7-第7章-房地产开发项目规划设计

房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计★已有明确项目的房地产全过程策划项目投资策划——最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等项目规划策划——布局策划、产品规划项目开发建设策划——招投标、项目管理项目营销策划——形象策划、广告策划等项目后期策划——物业管理房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计城市规划与房地产开发7.1房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发项目的规划布局7.3房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的住宅户型设计7.47.5房地产开发项目配套设施规划7.6房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目绿地与景观规划7.77.8房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述1）城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据法规效力经过审批房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系城市总体规划城市分区规划城市详细规划控制性修建性房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★1城市总体规划城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。主要任务：城市的性质、发展目标和规模城市布局形式和功能分区城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划城市专项工程规划及工程管线设计主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划地位和主要职能块状、带状、环状、串联、组团、星座状给水、排水、防洪、供热等房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计大连——最佳绿色旅游城市房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计郑州——块状布局房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计青岛——带状布局房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计上海——星座状布局房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★2城市分区规划城市分区规划——在总体规划的基础上，具体划定土地使用界限，对土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式、控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理屏幕和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计红线红线一般是指各种用地的边界，包括道路红线、建筑红线等。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度。建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。即建筑物的外立面所不能超出的界线。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计紫线城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计黑线黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计黄线城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计蓝线城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水保护和控制的地域界线。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★3城市详细规划城市详细规划——在近期拟建的地段上进行具体的规划布局以确定各项建筑物、道路、绿地和工程设施的安排，为各项单项设计提供依据。与房地产开发项目息息相关房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★3城市详细规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划将城市总体规划的要求具体落实到地块上如建筑密度、容积率、人口密度等规划总平面图、市政设施的具体位置等房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述3）城市规划的特点城市规划的特点政策性前瞻性区域性综合性实践性房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述4）城市规划的作用●推动城市社会经济的发展●改善城市总体形象●优化城市人口布局●促进城市环境保护●促进城市建设的高效房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系城市规划房地产开发相互影响房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系1）城市规划对房地产开发的影响★城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险★城市规划对房地产开发具有控制作用控制公共投资控制私人投资★城市规划影响土地价值的变动学区、青奥、地铁、隧道房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系2）房地产业对城市规划的影响★促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展★促进城市规划管理的科学化和法制化★对城市空间结构产生影响★对城市经济发展产生影响——房地产业的带动效应★对土地利用产生影响★对城市景观产生影响★是实施城市规划的有效手段房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想★应当体现项目总体策划的基本构思与原则★和谐理念房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想★应当体现项目总体策划的基本构思与原则★和谐理念与自然生态和谐与社会发展生态和谐与用户需求变化和谐房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标★建筑容积率——建筑面积/用地面积★建筑密度——基底面积/用地面积★建筑高度——室外地面-檐口高度★建筑间距——相邻居住建筑之间的距离房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计某房地产开发商获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）。试计算项目的总建筑面积、商铺每层建筑面积、标准层每层建筑面积分别是多少？房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标7.2.3房地产开发项目规划设计的工作内容土地环境环境环境环境规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标7.2.3房地产开发项目规划设计的工作内容房地产项目规划设计内容规划布局建筑选型住宅户型配套设施规划道路交通规划绿地与景观规划房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.3.1规划布局遵循的原则以居住区规划布局为例★方便居民生活，有利于组织管理★设置公共活动中心★合理组织人流、车流，有利于安全防卫★构思新颖，体现地方特色房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.3.1规划布局遵循的原则7.3.2常见的规划布局形式规划布局考虑的因素采光通风项目所在地的地形、位置房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.3.1规划布局遵循的原则7.3.2常见的规划布局形式常见的布局形式行列式周边式自由式混合式房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计常见的规划布局形式●行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列优点——每户有好的朝向，施工方便缺点——空间较为单调房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计常见的规划布局形式●周边式沿街坊或院落周围布置优点——内部环境比较安静，土地利用率高缺点——部分住宅的通风和朝向较差房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计常见的规划布局形式●混合式行列式+周边式房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计常见的规划布局形式●自由式结合地形、地貌、周边条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以致取得良好的日照通风效果。房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型7.4.1建筑类型●按建筑层数划分●按平面特点划分●按结构类型划分●按户内空间布局划分房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计建筑类型●按建筑层数划分建筑类型低层住宅1-3层多层住宅4-6层高层住宅10层以上中高层住宅7-9层小高层？？？8-11层。电梯。7层以上，12层（消防电梯）单层住宅独栋别墅联排别墅Townhouse叠拼别墅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计独栋别墅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计联排别墅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计叠拼别墅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计建筑类型●按平面特点划分建筑类型点式住宅条式住宅宽度和长度比较接近的住宅，塔式住宅两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅，板式住宅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计点式住宅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计条式住宅房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计建筑类型●按结构类型划分建筑类型砖混结构框架结构框剪结构房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计砖混结构房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计框架结构房地产开发概论刘博第7章房地产开发项目规划设计框剪结构房地产开发概论刘