望京BOB-北京东湖湾策略整合思考

世界住在哪里？——东湖湾策略整合思考——一、区域观察二、消费人群洞察三、竞争对手分析四、东湖湾思考五、视觉平面展示六、BOB是谁目录。一、区域观察·人口聚集太快。·大量交通规划未被实现。·商务配套相对落后。·北京多个热点区域崛起，经历倍增。卧城之痛。但是，相对于居住，望京同样具备自身的独特优势。亚奥商圈燕莎亮马CBD丽都商圈机场高速第一使馆区第二使馆区第三使馆区第四使馆区酒仙桥时尚文化区本案北小河·望京属于北京上游，上风、上水区域。·中关村、机场、望京，三位一体，望京在中心地带。·联动CBD、亚运村、中关村、丽都、燕莎、太阳宫等多区域。·望京是亚洲最大的居住区之一，居住氛围优于其他区域。1、区位优势。·周遍区域城市化进程过快，环境恶劣。·今年4月，望京28公顷森林公园开工。·望京核心区内将有一个近20公顷的城市绿化广场出台。·沿京承高速、北五环线相对于其他区域安静幽雅。2、环境优势。·望京西路改建工程全面进行。·实现区内道路与外围路网的连通。·已经完成6个主要出入口和5个次要出入口建设。·大约40万写字楼、商业配套上马。·宜家、家乐福、沃尔玛、百安居、华联等陆续完整。·2.5万平方米居住公共服务配套设施浮出望京。3、配套（交通、商业）优势。·高新技术产业总部的定位，让区域更趋向现代化和国际化。·摩托罗拉、西门子、LG、松下、索爱等国际企业落户。·两大使馆区近水楼台，居住优势明显。·区域韩国化程度较为明显，带动国际化生活氛围。4、国际化优势。·规划30万人入住，今日刚过半，上升空间巨大。·区域内国际化氛围成熟，投资回报和周期优势明显。·区域生活配套日渐完善，整体品质提高，物业升值潜力看好。·属几大现代化国际化程度较高区域的纽带，客户质素高。·为几大区域中居住程度最高区域，向心力和辐射力巨大。5、投资优势。二、消费人群洞察望京地产成交客户群区域分布望京当地(9%)国贸地区(11%)亚运村地区（22％）燕沙地区（21％）中关村地区（17％）朝阳、海淀其他区域（8％）望京地产成交客户群职业特点1、主要集中在IT、服务、外企和教育业，主流30－40岁间。2、多为中高层管理或业务骨干。3、还有部分自由职业者、画家、艺术家及演艺界人士。4、北京大部分的知名画家全部居住在望京的附近。5、目前大约有5万韩国人在区域流动，其他各国人士兼有。望京地产成交客户购买因素1、周边几大区域市场趋向饱和、且价格高企。2、望京98年前后首次置业人群到达二次置业阶段。3、区域内有较高国际化程度和城市流动人口密度。4、投资。房屋出租市场火暴。5、望京初期规划为高档社区，人群聚集的阶层性较为一致。6、优于CBD等商业区的居住条件，又优于方庄、天通苑等居住区的商业条件。消费群体心理洞察。环境要好，地段不能偏，交通要便利，生活氛围要好，结构户型很重要……住在城市里，连自然空间都享受不到！离上班地方不能太远……商业区里太吵、私密性不好还堵车，又没有景观。很多房子没什么品质可言，如果仅仅只是住，根本没有必要买。关键是一家人生活在一起舒适，每个人都有独立空间。二次置业不能那么随便……宁缺勿滥。No1:开始明显注重居住品质气质和格调同样重要No2:他是北京人，有相当丰富的阅历，韧性较强，有个性但不特立独行；对生活充满活力和激情，他挑剔、讲究，追求自然优雅，不喜好虚饰与矫情，工作严肃而传统，讲究生活质量，喜欢轻松快乐享受人生。他绝对不会和爆发户住到一起，房子容易选，邻居不易挑。将来大家住在起，如果起码的沟通都做不到，还怎么生活?几个投合人，就能改变整个社区！2000年买望京的时候，他就认为这是一个居住的好地方，2005年再次置业，他还是选择这里。当初他需要的是金钱和名利，现在他认为他最需要的是家庭和生活：回到家里就关掉收机；为了多陪父母说几句话，可以推掉一个重要会议——生活不是用来追求，而是用来体验和享受。