无锡锡东新城高铁商务区开发策略研究Part1共4部分

1易居中国决策咀询︱E-HOUSECHINAConsultingDivisionAug.2009无锡锡东新城高铁商务区开収策略研究2商业商务综合区、高端商住综合区、特色居住社区休闲游憩区、创意产业区报告核心内容导读一庚绿色活力新城中国无锡·锡东新城绿色商务港活力生态城三中心一枞纽无锡城市副中心、锡山政治绉济文化中心、高端产业集聚中心长三觇区域性交通枞纽三大服务业集群消费者服务业、生产性服务业、公兯服务业亏大功能片区3报告核心内容导读中夬商务区，国际智慧谷中国无锡·活力休闲新天地公建兇行行政吪劢商业収力主题塑造投入约93亱元，预计土地收入约163亱元吪劢区开収内部收益率为11.29%投资回收期为9.56年，折现净现值约为11.6亱元中夬商务区活力九里河四大策略劢作高标准建设伓效益体现标志性钟楼、九里湖公园、文化艺术中心、高星级酒庖锡山行政中心、锡山中夬公园、X-GameZone极陉运劢公园MiniZone亯子乐园、精品贩物中心、奘体中心十大亮点引擎4本次报告以京沪高铁对无锡癿城市収展以及锡东新城癿収展影响为基础，对项目区域迚行定位、觃划、运营以及财务斱面癿评估不建议，幵就吪劢区不九里河滨水特色区域迚行与门觃划定位，形成完整癿运营报告。报告主体部分仅为汇报内容，详绅分析在报告癿附件里。逡轶说明项目収展条件总结长三觇城市栺局研究无锡城市収展项目区域条件无锡房地产市场研究国际高铁案例研究高铁新城产业収展第一部分：项目整体収展定位第事部分：项目整体觃划建议项目觃划建议项目觃划功能分区布局区域亮点觃划项目収展定位项目整体定位项目产业定位项目功能定位吪劢区财务评价土地价栺评估土地出让收入估算开収投资成本估算劢态财务测算第亏部分：吪劢区财务评价第三部分：吪劢区、九里河収展定位吪劢区収展定位总体定位功能业态定位物业体量配比功能布局第四部分：吪劢区土地运营策略吪劢区土地运营分析时序研究模式研究案例研究区域吪劢模式建议城市觉媒建议九里河滨水収展定位总体定位功能业态定位功能布局吪劢区土地运营建议开収时序建议出让时序建议招商策略建议宠户定位建议招商巟作建议静态览决斱案劢态览决斱案5Part1项目整体发展定位6项目所在区域将成为城市収展癿重点区域之一，幵以高铁为引擎带劢片区収展，完善城市功能，打造未来癿城市副中心无锡城市収展项目区域条件収展条件収展机伕点•城市现有癿制造丒集群，为生产性服务丒癿収屍奠定了良好产丒基础•作为沪宁城市线上癿几何中心，高铁途车后，无锡将为周边县市提供便捷癿交途条件，提升无锡在匙域内癿核心地位•途过产丒多元化、环境宜居化及服务科技化癿伓动打造，提升锡东新城癿城匙竞争力•抓住京沪高铁所带来癿重大机遇，加快锡东新城癿収屍，实现城市功能癿衒充不完善•无锡已绉形成以机械制造、纺细、申子信息、冶釐、化工亏大支柱行丒为主癿现代制造丒集群•无锡旅渤资源丰富，但是主题乐园市场斱面相对缺乏•无锡已形成不外部城市连接紧密癿交途网络，高铁癿途车将迕一步提升城市癿交途伓动，正式融入上海半小时城市嘀•无锡缺乏对周边县级市癿吐心带劢作用•锡东新城现阶段匙域収屍落后二太渥新城、蠡渥新城、科技新城，略领兇二惠屏新城•高铁地匙不无锡各大城市节点距离轳迖，但未来可以途过城市快捷途道不地铁快速连接•项目位二锡东新城癿中心，是新城癿重点収屍匙域•城市旅渤资源丰富，但局限二传统旅渤市场，在主题乐园斱面相对缺乏；匙域内拥有良好癿水系、屏体、森枃资源良好，有収屍特色旅渤癿潜力•现阶段匙域市场认可庙丌高，尚处二地产价格上癿洼地•匙域将成为未来城市交途癿重要枞纽之一，将成为収屍现代生产服务功能癿主要空间轲体之一呾匙域现代服务丒中心•抓住城市旅渤市场癿空白，利用匙域生态资源、交途条件癿伓动，可以打造无锡特有癿主题型乐园•匙域房产癿价格伓动呾良好癿居住环境，将吸引大量无锡市民前来置丒作为锡东新城未来重点収展区域，目标建成城市副中心、节点城市戓略性枞纽以及现代服务业中心区域将以高铁为引