江苏泰州周山河项目开发策略方案_124PPT_XXXX

泰州周山河项目开发策略思考2010年4月30日谨呈：扬州市安厦正太房地产开发有限公司北京智联顾问有限公司第一篇市场研判第二篇定位延展第三篇专案推广第四篇团队协作第一篇市场研判第二篇定位延展第三篇专案推广第四篇团队协作第一篇市场研判五、泰州未来市场预测四、泰州房地产市场分析三、泰州产业政策发展研究二、泰州宏观经济研究一、泰州城市概况简述一、泰州城市概况简述长三角经济圈南京上海苏锡常泰州区域条件独特，是长三角经济圈16个城市之一，处于上海、南京、苏锡常三大经济发达区交汇处。随着交通配套的逐步完善，泰州在区域上往周边城市幅射的强度将越来越明显，优势将越来越强。泰州——长三角的新星位置：泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，为长三角经济区16座中心城市之一。规模：总面积5793平方公里，全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。城市概况泰州上海扬州南京泰州上海1.5小时苏中机场，总投资10亿元，距离泰州市区约20公里。泰州长江大桥，江苏“五纵九横五联”高速路网的一部分，全长62.09公里，预计2011年底竣工。上海长江隧道，为泰州通向上海增加了一条路径。沪泰铁路,上海经昆山、常熟、张家港、江阴、靖江至泰州的城际铁路。采用客运专线方式运行，时速达300公里，靖江到上海不足一小时就可到达。交通的日益升级极大的加强了泰州与周边城市的联系，交通发展也促使长三角正在朝一体化进程迈进。泰州有望成为国际大都市——上海的产业后盾和通向内地的门户。与上海联系愈加紧密，是上海通向内地的门户行政区面积（平方千米）人口（万人）海陵区21043高港区22419靖江市66566泰兴市1256128姜堰市104690兴化市2393155泰州市辖2个市辖区：海陵、高港代管4个县级市：靖江、泰兴、姜堰、兴化，总人口约503.6万。泰州市行政区域海陵区规划发展工业集聚板块：主城区东、西两侧，即以海陵工业园和九龙等乡镇为重点，形成工业企业集聚区。商贸核心板块：以五一路至西坝口商贸核心圈为中心，配合做好延伸开发，形成东至鼓楼路、南至济川路、西至青年路、北至扬州路地段商贸集聚区。旧城改造板块：加快南通路和扬州路以北、新泰路以西、江洲路以东地区旧城改造步伐。济川-梅兰商住区板块：加大海陵工业园济川路至梅兰路商贸居住区建设开发，设，逐步形成集行政办公、金融贸易、商业服务、居住功能为一体的生态型街区。整体提升城市功能：按照“农村变城市，村庄变社区，农民变市民”的目标，完善城市功能配套设施，统筹规划新社区建设，加快已撤销乡镇建制的街道城市化建设，逐步解决城郊结合部“农夹居”问题，促进城乡一体化发展。商贸核心旧城改造城区南扩过去一年，长三角16市经济成效明显,企稳回升的势头增强,总体形势积极向好。14901417018001650500029070400080001200016000上海南京扬州泰州无锡南通2010年江苏主要城市GDP对比（单位：亿元）上海问鼎，泰州作为后起之秀，GDP直逼扬州市。8.20%11.50%13.50%14%11.50%14.00%8.70%0%4%8%12%16%上海南京扬州泰州无锡南通全国2009年江苏主要城市GDP增幅【横向对比】2009泰州GDP增幅独占“长三角16市”鳌头，发展势头迅猛与江苏几大主要城市比较，泰州市GDP增长率位列第一，高于全国平均水平5个百分点二、泰州宏观经济研究0%7%14%21%28%35%上海南京扬州泰州无锡南通全国9.20%23.90%33.80%29.72%25.40%17.90%30.10%2009年江苏主要城市固定资产投资增幅【横向对比】2009年泰州固定资产投资额增幅位列“长三角”第二，投资额稳中有升0200040006000上海南京扬州泰州无锡南通5273.32668.031063.91166.22387.61802.42009年江苏主要城市固定资产投资额（单位：亿元）2009年江苏主要城市固定资产投资额，上海市为首，南京紧随其后；泰州高于邻市扬州，位列长三角16市第十位，上升两个位次。江苏固定资产投资增幅总体趋势低于全国平均水平30.1%。仅扬州高于全国，位列长三角16市首位；泰州紧随其后，位列第二，但略低于全国平均水平。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%上海南京扬州泰州无锡南通7.70%12.40%22.20%36.90%13.80%24.70%2009年江苏主要城市财政收入增幅0%4%8%12%上海南京扬州泰州无锡南通全国8.10%10.30%11.60%11.30%7.20%11.10%9.80%2009年江苏主要城市人均可支配收入增幅0100002000030000上海南京扬州泰州无锡南通全国288382550419416191432457621001171752009年江苏主要城市人均可支配收入（单位：元）【横向对比】2009年泰州城市财政收入高调增长，人均可支配收入量少增幅大0200400600南京扬州泰州无锡南通434.5128.1135.9415.91992009年江苏主要城市财政收入（单位：亿元）98.00%99.00%100.00%101.00%上海南京扬州泰州无锡南通99.60%100.10%99.90%99.70%99.50%98.70%2009年江苏主要城市居民消费价格指数5172.91961.6619469.91651.41086.102000400060008000上海南京扬州泰州无锡南通2009年社会消费品零售总额（单位：亿元）14%18.80%18.70%18.70%18.70%18.70%16.90%上海南京扬州泰州无锡南通全国2009年江苏主要城市社会消费品零售额增幅【横向对比】2009年泰州消费品零售总额较低，城市居民消费价格指数及消费品零售额增幅趋于平均水平2009年虽然泰州社会消费品零售额增幅趋于平均水平，但是零售总额落后于大部分相邻城市。泰州市是长三角工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。以医药、机电(船舶)、化工三大产业为主导产业的工业企业，经过产业转型，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规模化发展。第三产业加快发展，产业结构进一步优化，拉动经济快速发展。