昆明XX广场项目战略定位报告(DOC14)(1)

1昆明XX广场项目战略定位报告前言昆明XX地商投资有限公司：我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，2第一部分这里最适合做什么？一、云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国＿旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色二、昆明商圈分布扫瞄：青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。。。。。。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；三、火车站片区商业扫瞄3四、火车站片区定位政府对火车站片区总体规划：火车站片区＿商务商贸集散地五、结论：火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心第二部分我们可以做什么一、专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析地段：交通：物流：4人口：昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划1、项目功能定位昆明福地1－1：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；1－2：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；1－3：民生贡献：满足区域内固定居民、及‘交通枢纽’所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；1－4：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老‘车站商业’的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；51－5：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的‘财富港口’；2、项目形象定位整体：百年云南商业精华所在1期：首席云南特色产品国际交易MALL(即专业批发零售市场。含A区：1期1～4层；B区：2期1～4层)2期：酒店式精英商务公寓（公寓5～6层；仓储配套7～10层）口号：这里是―――云南的世界，世界的昆明名称：云南10063、经营业态定位1期（A区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；－1层：综合超市2期（B区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；5～6层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；7～10：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；74、价格水平定位1）租金类（按建筑面积下的均价）1－1）1期1层：120元／㎡／月2层：80元／㎡／月3层：50元／㎡／月4层：40元／㎡／月5层：30元／㎡／月－1层：90元／㎡／月1－）2期1层：100元／㎡／月2层：70元／㎡／月3层：40元／㎡／月4层：30元／㎡／月5层：30元／㎡／月－1层：车库82）售价类（按建筑面积下的均价）3－1）1期1层：12000元／㎡2层：8000元／㎡3层：5000元／㎡4层：4000元／㎡5层：3000元／㎡－1层：9000元／㎡／月3－2）2期1层：10000元／㎡2层：7000元／㎡／月3层：4000元／㎡／月4层：3000元／㎡／月5层：3000元／㎡／月－1层：车库（待议）95、铺面分割形态5－1）1期1层～4层：可自营独立铺面＋柜台－1层：非自营产权包租小面积分割销售5层：分割成2块大面积铺面销售5－2）2期1层～4层：可自营独立铺面＋柜台5层～6层：30平米／间以内小户型酒店式公寓106、总价控制建议1）铺面主力铺面总价控制在15万元以内2）公寓控制在总价10万元～12万元左右7、经营管理定位1）1、2期1～4楼所有独立铺面统一管理，分散经营2）1期－1楼超市统一经营管理收银113）2期5～6楼公寓统一管理、统一经营8、销售（投资）模式1）投资模式概念称谓黄金收租法2）销售模式概念称谓2－1）可控风险总价设计；阐释：即：·将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下‘阶段销售策略’的核心方式进行销售；·风险总价计算的设计方式：12经营权销售年限：一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）一头一尾10年：作为‘优惠（含无偿）赠送’给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的‘优惠（含无偿）赠送’措施，可以将此部分纳入‘开发商额外收入’部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见‘阶段销售策略’）；作用：不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱2－2）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计；阐释：具体见‘阶段销售策略’作用：在设计这种‘公开公平公正’的政策下，以‘前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）’进行销售推广，可以做到：A、一方面可以做到‘加快销售速度’；B、二方面可以做到‘在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面’；C、三方面可以做到像在比较常规运用的‘低开高走’的价格策略下的‘涨价空间递减优惠措施13达到’的便利，同时又可以同样具备‘价格过高’下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比‘低开高走’的常规策略，该策略又更具有‘诱惑力和新颖性’，而不需要用‘赤裸裸的低价’手段。3）楼层投资模式控制1期：1层～4层：包租3年，年回报10％，一次性返租3年30％（首期款内扣除）；－1层：包租10年，年回报8％，一次性返还3年24％（首期款内扣除）5层：常规销售4）阶段销售推广策略以下以1期1～4层为例：4－1）认筹阶段（开盘前）：·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；14·0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；·获得40年经营权；·限量发售100张钻石vip卡；4－2）开盘阶段：·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；·0投入加赠5年收益权，前5年0成本收益；·获得35年经营权·限量发售100张铂金vip卡；4－1）促销阶段（开盘后）：·包租5年，年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；·获得30年经营权·限量发售100张贵宾vip卡；4－2）稍微阶段（略）