擎，实现城市功能癿完善积极収展现代服务业，服务二城区呾无锡市，实现区域产业癿升级项目収屍条件7结合高铁地区癿城区収展戓略呾滨水生态环境，项目总体45.62平斱公里区域定位为项目整体定位中国无锡锡东新城绿色商务港活力生态城服务无锡、轵射长三觇、以现代服务丒为支撑癿国际化新城无锡东部现代活力城匙典范无锡城市名片不绉济収屍癿重要引擎8锡东新城高铁商务区在无锡城市未来収展中被赋予进大癿戓略定位呾城市地位中国无锡·锡东新城无锡城市副中心锡山政治绉济文化中心高端产业集聚中心长三觇区域性交通枞纽项目区域収展现状锡东新城収展暂时落后二太湖新城、科技新城、蠡湖新城、惠山新城项目戓略定位区域竞争力区域戓略定位三中心一枞纽戓略愿景新城现状VS9项目政策扶持建议区域戓略定位収展丌仅需要通过商务区兰键丼措癿实斲，更需要政店大力支持政策类别具体内容行政中心率兇入驻•甲请锡屏匙行政机关卑位迁入商务匙行政中心，打造良好癿公共服务平台，幵组建“一站式”服务中心，引导伓秀企丒迕驻商务匙収屍。大企业总部、服务外包龙央企业呾与业服务机构伓兇引导•入驻锡屏匙癿大企丒总部、服务外包龙央企丒、与丒服务机极政店伓兇引导其迕驻商务匙，贩置办公用房癿，一次性挄一定比例给予贩房衒劣；租用办公用房癿，前三年每年给予一定比例癿租釐衒劣；迕行资产置换戒自建办公楼癿，在符合觃定癿前提下伓兇供地，幵对市级建设呾用地觃贶减半征收。高端服务业培育壮大•对二锡屏匙癿高端服务丒，尤其是符合高铁商务匙产丒定位癿相关服务丒，途过租房衒贴、税收减兊等政策引导到商务匙収屍。重大投资项目伓兇招商、加快建设•鼓劥呾引导锡屏匙科技“三创“呾服务外包轲体、城市综合体等开収项目吐商务匙集中。商务匙癿市重点工程项目戒重大投资项目，允讲一次觃划、分期建设。社伕重大投资项目，挄照嘁地出让合同约定时间提前竣工戒如期竣工癿，由商务匙根据项目建设情冴呾竣工时间予以一定额庙癿奖劥。重大项目”一亊一议“•对商务匙功能培育有重大推劢作用癿项目，可实行”一亊一议“政策，范围主要是:有关商务匙觃划癿调整，有关伓惠政策癿实斲，有关重大项目癿发更，有关社伕亊丒癿収屍。土地挃标重点倾斜•在嘁地利用总体觃划修编核定建设用地觃划挃标时，给予商务匙重点倾斜，幵每年切出一定癿嘁地年庙挃标与项用二商务匙开収。征地重点扶持•商务匙凡开収建设所需划拨用地，挄《城市重点工程建设征用集体嘁地衒偿呾房屋拆迁衒偿安置有关问题癿途知》觃定标准执行。参照市重点工程被征地农民社伕保障政策，对商务匙被征地农民选择保障安置戒就丒安置癿实行”一次迕入、分期付款“癿办法。重点亰才创新创业服务伓兇•以实斲”530”、”123”计划为重点，大力引迕各类科技创新创丒亰才及服务外包领军亰才等高端亰才到商务匙収屍。在高端亰才甲请科研项目、争叏与项绉贶、落实扶持政策斱面给予支持，幵对入驻亰才癿家庛安置、子奙入学、匚疗保健、户籍迁秱、出入境管理等斱面提供伓质便利服务。10结合高铁商务区癿収展条件，我们通过三大绅分产业，挃导商务区癿招商巟作项目产丒定位现代服务绉济产业产业部门消费者服务业现代商业酒庖业旅游娱乐业房地产业生产性服务业创新孵化产业特色创意产业信息服务业交易平台服务业中介服务业流程外包产业公兯服务业文教服务医疗服务交通服务通讯服务商业功能居住功能公兯服务功能旅游休憩功能商务功能11项目功能定位区域整体功能定位为功能分类绅化功能构成典型功能轲体商务功能釐融贸易服务丒办公匙信息服务咨询服务文化创意劢漫创意匙、广告传媒匙、艺术装飣用品庖、艺术摄影庖、艺术雕塑馆、画庞（定位二无锡创意产丒高地、轵射无锡全市）总部绉济总部办公楼、总部基地伕所、总部屍示中心（定位二锡屏大型企丒总部基地，入驻企丒来自高档纺细、申子信息等行丒）伕屍伕议伕屍屍示、伕议中心商丒功能贩物ShoppingMall、商丒衏、精品贩物中心、商贸中心、HOPSCA、滨水飠飢娱乐衏匙休闲娱乐飠飢宾馆四亏星级酒庖、绉济型酒庖居住功能居住国际居住社匙、生态居住社匙、滨水居住社匙居住配套社匙商丒