2009年泰州产业结构表产业第一产业第二产业第三产业增加值125亿元945亿元580.76增长率4.8%14%15.0%比例7.5%57%35.5%泰州市产业结构三、泰州产业政策发展研究09年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区江苏是全国重要的医药大省，泰州是江苏第一医药大市，是全国最大的中成药、麻醉药和维生素药生产基地，如扬子江药业集团；泰州医药产业规模约占全省三成左右，经济总量已连续5年、经济效益连续9年位居全省第一；泰州中国医药城位于主城区与高港区中间位置，靠近周山河南区；总规划25万平方公里，至2020年规划建设用地10平方公里。这里将崛起一个新产业，聚集一批新泰州人，成为泰州城的一个新节点，人口规模可达20万，其中包括一批高素质的新泰州人。——泰州市长姚建华泰州医药产业在全省处于“领跑”地位医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市优化升级四大产业医药船舶机电年度GDP医药机电船舶化工2010年目标550亿800亿250亿400亿化工泰州重点支柱产业支撑稳定。至2009年年底，32个工业行业共完成产值1156.44亿元，增速39.02%，拉动全市增长26.53个百分点。城中版块：老泰州城政治、经济、文化中心。作为开发老区，拥有成熟的生活机能、基础设施、市政建设配套，目前土地供应已趋饱和。城东版块：教育资源丰富，以工、农业为主，整合海陵、姜堰等地资源。随着泰州大学城的建设发展，形成集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域。城北版块：物流区，交通枢纽，地势低，区域认同感差，配套落后。城西版块：老工业区，污染严重。配套设施陈旧，城市化开发难度大。城南版块：城市发展重点区域，沿江开发，未来城市“CBD”所在地。是新泰州的政治、经济、文化中心。区域内交通便利，区域配套将逐步完善。四、泰州房地产市场分析美好上郡凤城国际●●●●●同悦荣城华辰尊园金通梅园财富广场●城中板块区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城中版块泰州市政治、经济、文化中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。作为泰州房地产市场发展最早的区域，其拥有成熟的生活机能、基础设施、市政建设配套。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高企。产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。随着土地资源越来越稀缺，可供开发的土地也随之减少，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大；土地稀缺将进一步体现城市的价值，产品价格还有一定的上浮空间。产品：中高档住宅，以小高层、高层产品为主，少量多层产品。主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少量80-100平米中小户型；主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主；6500元/㎡参考资料：城中版块描述参考资料：城中版块重点楼盘扫描案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价凤城国际二期青年南路电视塔南侧130878㎡1.91120-140㎡高层普通住宅6060元/㎡财富广场泰州五一路（原少年宫）103087㎡1.84110㎡高层商住楼4000元/㎡美好上郡济川路与海陵路交汇处55万㎡2.290-110㎡高层普通住宅6800元/㎡华辰尊园老街商圈凤凰礅旁7万㎡1.8545.5㎡高层、小高层高档住宅8900元/㎡金通梅园东风路、迎春路交汇处117200㎡1.2260-90㎡130-150㎡多层、小高层高档住宅6288元/㎡同悦荣园人民东路西侧、迎春路北侧32337㎡（不含拆迁）1.87110-120㎡150㎡高层高档住宅7397元/㎡泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）城中住宅已售住宅可售商铺已售商铺可售金通梅园（二期）173套43套8套9套财富广场877套33套129套409套同悦容园366套38套16套0套凤城国际1263套34套58套94套美好上郡1381套165套64套13套金宇花园235套60套13套22套合计4295套373套288套547套参考资料：城中版块各楼盘成交量城中住宅销售明显快过商铺销售，住宅销售率达92%●鹏欣尚城●碧桂园●凤城颐园●东城国际花园●欧亚国际花园●紫荆城●盛和东方名邸●天和家园●莱茵东郡●翰林雅居城东板块区域区域特征市场现状发展趋势物业类型价格城东版块泰州市重点建设区域之一，教育资源丰富。随着泰州大学城的建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已初步显现，城东房地产市场将得到前所未有的迅速发展。目前教育资源比较集中，但生活配套尚不完善，交通不方便。城东板块为泰州城市重点发展方向之一，区域内房地产市场竞争激烈，发展前景良好，升值潜力较大。城东区域范围较大，土地资源较为丰富，预计今后会有土地推出，产品形态将会以多层、小高层产品为主。区域竞争以价格竞争、品牌竞争、及产品竞争为主。产品：以多层住宅为主，少量小高层产品；主力面积：90-140㎡大面积为主；主力户型：三房两厅，两房户型有所增加；4800元/㎡参考资料：城东版块描述案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位均价碧桂园火车站街区2347400㎡1.1130-140㎡378㎡、622㎡小高层、别墅高档住宅5300元/㎡东方名邸春晖路与育才路交汇处136739㎡1.3090-110㎡120-140㎡多层、小高层、别墅中高档住宅5100元/㎡凤城颐园温泰小商品市场81627㎡1.15222-300㎡别墅高档住宅7000元/㎡欧亚国际花园温泰小商品市场32万㎡1.1560㎡、104-128㎡、195㎡多层、小高层、别墅普通住宅3600元/㎡东城国际花园泰东实验学校东北96698