地产策划提案-地产策划提案

“四大关系”论解苏宁慧谷谨呈：苏宁置业苏宁置业·苏宁慧谷企划提案世联地产华东区域企划部目录写在前面关系①：苏宁慧谷与战略的关系关系②：苏宁慧谷与定位的关系关系③：苏宁慧谷与推广的关系关系④：苏宁慧谷与视觉的关系写在前面BeforeTalking开篇之前，让我们先看一下——每一件有影响力的产品都有其独立的精神属性，它们，是如何确立自己独有的调性和格局的？颠覆开创格局，区隔论显标签古代交通运输中的主要方式寓意着世界进入工业时代BeforeNow古时的交通工具——马车颠覆工业时代的交通工具——汽车博大精深，民族精髓迅捷高速等特点引领世界进入智能化时代BeforeNow古时的资讯工具——文房四宝科技时代的资讯工具——电脑颠覆芸芸万象生，颠覆主未来全手工、限量、巨细无遗外观出众、动力强劲TraditionRevolution皇室御用专车——劳斯莱斯区隔新世界领袖座驾——兰博基尼创意与技术的完美结合完美的复杂性、完美的精确性家族传承——百达翡丽区隔新锐精英气质——卡地亚TraditionRevolution规则无定式，区隔自有道当“中央科技区（CID）”遇到“传统办公集群”“创造”让企业更优越！——影响力的建立，起源于产品的不同——①苏宁慧谷与战略的关系项目思考世联基于操作经验对项目整体运作的思考世联基于360度理解对项目整体定位的探讨1在中国城市化运动中，世联在深圳、北京、上海、天津等一线城市，一直秉承并实践“区域开发引导城市发展方向”的开发理念。深圳向东发展蓝色盐田顺义新城——北京第一个近郊新城天津滨海新区响螺湾商务区西区——政策和大产业招商推动北京深圳上海川沙空港新城——空港和旅游对城市的推动天津在大南京向国家中心城市转变时代中，世联判断苏宁慧谷必须与城市大势同行，引导本轮大南京与时俱进的发展方向！•2011年•科技部将南京列为首批创新型城市建设试点城市•国家发改委将南京列为国家创新型城市创建试点城市南京成为多项改革试点城市「项目理解」上升通道——苏宁慧谷处于十二五战略新兴产业布局带动中国经济转型期，经济筑底上升通道，区域开发有周期保障981001021041061081101121141161181978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020十二五战略新兴产业布局中国已进入经济长波周期的上升通道虚拟「项目理解」世界级——三大基本面赋予苏宁慧谷具有世界超级振幅，具备通向世界级新城的天赋素质苏宁·慧谷开发三大基本面运作团队规划指标辐射市场专家型团队•以苏宁置业为主的顶级开发团队，具备开发高端住宅、写字楼、综合体、购物中心的专业经验•经济专家型特长，有长江三角洲多个城市的成功经验。精品规模•60万㎡建筑面积•低密度，高配套，全生态。超级都市群•持续高增长的长三角都市群•南京处于都市群的首要副中心。基于本体与市场的理解与经验，世联分析苏宁慧谷在开发中容易陷入三大风险——价值风险、空城风险、市场风险典型案例：珠江新城价格疯涨，物业投资居高、生活配套设施落后，导致典型案例：郑州新城启动区追求高价值平台搭建，物业价格脱离了当前市场空城风险市场风险价值风险典型案例：京津新城/豪斯登堡高投资和经济周期不吻合下的财务风险「整体价值风险」——如何为苏宁慧谷构建至高、前瞻的可持续整体价值，代表下一个3-5年的发展方向60万㎡体量，沿江最后一块宝地，整体开发周期至少3-5年左右，必须构建至高的前瞻的整体价值，但现实构建有三大困难表现:•依托河西新城和河西CBD构建，苏宁·慧谷不免又落入了一个被人诟病的大盘开发之中，价值立马受损•依托产业构建，科技产业很超前也很新概念，当前市场难以支撑，前瞻性风险高•依托自身规模构建，60万㎡又免过小，独立占位是否容易进入孤军奋战之田地本案河西CBD新街口CBD鼓楼CBD城中城北江北城南下关商务区江宁河西商务区依托河西板块价值，迎接南京的本轮发展方向「空城风险」——河西奥体入住率不到30%，本项目在2万以上的高价值物业开发中如何防范空城，实现可持续增值开发？