易居_郑州一棉地块项目前期建议及战略思考提案报告_71页

关于一棉地块送审方案的建议及战略思考目录前言Part1区域市场研究Part2规划方案总述Pt3规划方案评估Part3规划方案评估Part4营销策略思考以居住文明，再现西区荣耀！时代，予建筑一个使命；建筑，予时代一个标志。如果说国棉厂，是承载和见证西区工业文明的荣耀标志，那么，本项目的建设，即是承载和见证西区居住文明的荣耀标志。那本项目的建设即是承载和见西居住文明的荣耀标在荣耀之域上，开创居住文明的新高度。Part1区域市场研究区域市场研究一、西区发展规划、西区发展规划西区发展现状人居居住条件比较差人均居住面积也很小比较狭窄西区发展现状人居居住条件比较差，人均居住面积也很小，比较狭窄。交通五横五纵的交通布局，四通八达，道路畅通。休闲碧沙岗公司、绿城广场、五一公园等休闲娱乐去处。购物碧沙岗商圈、丹尼斯超市等大型购物场所。购物碧沙岗商圈、丹尼斯超市等大型购物场所。教育青少年宫、图书城、各大中小学校（幼儿园、小学、65到67中、郑州工业高等专科学校等教育机构）。郑州工业高等专科学校等教育机构）。医疗以市中医院、第四人民医院为主的各类医疗机构。其他银行、市政部门等商业及行政办公部门。结论：市政配套较为成熟，工业基础雄厚，是国有企业集中地大部分企业经营比较困难职有企业集中地，大部分企业经营比较困难，职工收入水平比较低，导致整体消费水平不高，住房消费也相对落后。郑州西区改造规划郑州西区改造规划市政规划直线提升地域价值2006年2月郑州市政府决定对郑州西部老工业基地提出大规模高水平规划：规划范围规划范围涉及涉及17.0517.05平方公里，以陇海铁路为界分南北两大块平方公里，以陇海铁路为界分南北两大块。。棉纺厂老工业基地将以创新产业的集聚来奠定区域发展的基础，加强“商贸”、“资讯”等发展能力，从而带动郑州西区的服务、研发、文化、教育、商业、居住、游憩等功能的全面成长。具体改造措施具体改造措施沿伏牛路、棉纺路、建设路形成“L”形轴线，串联起担负各级城市服务功能的核心区，延续中原路的行政管理、商务办公职能。区，延续中原路的行政管理、商务办公职能。易居观点：在市政规划作用下，郑州西区将继工业时期后进行第二次飞跃，西区将发生巨大的变化，随着政府规划、开发的集聚效应，地段价值优势将逐渐凸显本案正处于市政规划核心地段这决定了地段升本案正处于市政规划核心地段这决定了地段升易居观点：在市政规划作用下，郑州西区将继工业时期后进行第二次飞跃，西区将发生巨大的变化，随着政府规划、开发的集聚效应，地段价值优势将逐渐凸显本案正处于市政规划核心地段这决定了地段升本案正处于市政规划核心地段这决定了地段升价值优势将逐渐凸显。本案正处于市政规划核心地段，这决定了地段升本案正处于市政规划核心地段，这决定了地段升值空间的存在。值空间的存在。价值优势将逐渐凸显。本案正处于市政规划核心地段，这决定了地段升本案正处于市政规划核心地段，这决定了地段升值空间的存在。值空间的存在。西区改造配套升级西区改造配套升级1.交通升级：棉纺路将成为主干道根据规划方案，以陇海铁路为界，划分南北两个交通分区。根据规划方案，以陇海铁路为界，划分南北两个交通分区。道路的改造将直接影响着西区生活的价值。2环境升级增加公园新添绿地2.环境升级：增加公园，新添绿地建设两个公园，建设四大带状绿地，绿化的改造对提升西区整体形象起到画龙点睛的作用。绿化的改造对提升西区整体形象起到画龙点睛的作用。3.停车升级：新规划9处公共停车场规划结合区域用地布局在重要交通吸引源的附近配置公共停车场9处并规划结合区域用地布局，在重要交通吸引源的附近配置公共停车场9处，并规划建设立体停车场、公共绿地地下停车场等，减少占地，改善景观。配套升级直接带动地段价值升级。4商业升级以碧沙岗为中心建商业区4.商业升级：以碧沙岗为中心建商业区陇海铁路南侧以居住、服务功能为主，布置商业、文化、娱乐和住宅设施；北部以产业发展为主，布置产业、教育、办公、物流、部分商业金融区及住宅区。