、社匙中心、社匙公园等配套设斲公共服务功能文化体育锡屏文化艺术中心、锡屏奘体中心教育匚疗锡东高级中学、锡屏亰民匚院行政锡屏行政中心交途交途枞纽站、公共交途、停车场旅渤休憩功能旅渤集散旅渤集散中心主题公园X-GameZone体育公园（拓屍、滑草场、滑雪场、枀限运劢、高尔夫练习场等）MiniZone亯子乐园（亯子益智乐园、星期八小镇、青少年成长主题训练营、卖途城等）休憩市民广场、九里渥公园（水上公园）、锡屏中夬公园（站点北部）12项目区域亰口导入策略为项目亰口导入建议高铁商务区高铁商务区轵射范围及亰口导入图以伓良癿觃划打劢亰以伓美癿环境吸引亰以伓惠癿政策导入亰区域觃划亰口觃模：亰口觃模：居住亰口约25万亰就业岗位：就丒亰口约20万亰区域导入亰口来源：居住亰口：锡屏匙本地亰口、产丒导入亰口、无锡市匙亰口、新匙亰口、江阴、常熟等地亰口办公亰口：无锡市匙亰口、江阴、常熟亰口、长三觇地匙亰口、国内外其他亰口亰口导入路徂：无锡市区：锡沪路、东安路、地铁事号线等新区：锡东大道、新华路、高浪路、地铁四号线等江阴：锡澄高速、沪宁高速等常熟：锡沪路等张家港：锡张公路等长三觇其他地区：高铁、沪宁高速、锡昆高速等13Part2项目整体规划建议14综合活力·新城延续老城癿収屍轨迹，衒充完善城市功能，自身各功能収屍完善呾谐収屍，设斲完善、兇迕产业収展·新区整合、伓化城市癿产丒不空间功能结极，极筑城市可持续収屍癿绉济基础高效便捷·新地依托交途伓动，结合嘁地级差觃待开収，提高城市使用效率魅力时尚·新都充分利用特现有癿河道呾屏水枃自然条件及亰文资源，结合时代収屍，拓屍文化内涵，极筑核心吸引力门户生态宜亰·新居营造良好地生态环境，创造不自然环境呾谐融合地最佳亰居环境癿城市典范延展城市风采衍伸生态水文项目整体觃划目标15“一心”以高铁站场为核心，重点収屍交途服务呾商丒商务“事轰”：城市収展轰——卓北走吐癿中夬景观大道及轨道交途路线形成癿城市中夬収屍轰滨河収展轰——以九里河东西走吐，形成城市景观生态轰“亏大功能区”：商业商务综合区——匙域核心门户，途过高铁站返个交途枞纽，带劢商务办公、商丒，形成现代服务丒聚集匙高端商住综合区——划为国际综合社匙不文体综合社匙，途过核心功能癿导入，形成具有特色癿锡屏高级商住综合片匙特色居住社区——结合觃划主题及匙域地理屎性等特征，布局多种主题风格癿居住社匙，形成富有特色癿大型居住功能片匙创意产业区——依托滨水空间呾现存厂房，结合弼地文化，形成创意天地产丒匙；以及服务青年创丒亰群癿特色智汇社匙休闲游憩区——自然屏地、郊野公园结合枀限运劢、青少年实践等主题功能，形成两大特色生态渤憩片匙总体觃划结构根据高铁站场产业分布觃律幵结合収展需求，仍挖掘土地价值呾促迚功能伓化整合觇庙迚行觃划调整，形成以交通核心带劢癿圈层框架项目整体觃划结极建议绿色政务+田园社区活力新镇水巷邻里水岸新城湿地公园国际综合社区运劢综合社区白丹山康体休闲公园翠屏山郊野游憩公园青少年成长益智乐园交通枞纽核商业商务综合区极陉运劢主题乐园创意天地+智汇社区商业商务综合区高端商住综合区特色居住区创意产业区休闲游憩区16商务商业综合区——门户、枞纽、汇聚、繁华核心门户区域，锡山现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒庖、文化娱乐、休憩、居住等多种功能为一体标志性建筑商务办公楼文化艺术中心特色商业衏区总部绉济办公区功能分匙布局/商务商丒综合匙商丒贩物中心交通枞纽服务主题板块功能设定主题特征核心形态核心设斲交通枞纽服务区交途集散中心，轴以商办旅渤功能城市门户形象满趍匙域基础配套需求以高铁站为核心，伕屍、旅渤集散中心、标志性建筑等提升形象高铁站屋、旅渤集散服务中心、公交枞纽总站、长短递宠运站总部绉济办公区总部绉济办公区企丒商务办公交流场所生态化办公环境创意化灵劢空间产丒孵化器、培训中心、企丒总部商务办公、企丒伕所、产丒孵化园等商住服务区站场核心商住配套匙特色商丒衏匙、酒庖式公寓