南京长江过江隧道苏新（南京）科技生态岛江东商业文化旅游中心南京长江第三大桥地铁二号线绕城公路河西CBD长江黄金水道奥体中心艺兰斋美术馆金陵图书馆新城科技园地铁一号线机场高速公路绿博园、滨江公园万达广场河西中央花园与家乐福超市博览中心宝船遗址公园侵华日军南京大屠杀纪念馆胜棋楼均价物业销售率精装保利香槟国际19000高层70%否仁恒G5322000小高层90%是河西板块开发已经5-8年，地铁开通3年，但入住率不到30%「市场风险」——在前瞻的整体价值面前，如何对接当前市场同时体现整体价值概念是区域开发初期面临的核心问题•站在高价值平台之上，享受高价值物业开发带来的高额利润中期——建立整体价值以回现和逐步建立整体价值为目标，为后期盈利做准备启动期——建立定位概念20%的物业支撑概念80%的物业衔接市场开发中期启动整体价值平台指向目标始于足下从河西走向世界级新城的落地历程解决以上区域开发的三大风险，不在于单一层面的方案突破，世联强调围绕开发商盈利和区域驱动两大核心提供系统解决方案我们的根本出发点——财务视角（投入与产出）——这也是苏宁慧谷在本项目的决定性关键所在搭建运营平台财务收益和回现目标项目战略研究层面项目运作策略层面开发节奏建议各期重点项目建议一二级联动平台土地出让策略控地选择及模式合作开发策略合作开发架构整体经济测算城市发展及使命判定战略定位与差异化驱动模式设定主题功能落地规划指标调整建议各业态发展建议分地块项目定位研究项目实施兑现层面规划对接服务拆迁及控地建议合作伙伴推荐谈判风险把控项目包装营销物业销售代理定位、业态、财务节奏、控地、合作保障、融资、回现功能协调开发协调招商协调财务协调保障核心价值点实现战略定位技术—财务规划战略开发技术—财务控制1.土地控制规划2.整体价值与驱动力定位3.人口/产业/功能/物业定位4.整体规划落实与调整5.区域盈利与合租模式设计1.区域价值营销—投资者/消费者2.专业资源整合招商—土地合作3.区域开发/供地次序4.启动区—立势与财务回现/人气开发实施技术—财务兑现1.物业发展2.营销顾问3.土地营销顾问4.物业销售与执行苏宁慧谷系统性解决方案最终将通过三大关键手段进行支撑落实第一层面：战略发展方向——项目应当打造怎样的核心价值以带动各物业的价值实现？解决思路:第二层面：产业与功能定位方向——40万方总建面，功能如何定位，以实现资金总体平衡与物业价值的最大化，并兼顾到未来可能出现的部分土地转让，寻找合作方的情况解决思路:第三层面：开发纲领设立与开发动态进程把控——如何分期？如何启动？如何设置各分期的引爆点与主题？实现项目的持续成长？解决思路:第四层面：写字楼/商业专题——重点与难点如何解决？解决思路:项目思考2世联基于操作经验对项目整体运作的思考世联基于初步理解对项目整体定位的探讨新街口禄口机场「本体价值一」便利、黄金区位、长江门户——距南京市中心10分钟，距禄口国际机场30分钟，轨道交通连接距城市新街口约5公里，10分钟约35公里，走绕城机场公路30分钟本案滨江公园「本体价值二」文化滨水资源——项目紧依源远流长的长江，文化底蕴丰厚，自然景观与人文景观交相辉映。「本体价值三」河西板块现代人文氛围浓厚、配套不断完善——滨江公园、奥体中心、金陵图书、万达广场……「本体价值四」“河西时代全面崛起”——河西板块诸多重大项目已经布局，河西整体气势即将来临，未来河西的人口总量将得到极大保证江东商业文化旅游中心中心南京生态科技岛中冶下关商务区南京新城科技园河西中央商务区新鸿基万达保利仁恒万科……「城市机遇之一」——十二五多重国家战略推动下，南京迈入新长江时代长三角区域规划：南京进一步树立区域性中心城市的使命11.南京的城市使命：区域性中心城市2.南京的发展战略：发挥沿江港口、历史文化和科教人才资源优势，建设先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心。