No3:追求体验，重视个人感受我们得到了城市，却失去了自然；我们得到了房子，却失去了记忆。每个周末，我们全家就会疯狂逃亡到郊区。我一直认为：真正的居住，是好邻居之间，可以隔着花墙问候，互通有无；春天互换花种，各种自己喜爱的植物；秋天收获的季节，互赠果实，没有高墙没有隔阂——但是，遇见不同类的邻居，也是极其扫兴的事情。No4:渴望亲近自然她只是一个韩国妻子，现在，她是两个孩子的母亲。除了生活就是照顾家人生活。丈夫在使馆工作，远在汉城的时候她就打听了一下：望京在97年后就成为韩国人居住的国际村，生活十分便利。于是她将原来的房子出租出去，准备在望京买上一套房子——相比之下，6000~10000的价格竟然十分合适。No5:国际化居住三、市场竞争或代表性产品分析建筑形式产品定位广告语核心概念上京新航线对称板楼中央景观原创健康标准住区新航线新生活健康住宅融科橄榄城板楼纯、薄、短、宽稀缺型纯板式高级生态住区望京核心区联想你生活享受和谐的丰富人生嘉美风尚中心商业综合体国际先锋住所（公寓）唯美的纯粹的风尚的印象派主题概念自由前卫文化现代主义建筑国风北京准现房板楼主体低密度国际生活城停下来，享受生活国际生活社区1、中产阶级人文意识形态。如：CLASS，橄榄城。2、区域国际化氛围。如：嘉美、国风北京、炫彩嘉轩等。3、生态环境及健康概念。如：澳洲康都、上京新航线。4、特有生活方式和生活品质。如：湖畔雅居、季景沁园。区域内住宅操盘主要思路。望京有品质，没有气质。望京有热点，没有沸点。望京有大盘，没有领军项目。我们有什么？望京的优势也是我们的优势，我们的优势就是望京的标志。四、东湖湾思考BOB独家洞察：东湖湾项目产品四大差异优势。优势1：规划布局关键词：四面围合、超大楼距、地上地下分离、罕见园林·红线退后是商业部分，围合住宅，分离外界噪音、干扰等。·住宅部分，四面围合中央组团，独立性、私密性完整。·围合形成的楼距超大，较为罕见，相互独立又相互联系。·地下建筑轮廓分明，且地上地下设施相互分离。·西侧以园林规划为主，东侧以运动场所为主，动静相宜。优势2：景观园林关键词：中庭、绿地、北小河、果岭·10万平米园林大手笔，中庭，集中绿地，市场区隔明显。·南侧临北小河，自然景观优越。·项目西侧多个高尔夫球场，景观休闲双重满足。优势3：专属社区配套关键词：商业、教育、会所、运动场·望京传统的客户担心，可以在本案的商业规划中消除。·东侧中学、幼儿园的引入，大大提高产品功能及专属感。·东面小区运动场所丰富，足球、篮球、排球多处覆盖。·配备专门会所，可增加人群沟通及项目的档次。优势4：交通条件关键词：7大入口，三大动脉，独立分支·整个项目内部交通7大出入口，完全不会相互影响。·紧临京承、五环、广顺北大街三大动脉，交通发达通畅。·社区出入口和学校出入口独立分支，不会相互干扰。BOB思考1：东西小区专属连接通道目前整个小区由市政规划路隔开，相对影响到整个小区设施共享程度，同时市政路人性车流对小区均有影响。BOB建议，在市政路下开辟连接东西小区的专属人行通道，便于妇女、小孩、老人等来往出入。这样即能联动东西小区，又能有效人车分流，可大大提高小区的品质和人性规划。BOB思考2：北小河滨河路景观带9米宽的北小河滨河路，紧靠社区。BOB建议，将项目南侧临北小河滨河路段，全部移栽或种植树木，形成独一无二的专属景观带，可以观景、可以休闲。这样将形成项目的一大核心卖点，又能形成区域内的独特景观，符合项目在都市中的品质感、时尚感、优越感、浪漫感和舒适感。BOB思考3：能否形成自然生态社区？担纲景观设计的是贝尔高林公司，实力雄厚。BOB建议10万平米的超大园林规划，完全可以“以林为景”，形成自然生态区。园林规划做到“有园有林”，如此相比于水景等系列，可大大节约能源，即是节能社区的体现，又是自然生态居住。