产企业土地获取与风险分析房地产企业土地获取与风险分析三、房地产企业取得土地方式及风险应对不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地土地投资入股收购土地持有方开展项目合作城中村改造买卖楼花代建（一）、购买土地模式三、房地产企业取得土地方式及风险应对房地产企业土地获取与风险分析（一）、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税房地产企业土地获取与风险分析风险一：土地增值税加计扣除风险——生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知国税发（2007）132号（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。——转让在建工程的土地增值税问题？如果在建工程是本企业投资，允许土地成本和开发成本之和的20%加计扣除；如果仅从别的企业得到的在建工程，未作投入又再次转让，不得加计扣除。房地产企业土地获取与风险分析风险二：营业税差额征收风险财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。——上一环节未征税，是否可以差额征收？国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复国税函[2005]83号三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。问：投资入企业的土地，再次转让，如何缴纳营业税？房地产企业拿来土地开发后销售，是否可差额征收营业税？房地产公司买来项目在建工程，完工后销售商品房，是否可以差额征收？房地产企业土地获取与风险分析风险三：拆迁补偿风险案例房地产开发企业甲拟购买乙企业一块土地，土地上有4000平方米办公楼一栋。请问：应该签署土地转让协议还是不动产转让协议？有没有区别?提示：存在拆迁补偿支出、安置支出时，一定要提前考虑好该部分支出如何进入成本，如何签订协议，如何取得合法票据。三、房地产企业取得土地方式及风险应对（二）、土地投资入股模式房地产企业土地获取与风险分析（二）、土地投资入股模式1、投入新公司还是老公司？房地产开发企业资质管理规定中华人民共和国建设部令第77号第十八条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。投入新公司投入老公司优点项目核算简单；不涉及其他项目；如有纠纷处理简单。无资质限制；准备周期短；缺点新公司资质限制；准备周期长；项目核算复杂；利益计算牵涉其他项目；如有纠纷，处理困难。房地产企业土地获取与风险分析（二）、土地投资入股模式2、营业税风险（1）土地投资入股，营业税免征。财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税［2002］191号一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。（2）如取得固定收益，是否征收营业税？国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复国税函发（1997）490号根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。房地产企业土地获取与风险分析（二）、土地投资入股模式2、营业税风险国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知国税函发[1995]156号第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1．房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。2．房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。3．如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自