河南驻马店铁东项目产品战略建议_106PPT_XXXX年

尚地（中国）二0一0年四月驻马店铁东项目提案谨呈：驻马店全兴置业简报目录1.3.驻马店房地产市场研究报告4.板块分析及项目分析项目产品战略建议2.视觉表现1.驻马店房地产市场研究报告城市属性定位项目定位区域属性定位行业空间环境项目属性定位—ProjectPropertiesLocation项目定位模型城市属性定位—ProjectPropertiesLocation——历史历史长河中的驻马店驻马店市历代设皇家驿站，故名曰“驻马”，又名“驿城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九州通衢”之称。天下之最中，又名天中市插图找资料1965年设置驻马店地区行政公署，2000年8月撤地建市，设驻马店市，辖九县和一区，面积1.5万平方公里，人口821万人尚地观点：驻马店由于地势平坦、土壤肥沃自古及今赋予驻马店的只“有天下粮仓”“中州油库”“芝麻王国”看似荣耀实则落后的美誉。驻马店市处于中国南北交通通道，区位优势明显。公路：驻马店市境内高速、国、省、专用公路网总里程18374公里。其中：已建通车的高速公路5条:京港澳高速、沪陕高速、新泌高速、大广高速、泌桐高速，通车总里程377公里；国道2条:G106、G107，总里程156公里；省道11条S206商桐线、S213吴黄线、S219永定线、S220七蚁线、S224确平线、S234平桐线7条，东西横线S331高兰线、S333张南线、S334君二线、S335棠西线4条），通车总里程1190公里；铁路：京广铁路纵贯南北，途经确山、驿城区、遂平、西平，单程全长115.29公里，设车站12个，其中驻马店车站为一等甲级客货中间站。城市属性定位—ProjectPropertiesLocation——交通驻马店市农业资源丰富，工业基础薄弱，改革开放之后，全市人民不懈努力，发展商贸经济。初步形成了医药、机械、化工、电子、建材、食品、粮油加工等支柱产业。目前，全市有上市公司一家，即天方药业，除此之外，一大批享誉全省的知名产品和企业也在迅速发展和扩张，如王守义十三香系列调味品、中集华骏车辆、豫南水泥、男儿风服饰等。1998年-2009年驻马店已连续12次成功承办了全国农产品加工业博览暨东西合作投资贸易洽谈会，引进了一大批企业和专业人才，已先后与100多个国家和地区建立了经贸往来，泰国正大、日本住友、英国爱农、中国通用、中集集团、中国国电、山东鲁洲、青岛双星、浙江荣光、香港华润、台湾顶新和徐福记、广东华强等一批国内外知名企业相继落户驻马店。城市属性定位—ProjectPropertiesocation——经济支柱城市属性定位—ProjectPropertiesLocation——经济01000020000300004000050000数据来源：国家统计局我省各地市人均生产总值排序（08年）人均生产总值42476406163035630084295152470624070222372199819924188031721716367147131301512092106109905济源市郑州市焦作市洛阳市三门峡市许昌市鹤壁市漯河市平顶山市安阳市濮阳市新乡市南阳市开封市信阳市商丘市驻马店市周口市驻马店产业结构（08年）27.85%42.25%29.90%第一产业第二产业第三产业漯河产业结构状况（08年）14.41%68.35%17.24%第一产业第二产业第三产业从图1可以清晰的表明驻马店在我省经济发展过程中处于较落后的地位，造成落后的原因1、矿产资源开发力度缺乏。2、第三产业不发达图1从图2可以清晰的看出驻马店农业占据总量过大，第三产业之所以大于漯河与驻马店的劳务输出有密切相关。我司的观点是：由于相对落后造成后续房地产发展造成缺乏刚性支撑，如果不及时调整产业结构，在房地产开发过程中力求刚性需求空间，不易在改善型需求上下功夫。众多食品加工企业劳务输出发展图2关于环境：3.经济近年来招商引资，经济发展加速，但经济总量及增幅仍居河南省下游。60106871891097001120012.2%14.3%29.7%8.9%8.90%05000100001500020052006200720082009元0%10%20%30%人均GDP年增长率驻马店市近年来人均GDP以及增长情况903812.97686.3570.8500.418.40%11.50%20.20%14.10%12.20%02004006008001000200520062007200820090%5%10%15%20%25%GDP（亿元）增长率05－09年驻马店市GDP及增长城市排名郑州市洛阳开封信阳南阳许昌驻马店GDP（亿元）33002075777.197517801176903较上年增速12%13%12.6%12.8%11%12.5%11.50%人均GDP44000317001652314467176452500011200人均可支配收入171171211312983120471349813619123112009年河南省各大中城市的GDP及增长情况驻马店市GDP的总量和增速都处于河南省中下游。驻马店经济的快速发展得益于对外交流和合作的不断扩大，政府招商引资的大力投入按年平均汇率计算，09年驻马店人均GDP首次突破1000美元。根据以下模型判断，驻马店房地产市场已进入高速发展阶段。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系驻马店市GDP总量近5年来增速保持在8%以上。驻马店市2009年人均可支配收入为1803.56美元。