加快南京都市圈建设，促进皖江城市带发展，成为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户内河航线发展：南京港由内河港跃变为海港，航运发展机遇凸现21.2011年1月21日《国务院关于加快长江等内河水运发展的意见》的出台，标志着长江内河水运发展已正式上升为国家战略。“十二五”期间5万吨级海船可通达南京。青奥会的举办：南京城市形象与国际影响力将得到巨大提升3「城市机遇之二」——新长江时代为南京的区域开发提供了与新时代增长动力同行的历史机遇，拥江发展成为城市的开发战略南京城市十二五规划目标：GDP由2010年的5000亿跃升为2015年上万亿——经济增长需要新的动力源泉城市地位由区域中心城市旨在跃升为国家中心城市——城市的辐射范围与影响力需要进一步扩大长江时代秦淮河时代新长江时代？「城市机遇之三」——在新长江时代，高科技产业和高科技之都双轮驱动大南京发展战略，为滨江商务区发展奠定基础价值无线谷麒麟科技创新园江北高新区模范路创新园三核多点科技布局生物医药谷液晶谷白马农业谷「城市机遇之四」——在长三角区域协作分工中，南京高科技之都的城市定位，在长三角具有显著的差异性竞争力人文之城苏州产业之城无锡上海首位城市休闲之都杭州国际海港宁波科教之城南京南京“5678”科技资源，即有50多所高等院校、600多个科研机构、70多万在校大学生、80多位两院院士……主导产业南京市2009年GDP总量4230.26亿元高新技术产业2009年工业总产值2444.76亿元高新技术产业工业总产值占南京市GDP比重57.8%国家重点实验室国家重点实验室总数280江苏拥有国家重点实验室数目16南京拥有国家重点实验室数目13南京国家级重点实验室占江苏比重81.3%「城市机遇之五」——南京2011年推出科技行动计划，南京科技之都建设拉开序幕，高新技术产业将引领未来南京的城市发展南京科技行动计划（一）着力建设科技创新载体。（二）加快推动产业转型。（三）强化企业创新主体地位。（四）加快搭建科技创新平台。（五）加快推进信息化和工业化融合。（六）大力发展循环经济和绿色经济。「城市机遇判断」——新长江时代，河西崛起，下一个十年南京最大的变化就是国际化/科技化/时尚/城市休闲程度越来越高，中心区生活往沿江迁移新街口CBD鼓楼CBD城中城北江北城南江宁本案河西CBD国际时尚下关商务区新南京新都会——在苏宁慧谷见证城市功能发生置换转移科技生活我们参考了超级都市群不断制造的国际商务区，如拉德芳斯、松岛……借鉴他们的驱动力构建松岛新城国际商务区仁川首尔首尔都市群拉德芳斯国际商务区巴黎巴黎都市群国内珠江新城、陆家嘴、武汉光谷、深圳福田CBD、天津滨海新区、西安曲江新区……不同的商务区/新城特性及相关资源选择驱动力不一样，但复合驱动成为未来区域竞争的常态项目特殊性备选动力财务情况市场情况文化公建行政大楼会议会展地标建筑生态聚落专业平台机构商业综合体滨水景观中央公园特殊政策……模式一驱动元素模式二模式三概括起来有以下几种典型的驱动模式Title上海陆家嘴模式（天津滨海新区）福田CBD模式（大部分）韩国松岛新城/米尔顿凯恩斯新城巴黎拉德芳斯模式•政策•地标建筑•黄金期货等专业平台机构•东方明珠公建设施•中央公园•行政大楼•会展中心•文化公建设施•地标建筑•中央公园•国际会议会展中心高尔夫球场•文化艺术地标建筑群（拱门）•大型购物中心基于本体市场等初步考虑，世联认为苏宁·慧谷的驱动力为：『大型体验性商业综合体+专业平台机构+地标建筑+国际学校』•集文化、旅游、购物、娱乐、美食、酒店、艺术为一体的综合体，代表未来都市生活各种配套支撑商业前期维持经营发展加快企业和机构的入驻加快入驻和持有增值提高区域价值，带动多物业开发外部人流公共空间知名度大型可体验商业综合体战略思考主要回顾承接大南京本轮的城市发展机遇引领南京向国际化、国家中心城市、休闲时尚化、科技化发展驱动力围绕开发盈