扩大碧沙岗商圈规模，结合规划中的轨道交通站点，向西、向北拓展，建设大型购物中心、商业步行街、酒店等，形成市级商业中心区。5.文化升级：将建郑州工业博物馆在桐柏路与棉纺路西北角建设工业博物馆；利用国棉三厂厂房建设创意设在桐柏路与棉纺路西北角建设工业博物馆；利用国棉三厂厂房建设创意设计基地，将传统居住建筑街区改造成以历史文化展示、旅游为主题的公共建筑景观区，补充郑州西区城市功能。结论：西区定位：西区定位：郑州西区是老城区加老工业区，工业基础深厚。特别是郑洛城市工业走廊的提出，南水北调工程对西区环境的优化，使西区的商业显现出巨大的发展空间。西区的定西区的定位将处在一个桥头堡的位置上。位将处在一个桥头堡的位置上。发展前景：从整体战略上说郑州西区对郑州乃至河南的经济发展起着非常重要的作用有两从整体战略上说，郑州西区对郑州乃至河南的经济发展起着非常重要的作用。有两点可以表明西区的崛起：一是东区的迅速发展导致了地价和房价的飞速上涨，在这种情况下，西区的地价和房价相对较低，那么，人们就会慢慢地向西区流动，这是一个非常自然的现象。二是现在西区传统产业的改造已达到了一定的层次，加之西区相对低廉的生活成本，其区域优势就慢慢凸显出来。这是一片刚刚苏醒的土地。这是一片刚刚苏醒的土地。居住价值居住价值：西区的优势在于“人少、车少、不吵”，这是居住的理想模式。如果通过整体规划，能够改变西区目前杂乱的布局，清晰地勾勒出功能定位，规划中的轻轨线路也从此穿越，房地产价格将得到大大提升。房地产价格将得到大大提升。区房地产市场状二、西区房地产市场现状西区楼市走出洼地在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温，楼市异常活跃。开发呈现集聚效应开发呈现集聚效应一批西区地产企业扎根西区，包括亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、永威永威在内的西区企业，用高品质的产品和大投入带动了西区的城市建设发展其次西区老国有企业搬出市区后留下了丰富的土地资源吸发展。其次，西区老国有企业搬出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。地以“西”为贵随着郑州房地产市场加速开发，市中心、北区和东区土地已出现“千金难求”的局面而从近两年郑州市土地储备中心推向市场的地块中我难求的局面。而从近两年郑州市土地储备中心推向市场的地块中，我们不难发现，郑州市今明两年的土地供应方向已经转向西区。诸如鑫苑国际城市花园地块拍出269万元/亩的惊人天价，令业界哗然。价格稳中有升价格稳中有升2007年陇海铁路以北五龙口一带和陇海铁路以南华山路、棉纺路一带将是西区开发的热点。随着2007年郑州房价的整体逐步抬升，西区房价也会呈现稳中有升的局面。三、区域市场个案研究市场调研范围：东到嵩山路，西至秦岭路，南到中原路，北至陇海铁路。区域竞争个案楼盘区域竞争个案楼盘：盈润美丽源、鑫苑·国际广场、金源第一城。美丽源美丽源项目简介：美丽源占地70亩左右，分二期开发。一期近4万平米，现已售磬，均价2450元/平方米，二期预计2007年6月份推盘。一期户型配比户型面积套数比例一期户型配比：户型面积套数比例一房一厅58m258套19.4％二房二厅115258套194％二房二厅115m258套19.4％三房二厅145m2、147m2、149m2120套40.2％四房二厅163m2、176m2至179m260套20％分析：房源面积在58平米-179米之间，户型多元化，房款总价偏低，目标客层分析：房源面积在58平米79米之间，户型多元化，房款总价偏低，目标客层为工薪阶层，客源都是区域原居民。在户型设计上，以中原人的居住喜好为出发点，满足居住功能；外立面，色彩采用灰白粉色相间，楼盘整体无品质感。金第城金源第一城项目简介：金源第一城占地近200亩共22栋1682套住宅10万平项目简介：金源第城占地近200亩，共22栋，1682套住宅，10万平米商业。