城市属性定位—ProjectPropertiesLocation——城市化进程驻马店城市化进程及人口密度分析0200400600800100012000.010.020.030.040.050.060.070.0数据来源：国家统计局总人口数6634846545015421465613473634562572231091828803108684968人口密度890751430634732669686852852914981212410774411908563351城镇化水平62.337.742.640.237.347.839.245.333.837.537.543.934.931.532.627.727.747.6郑州市开封市洛阳市平顶山市安阳市鹤壁市新乡市焦作市濮阳市许昌市漯河市三门峡市南阳市商丘市信阳市周口市驻马店市济源市只要有人总是要住房的在人口总量和人口密度上驻马店在全省都处于前列，这说明驻马店的房地产发展在我国城市化进程的大潮中，后续的力量还未得到有效的释放，较我省其它几个人口较少的地区房地产未来的潜力较大。举例：驻马店要达到现今平顶山的城市化水准对房地产的需求量是【(40.2-27.7)%×849万】×25㎡=3226.2万㎡开发量本案一般购房客群对区域认可性的趋势城市属性定位—ProjectPropertiesLocation——规划老城区行政区新区历史区位经济天中、驿站九州通衢强农、工弱城市框架明晰驻马店：一个“缺工善农”的经济欠发达城市规划房地产市场分析2000—2007阶段——增长期01—07全国商品房建筑面积变化房屋建筑面积188328.7215608.7259377.1310985.7352744.7410154.4482005.517.60%14.40%20.30%19.80%13.40%16.20%17.50%0.0100000.0200000.0300000.0400000.0500000.0600000.020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%施工面积增幅2000年以来我国的房地产市场经历了一段高速增长的黄金发展期。从2000年到2007年房地产市场年投放量和销售量成正比稳步增长。商品房屋销售情况22411.9026808.2933717.6338231.6455486.2261857.0777354.7220.20%19.60%25.70%13.30%45.10%11.40%25%0.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0070000.0080000.0090000.0020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%商品房销售面积(万平方米)增幅01—07全国商品房销售面积变化2007—2008阶段——过度期受全球性金融危机影响，中国经济一路下滑，2008年，一系列金融及经济政策救市措施积极出台，我国09年度增长保8任务完成，全球的经济基本面已经全面恢复，依赖房地产振兴的中国经济，复苏后将“构建和谐社会”为名对房地产行业循序打压已是不争的事实。2007年下半年，由美国次贷危机引起的金融危机在2008年集中爆发，并迅速席卷全球，世界各国经济均受到不同程度的影响。进入2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场明显遭受重创，价格一路下跌，成交量大幅下滑。面对危机，国家发改委等个政府职能部门纷纷出台系列措施，以达到市场的稳定发展。其中最显著的就是以扩大内需和大力发展基础设施建设的相关政策。同时，积极的信贷政策使国家经济得到缓慢复苏，房地产市场由此迎来了“小阳春”。三线以上城市表现活跃尤为突出。2008—2009阶段——火爆期整个市场经过08年的冷却和积压，在09年初得到释放，并迅速增长。销售量，销售价格屡创新高，各地地王不断涌现。中国地产在09年走进巅峰！2009—2010阶段——未知期2009年，全国房地产市场迎来“小阳春”，市场复苏已成定局。但泡沫的产生使得各项政策再次出台，旨在抑制楼市过热发展，市场再遇不明朗。2009年，由于08年的积极政策，全国房地产回暖，迎来“小阳春”，一/二线城市表现尤为明显。据国家统计局1月20日统计信息表明：2009年全国商品房价格平均涨价831，涨幅达到24%。2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国四条”提出要通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年1月上旬，国务院办公厅发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），明确指出要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%等。2010年楼市发展再度进入前路不明的胡同。附：国11条至此，从2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠到12月14日“国四条”的出台，从12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，到现在“国十一条”的正式出笼，本轮房地产调控政策可谓紧锣密鼓。主要内容：重申二套房贷首付不得低于40%房源须一次性全部公开并明码标价对预售许可的规模。对开发商拿地资金有更高要求。比较城市郑州市洛阳开封信阳南阳许昌驻马店房地产投资（亿元）513.8137.936.94249.379.0658.4377.6较上年增长18.1%25%65.1%28.4%36.7%25.1%55%GDP（亿元）33002075777.197517801176903较上年增速12%13%12.6%12.8%11%12.5%11.50%投资占GDP比重15.6%6.6%4.8%25.6%4.4%5.0%8.5％2009年河南各城市房地产投资/投资占GDP比重比较比较项异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资/GDP5%5%~10%10%~14%14%~20%20%8.5%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为