BOB思考4：“软隔断”增加专属品质建议项目后期在整个小区外围四周全部移栽长青灌木植物，形成围墙状将社区围合在内，即可以增加绿化及项目品质感，又能形成独立小区风格，塑造豪宅的独立、专属、私密品质。然而，这只是建筑，对于人类居住，我们又了解多少？160年前，美国人梭罗独自幽居瓦尔登湖畔，耕作、渔猎、沉思、写作……他将其思考而得的智慧圣果，其回归本心、亲近自然的思想，最终著成传世久远的文学名著——《瓦尔登湖》，流传至今。人，诗意地栖居于大地。有没有耗尽毕生追逐的地方？有人可以换无数个房子，却始终无法找到最理想的生活，穷尽毕生之力，用财富、身份、权力都无法实在内心里真正追逐的渴望。似乎真正的理想居住，与物质财富并无重要干系。有没有适合住一辈子的地方？人的追求是无止境的。但在我们的生活中，很多人会在某一处居所长久地甚至一辈子居住，即使再有豪宅别墅，也只是作为第二居所、第三居所来使用。真正第一居所，不仅仅只是满足生活的欲望，而且能够满足生活的想象。我们需要环境、配套、教育、医疗，甚至一个好邻居，都是现实的需要。我们毕竟不能象梭罗一样拿把斧头就住到瓦尔登湖，真实的生活，即能满足生活幻想，同样要满足居住现实需要。有没有一步到位满足居住需要的地方？小到一个家庭，大到一个团体，甚至与一个社区，房子不仅仅是遮风避雨的处所，也不是炫耀财富的标志，能够真正让人感受到充实、安宁、温暖的，永远只是家。有没有一个可以真正称之为家的地方？置业理想一生寻找住一辈子一步到位真正的家最高居住理想BOB认为：对这种独特的居住理想的体验和向往，只与消费者居住的意识形态有关。地段。外观。造型。朝向。面积。层高。户型。面宽。进深。布局。物业管理。交通。配套。价格。……住宅意识的功能需求。区域氛围。环境。园林。社区。邻居。家庭。产品细节和品质。会所。生活习惯。个人（家人）偏好/兴趣。人生观。世界观。哲学。艺术……住宅意识的精神需求。当人类从野外搬到山洞居住的那一刻起，我们已经开始了居住理想的实践运动。或者说，我们就已经开始了一场居住意识的启蒙运动。住意识实践【本案核心定位】长期以来存在于我们脑中的理想家园，到底是什么？或者所谓“住意识实践”，到底在“实践”或“实现”着什么？住意识实践居住理想城市自然空间理想和谐城市，是我们在居住（生活）意识实践过程中相对满足、相互慰藉的终极载体。自然，是人类在这个星球最亲密不可分离的血缘关系。空间，帮助人类在居住意识实践的过程中相互交流沟通。理想，人的每一次居住意识实践，都是对理想的一次实现。和谐，最理想的状态莫过于友好和谐的发展，人类居住终极的理想，便是在一个天空下生活，融合、发展，共享现在，创造未来。在东湖湾，我们不卖城市，只卖城市能给我们的生活。在东湖湾，我们不卖生态园林，卖久违了的自然性情。在东湖湾，我们不谈空间的基础功能，谈空间的伦理语言。在东湖湾，居住就是理想，就是一件消费灵魂的事。在东湖湾，起于居住，成于和谐，即是住意识实践终极之道。全球人居梦想【本案形象定位】住意识实践是对全球人居梦想的实现。一场“住意识实践”的市场风暴，一份《住意识实践运动宣言》，一次人类居住文明的复兴，一种用居住改变世界的行为，一次世界人居梦想的实践……世界住在北京【本案广告语】释义。和北京市场叫卖国际化完全不同的是，东湖湾不是投资性物业，也不是出租型公寓，而是真正一个国际化人居的理想境地。有人因为工作，有人因为投资，这里只有居住。从住意识实践开始，我们就开始探求一个真正的国际化出路，望京本身就是亚洲最大的居住区；那么东湖湾可不可以成为全亚洲甚至全球最适合居住的社区呢？【案名】：东湖湾【核心概念】：住意识实践【形象定位】：全球人居梦想【广告语】：世界住在北京回顾一下。影响决定指导实践住意识人意识——态度；实践——方式；住——目的。五、视觉平面展示LOGO视觉方案其它LOGO方案六、BOB是谁？Thanks!BOB尽致（北京）广告