一期已基本售磬，二期于2007年5月19日开盘，预计3900元/平方米，商业预计2007年下半年推盘。方米，商业预计2007年下半年推盘。户型面积套数比例一期户型配比：户型面积套数比例一房一厅42m2260套16％二房二厅67271289299210321034套64％二房二厅67m2—71m2、89m2、99m2、103m21034套64％三房二厅108m2－117m2、130m2-139m2120套17％复式136m2、149m2、167m2、220m2层顶22套底商25套共47套3％分析：集住宅，公寓、商业（十万平米）于一体的中高端社区，户型设计以二房为主，总价在25万至36万之间，30万元以下总价户型比较热销。销售动态：一期热销，仅余少量88平米以上面积的房源，二期5月19日开盘，开盘进行“租者有其屋”优惠活动，截止到5月15号已排至860多号，房源四百多套，客源主要是周边区域原居民。主要是周边区域原居民。鑫苑·国际广场（未售）项目简介：鑫苑·国际广场占地15亩左右，共二栋。规划集大型商业裙楼和高栋字栋格高档公寓为主，一栋做写字楼，一栋做小户型住宅，底层做商铺。预计价格4500元/平方米以上。目标客层：看好地段价值，具有投资眼光人士，不局于区域客源。立面设计：由效果图来看，立面整体设计庄重、大气，层层退台设计错落有致“双子”外观设计带来较强的品质感，整体感觉较有现代感。个案总结个案总结总结美丽源鑫苑国际广场金源第一城项目定位住宅加商业投资型综合体住宅加商业以满足居住与功能中高端楼盘，集商业居住体产品定位需求为主的低端住宅写字楼＋小户型一体。目标客层周边居民，以工薪阶层为主看好地段价值具有投资眼光人士不拘于区域范围项目区域内原居民。目标客层以工薪阶层为主。光人士，不拘于区域范围人群主力户型145m2至149m2的三房40m2—80m2的小户型67m2至99m2二房二厅另有90套1032二房另有90套103m2二房房款单价一期2450元均价二期未定未定。一期近期3758元每平米，二期均价据市调3900元。销售状况一期已售磬二期7月份推盘暂未推盘。一期仅余88平米以上房源，二期5月19号开盘，已排号860余位。客层居住需求分析地段购房具有很强的地域性要求，不愿离开自己原居住地范围过大。总价购买需求受房款总价的影响非常明显，总房价高于人民币36万元以上对于销售具有一定的挑战。以上对于销售具有定的挑战。面积对于居住的要求，主要在于功能上的满足，面积在60平米到80平米的两房最为热售米的两房最为热售。环境内心渴望住到更好的房子，有更好的居住环境，周边的邻居最好是之前的街坊或工友，建立一个和谐的居住圈。是之前的街坊或工友，建立个和谐的居住圈。规划建议由以上对原居民居住需求的分析，对于本案做以下规划建议：项目定位项目定位为高端社区，集商业、住宅为一体，景观、绿化、项目定位项目定位为高端社区，集商业、住宅为体，景观、绿化、产品设计的均好性与高端品质的定位，符合客层理想的居住生活需求；房型总价价格敏感度高，36万的总价是一个分水岭，随着西区改造深入地段价值不断提升来看，房价也能够得到稳步提升；面积规划面积规划会受总价的影响，根据市场调同区域楼盘可以看出60m2—88m2的二房市场接受度高，可作为本项目参考因素。Part2规划方案总述规划方案总述1、项目简介本项目地处郑州市棉纺路与桐柏路交汇处西北角，所在地块为原郑州国棉一厂厂区，占地229亩，整体以11—30层的高层住宅组合而成的建筑群，气势磅礴，功能涵盖住宅、酒店、商业及小学的居住型城市综合体。本项目是郑州市政府本项目是郑州市政府““西区改造西区改造””的标志性项目之一的标志性项目之一项目的启动有力地支本项目是郑州市政府本项目是郑州市政府西区改造西区改造的标志性项目之的标志性项目之，项目的启动有力地支持了城市战略发展，其样板示范作用将带动城市西区的高标准建设和再造。229亩规模社区的出现，将改变整个西区的居住格局和开发水准，也将为郑